益田集團董事長吳群力
2010年12月25日，聖誕節當夜，深圳市益田集團股份有限公司（以下簡稱“益田集團”）舉行“木頭龍城市更新項目”新年答謝晚宴。
當晚，部分業主代表與益田集團簽訂拆遷補償安置協議，工商銀行蛇口支行向益田集團授信30億元，以支持木頭龍項目的拆遷重建工作。
這是深圳典型城市更新項目運作流程，歌舞昇平的一夜，益田集團展現了資金實力，數百名木頭龍業主享受了美食歌舞。
所有人信心滿滿，即將搬離的業主，盡情想象著4年後新家園的樣子。
他們沒有想到，這一離開就是10年。
2019年10月29日，木頭龍小區1363戶業主，才全部與益田集團達成協議，項目可以開工建設了。
在這10年裡，1300多戶業主中，有49位業主去世，等不到回遷之日。有人10年搬了7次家，有人和遲遲未簽約的鄰居翻了臉、動了手。
位於羅湖核心位置的木頭龍項目，房地產開發價值巨大。然而，長時間的開發週期，簽約業主、未簽約業主、地產商、政府之間的矛盾博弈重重。
2011年，益田集團即簽約1000餘戶業主，2016年簽到1340戶，2018年底還剩4戶未簽約。
拖延至2019年，羅湖區政府祭出行政手段“房屋徵收”大旗，才“迫使”最後4戶業主與地產商簽約。
10年前，是益田集團的高光時刻，可與萬科、中海、金地等房企齊名。在木頭龍項目延宕的10年間，益田慢慢掉隊，甚至多次傳出陷入資金鍊緊張的局面。
這一家深圳舊改房企，10年的發展之路，成為中國房企規模化發展路徑的反面教材。
拆遷前的木頭龍小區
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2010年1月9日，深圳益田威斯汀酒店開業慶典，鳳凰衛視主持人胡一虎主持，當時的深圳市常務副市長許勤、益田集團董事長總裁吳群力出席。
威斯汀酒店的開業，意味著位於深圳華僑城片區的益田假日廣場項目全面完工，這個包含酒店、購物中心、寫字樓的商業項目成功打造，被認為是益田集團從單一住宅開發商，向複合型商業地產開發商轉型成功。
次日，深圳東莞交界處的益田大運城邦項目開盤，500套房子遭遇3000名購房者搶購一空。這個建築面積超100萬平方米的項目，將成為益田未來十年間主力項目。
2010年，不僅僅是益田集團轉型的成功，還是益田全國化拓展的破局。佔地40萬平方米的長春御水丹堤、電影主題的北京懷柔綜合體項目奧斯卡城，都將在年內銷售，他們還宣佈，將伺機進入上海。
“從原來的房地產開發為主轉變為複合的商業主題的綜合開發商；從深圳開發商轉變為跨區域開發商；從深圳的品牌做成全國性品牌。”
這是益田集團老闆吳群力當時的戰略思考。
現年60歲的吳群力老家長春，東北師範大學畢業後留校任籃球體育老師，後來調任深圳大學，1992年“下海”開房地產經紀公司，4年後創立益田集團進軍房地產開發行業。
短短的14年間，益田集團打造了益田花園、共和世家、半島城邦一期、假日世界等著名項目，在深圳開創了歐陸風情小區先河。
創立益田集團的6年後，吳群力便謀劃轉型，瞄準大城市核心地段的商業地產賽道，拿地手段則主要是通過資源整合，或通過城市更新。
2010年7月底，益田集團簽約“大連西安路城市綜合體項目”，這是一個總建築面積高達150萬平方米的舊改項目。
為此，益田集團還引入印尼安達集團、印尼幕利亞集團兩家國際財團，作為合作伙伴。
不到半年後，尚在深圳建行工作的萬科總裁祝九勝，代表建設銀行與益田集團簽約，給予98億元授信額度，用於羅湖區木頭龍拆遷工程、大連市益田城市綜合體、北京、長春等項目建設。
益田集團一時風光無兩。
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站在今天來看，過早轉型，以及推進緩慢的城市更新項目，讓益田集團錯失了做大銷售規模的良機。
沒有銷售規模的增長，也就無力支撐益田集團商業地產戰略的推進。10年後，益田集團“淪落”到賣土地項目，才能保持公司不虧損。
