旧房大改造
这个问题不全面。
准确的说法是，为什么有的小区，有的业主购买的车库没有房产证。
因为有的小区的车库是能办房产证的。但有的小区的车库或者车位就无法办理房产证。
这说明了一个问题，那就是：开发商所出售的车库那不是属于他自己的。
前几天，有媒体人报到了一条消息，说的是江苏无锡的一件事。
2015年，江苏无锡金马国际花园业主委员会向当地法院提起诉讼，状告物业公司违规收取196万元的人防车位收益款。
经过了三年维权，二次审判。2018年6月，无锡市中级人民法院作出终审判决，驳回原告无锡市益多投资发展集团有限公司上诉，维持了梁溪区人民法院的原审判决。
这也意味着金马国际花园小区近4年的人防收益共计196万余元归全体业主所有！
法院：地下人防车位收益权应当归全体业主
梁溪区人民法院在2017年3月作出判决，认为小区人防工程的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中，人防工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为金马国际花园全体业主承担，所以地下人防车位收益权应当归全体业主。
从实际情况来看，现今的车位或者车库，其主要分为三种类型。
第一种是在地面上建盖的或者划设的。如果在地面上建设或者划设的，按照相关法规，地面上的公共用地是属于全体业主的，开发商在地面上建盖车库或者划设车位出售，当然就是不合法的，在这样的情况下，如果当地房产部门（现在改为国土资源局不动产登记局）严格坚持相关法律法规办事的话，开发商是不可能办得了产权证的。
第二种类型是开发商移花接木，将地下人防工程的空地，划设了车位或者分成车库出售。这个还是非常多的普遍现象。从上例中的案例可以看出，这个是有很多争议的，其中最根本的一点就是：地下人防工程不是属于开发商的。当然也办不了产权证啦。
但是，这里也有一些情况，那就是开发商通过一些非法的手段，或者不懂法规的官员接合，办理了人防工程上的非法的车位车库产权证。
第三种类型就是纯粹的地下地库了。这个讲起来就非常复杂了，但现实中，这种纯粹的地下车位基本上都是由开发商办理了产权证的。但实际的真相或者说地下车位的建设费用究竟是开发商出的钱，还是开发商收了购房款后，用购房款建设的地下车位，这个就非常复杂了。如果能审计出来，开发商没有单独出资建设，那就是属于所有购房者的。
对于这些情况，有兴趣的朋友们，可以跟贴互相讨论。
