10月，遠洋集團（03377.HK）發佈2019年9月未經審核營運數據。在1－9月，遠洋集團累計實現銷售額889.2億元，同比增長26%，完成今年1400億元銷售目標的63.51%；累計簽約面積約為437.81萬平方米，比去年同期上升35%。
掉隊的遠洋集團雖已跨入千億陣營，但其增速仍然趕不上其他房企的跳漲步伐。在激進與謹慎的交替徘徊中，遠洋集團迫於無奈重回三四線城市，卻面臨新的隱憂。
規模跳漲之困
數據顯示，在2019年上半年，遠洋集團共購入6副土地及1個成熟項目，總樓面面積為102.6萬平方米。相比2018年，遠洋集團全年購入59副土地及2個成熟項目，總樓面面積1018.1萬平方米。通過數據統計不難發現，遠洋集團在2019年上半年購入的土地樓面面積僅為2018年全年的十分之一。為此，在半年報中，遠洋集團表示，“謹慎獲取土地，不冒進、不盲從”。
與其它房企相比，遠洋集團在近年的土地市場趨於保守。從土地儲備來看，近5年來遠洋集團土地儲備整體呈上升趨勢。在2014-2018年遠洋集團土地儲備分別為1988萬平方米、1992.1萬平方米、2169.9萬平方米、3408.8萬平方米和4044.4萬平方米。具體到各年份中， 2014-2016年的土儲規模增速緩慢，2017年大幅增長57.09%至3408.8萬平方米，2018年同比增長18.65%。但今年上半年，遠洋集團土地儲備較2018年末下降3%至3925萬平方米。
從城市佈局方面，遠洋集團在今年上半年總土地儲備仍然以二線城市為主，佔比52%。與2018年末相比，一線城市土儲佔比下降，三四線城市土儲佔比上升。
從區域分佈來看，京津冀地區為遠洋集團的重倉地。2014-2016年遠洋集團在京津冀地區的土地儲備分別為783.8萬平方米、823.4萬平方米、929.9萬平方米，分別佔當期總土儲近4成。2014-2016年遠洋集團在華中、華南地區的土儲也實現小幅增長。值得注意的是，在東北地區的土儲呈現逐年下降趨勢。
土地市場的保守，直接導致遠洋集團的銷售額增速緩慢。2018年遠洋集團跨入千億房企行列，其合約銷售額為1095.10億元。而早在2009年，遠洋集團就進入百億陣營，實現合約銷售額143.16億元。從百億到千億，遠洋集團整整走了9年。同樣是百億到千億，萬科僅用了6年時間。與同行相比，遠洋集團的規模增長的確有點慢。但與自己相比，遠洋集團的增速也令人吃驚。在2014年、2015年，遠洋集團的合約銷售額分別為401.42億元、405.37億元，同比增速僅為1%。
遠洋集團也曾在土地市場頗為激進。在2009年和2010年其分別以467%的溢價率以及40.8億元單價拿下北京市大興區亦莊地塊及“大望京”地塊，並刷新了當時北京土地市場拿地不超過300%溢價率的紀錄以及單價地王。但嚴格的政策限制隨之而來，2010年“國十條”出臺，遠洋集團的“地王”變成燙手山芋。
遠洋集團執行董事兼行政總裁李明在2016年半年報業績會上表示，“遠洋在歷史上經歷過地王的滋味，拿地王不是成熟開發商做的事，現在已經過了土地儲備越多市值越高的階段，反而土儲越多、風險越大。”而2017年半年報業績會上李明終於鬆口表示“如果市場好，多花點代價增加土儲也可以，無非多花點錢”。
然而，時運不濟，遠洋集團總是踏錯市場的節奏。一步慢步步慢，即便遠洋集團想要實現規模的快速增長，其必須以超越同行的增速實現翻轉。但從遠洋集團的土地儲備來看，其增速仍然要畫個問號。
重回三四線，隱憂重重
從遠洋集團的城市佈局來看，在今年上半年，張家口、秦皇島、嘉興、滁州、常州、台州、紹興、溫州、漳州等三四線城市對其銷售額都有貢獻。重回三四線城市，亦是遠洋集團的無奈之舉。
早在2014年，遠洋集團提出聚焦一二線城市，退出三四線市場的決定，將三四線600萬平方米的土地剝離。此後，遠洋集團又陸續將項目的區域佈局拓展至三四線城市。在2017年和2018年，遠洋集團來自一二線城市的合約銷售額佔比均超過90%，三四線的貢獻不到10%。
由於在2014年遠洋集團退出三、四線市場，此後錯過2016和2017年初之間的三四線“去庫存”的時機，未能順勢實現規模的擴張。
聚焦一二線城市之後，一線城市的土地市場不僅競爭激烈，而且地價高企，房企往往是聯合作戰。然而，一線城市的土地資源畢竟有限。遠洋集團逐漸將京津冀的項目拓展至張家口、秦皇島、廊坊等區域。在2016年，北京地區的物業開發業務在遠洋集團營業額中佔比為41%，到2017年該比例下降至24%。從今年上半年的拿地情況來看，遠洋集團獲取的土地主要集中在二三線，分別位於福州、貴陽、青島、太原、西安等地，一線城市未有任何收穫。而二線城市的銷售額難以支撐整個遠洋集團的規模擴張。
重回三四線之後，遠洋集團的總土儲平均成本持續上升。2017-2019上半年，遠洋集團的總土儲平均成本分別為6400元/平方米、7000元/平方米和7100元/平方米，呈逐年上升趨勢。土地成本持續上升勢必會壓縮公司的利潤空間，未來的盈利能力會受到考驗。
從盈利能力來看，遠洋集團在2014年退出三四線城市後毛利率有所上升。在2014年到2017年間，其毛利率分別為21.00%、20.61%、22.10％、25.52%。在隨後的2018年和2019年上半年，毛利率開始呈現下滑之勢，分別為20.01%、20.39%。由於一線城市的項目佔比逐漸減少，二三四線城市的項目佔比開始上升，其毛利率仍有走低的趨勢。
此外，從成本控制來看，2014-2019年上半年遠洋集團期間費用率呈上漲趨勢，由2014年的5.98%一路上漲至2019年上半年的13.60%，達到近幾年的最高。其中管理費用上漲最為明顯，同比大幅上漲69.01%至8.62億元；財務成本上漲也較快，同比增長36.92%至9.12億元；銷售費用為4.67億元，同比增長22.57%。因此，遠洋集團在合理佈局區域的同時，應加強成本管控。
儘管財務費用有所上升，但從融資成本來看，2019年上半年遠洋集團加權平均利率由2018年同期的5.26%小幅上升至5.43%，仍在行業中佔據較為有利的融資優勢。 從償債能力方面來看，2019年上半年，遠洋集團持有現金319億元，短期負債為113億元，現金短債比達到2.82，處於行業較高水平，遠洋集團短期償債風險較小。
據國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合調研編制的《2019中國房企綠色信用指數TOP50報告》 顯示，遠洋集團的綠色信用指數為70.1，綠色信用等級BBB，排名行業第23位。在融資環境逐步收緊的背景下，遠洋集團能否憑藉融資優勢突破規模增長的桎梏，仍然值得期待
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