據克而瑞商旅文數據監測，截止2019年11月，有超過2/3的百強房企進入到文旅地產相關領域，有接近1/3的百強房企成立了文旅集團或者發佈了文旅相關戰略、產品線。文旅地產貨值佔比不斷攀升，部分頭部房企文旅地產銷售額佔比達20%~30%，並有繼續擴大與上升的趨勢。
但文旅地產的孵化培育週期往往較長，在發展過程中也遇到了“近了拿地難，遠了銷售難”和“短期升值難、長期週轉難”兩大現實困境，這兩種情況令開發商異常頭疼。很多無法在市區拿到土地的開發商就將眼光轉向了郊區甚至山區，以求在這些以往被人忽視的地塊進行高價值轉化，現實卻往往沒有想象的那般美好，只留下一座座鬼城屹立在黑夜之中。
那麼在文旅地產的戰略佈局與投資拓展過程中如何精準快速的評估項目可行性，避免開發風險呢？
基於百餘個標杆文旅項目的市場調研與實地訪談，也研究借鑑了市場上諸多失敗項目的經驗教訓，結合克而瑞商旅文在近十年操盤文旅地產的相關經驗，我們抓取影響文旅地產的關鍵要素，綜合資源屬性、運營屬性、流量轉化基數等，給予綜合賦值，得出“3SR”文旅地產項目投資價值研判模型。
“3SR”文旅地產項目投資價值研判模型
3：區域、交通、人口三大屬性，是我們評估地產價值的必要維度。
S：季節屬性，會對四季運營及銷售產生影響，作為係數調節。
R：資源屬性，比如氣候（避寒避暑）、海洋、溫泉、雪山等稀缺資源對文旅度假地產置業產生正相關的影響，作為係數調節指標；景區及配套能級直接影響客流量及住宿意願，作為係數調節指標。
注：賦權方法採用德爾菲法，分類指標以就近核心客源城市數據填寫，具有一定的主觀性
“3SR”文旅地產項目投資價值研判模型填寫方法
客觀指標：
1、GDP——文旅項目所在地級市
2、價差——文旅項目周邊地產均價/核心客源地地產均價
3、城市群——以項目為中心，該距離半徑所覆蓋的地級市個數
4、機場-所在地級市機場等級
5、高鐵-所在地級市高鐵等級
6、軌交-所在地級市軌交條數
7、高速-所在地級市高速條數
8、旅遊人次-所在地級市旅遊人次
9、人口數-以項目為核心2小時經濟圈覆蓋人口數量（以高速為主要指標）
10、城鎮化率-所在地級市城鎮化率
主觀指標：
l 季節因素影響-基於項目所在地數據指標，評估對應係數分值
l 自然資源能級-基於項目所在地數據指標，評估對應係數分值
l 文旅資源能級-基於項目所在地數據指標，評估對應係數分值
“3SR”文旅地產項目投資價值研判模型結論導向
基於項目指標，導入“3SR”模型進行評估，根據得分形成“紅、黃、綠”三類預警研判體系：
（1）綠燈，綜合評分75分以上
推薦進入，風險較小，整體度假市場相對成熟，客群基數支撐性強，成熟項目年去化區間約20~50億元，峰值可達50億元以上；
（2）黃燈，綜合評分50~75分
衡量進入，有一定風險，具體可根據市場屬性、資源屬性、流量屬性、拿地及投入成本以及未來規劃等綜合評估研判，分數越高風險越低，50~60分需要重點研判評估，處於投資的警戒線。
（3）紅燈，綜合評分50分以下
不推薦進入，風險較大，在區域成熟度、運營或資源上不具備投資屬性。
以上，文旅項目投資價值研判的“3SR”模型供大家參考，當然一個項目的成功與否還有天時、地利、人和等諸多屬性，與科學的規劃、精準的定位、IP及產品力、運營操盤策略等也息息相關，“3SR”模型是基於客觀可衡量指標給予研判評估，願為各位文旅地產同仁把好投資研判的第一關。
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