益田集團2018年簽約銷售金額僅8.89億元，實現營業收入39.88億元，同比增長20.27%，來自房地產、商業、酒店的收入分別為27.08億元、8.57億元、3.92億元。
益田集團還有金融、文化教育、健康產業、新型產業等業務版塊，2018年都未產生穩定收入。
不到10億元的銷售金額，益田風光盡失。在2006年2月，益田集團操盤的半島城邦一期開盤，5天內就賣出1012套房，收金15億元。
最為嚴重的是，益田的財務狀況持續惡化。2017年、2018年，益田集團經營性業務利潤分別為-6.93億元、-2.27億元。
EBITDA 利息倍數是反映房企現金流重要指標，指稅息折舊及攤銷前利潤，能夠覆蓋企業債務利息的倍數。益田集團2014年為2.81倍，到2018年僅1.08倍，處於危險邊緣。
“斷臂求生”在不斷髮生。2018年近40億元的營業收入中，15.7億元來自土地收益權轉讓收益，即賣土地項目。
北京的項目出售給了遠洋和對外經貿，長春一宗建築面積24.3萬平方米的土地，出售給了融創華北區域公司。2015年底，益田集團還將廣西一段高速公路，出售給了招商局公路。
過去的6年間，益田集團簽約銷售金額停滯不前，土地儲備不增反降。
皆緣於吳群力以兩種方式獲得土地，一種是以資源整合等特殊機會，介入一級土地開發，如長春與東北師範大學（吳群力母校）合作，在北京與中影集團的合作；另外一種便是城市更新，如深圳木頭龍和大連的西安路項目。
木頭龍項目延宕10年後破局，而當年雄心勃勃計劃投資200億元的大連西安路項目，最後無賴退地。
財務數據上看，2015年是益田集團資金鍊緊張的轉折點，當年經營性現金流淨額為-6.36億元。2016年底，益田集團尋求發行36億元公募債，被深交所否決。
最終，吳群力不得不與信達合作，將“益田假日廣場”作為基礎資產抵押，發行了深交所第一單CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券），融資53.01億元，益田集團才緩過來。
可以看出，益田集團發展掣肘在於商業資產沉澱，住宅物業銷售規模增長停滯。
益田集團近年部分財務數據
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2005年，益田就成立了商業管理公司。2011年，吳群力就公開表示商業版塊，計劃3-5年內上市。
無論是商業板塊上市，還是整體上市，都是吳群力努力的目標，但三番五次的上市衝刺計劃，都一一沒有實現。
從2011年開始的五年間，益田集團進入“黑洞式”的五年，住宅物業開發無新增項目，城市拓展停滯、商業物業規模增長緩慢。
直到2016年，益田在廣西陽朔佈局的陽朔西街開幕，才打響了益田旅遊商業板塊大規模拓展的“首槍”。
隨後兩年裡，吳群力帶領益田集團，到黃山、西安、無錫、麗江、貴陽、上海等旅遊區域，開拓旅遊商業項目。
輕資產商業管理項目貢獻收入有限，自持商業項目前期投入巨大，益田商業想要上市，規模仍然還不夠。
截至2018年末，益田集團擁有益田假日廣場、東莞假日天地、陽朔益田西街等三個自持商業，以及深圳威斯汀酒店、長春福朋喜來登等五個自持酒店，建築面積34.48平方米，每年帶來租金收入超過10億元。
進入到2019年，益田集團再次以輕資產模式拓展商業項目規模，商業板塊上市，仍然是吳群立全力推進事項。
股權架構上來看，吳群力的主要運作平臺為兩個，其一為“深圳市益田集團股份有限公司”，其二為“深圳市益田旅遊商業集團股份有限公司”（以下簡稱“益田旅遊商業”）。
深圳市益田集團股份有限公司的股東為：深圳市群偉實業發展有限公司（54.3%）、吉林保力實業有限公司（23%）、深圳市奧林威實業有限公司（11%）、深圳市興恆發投資有限公司（11%）、蔡越成（0.7%）。
“群偉實業”為吳群力、陳旭夫婦持股平臺；“吉林保力實業”為陳旭控股70%；“深圳奧林威實業”為益田高管持股平臺。
值得關注的是，“興恆發投資”或為民間融資平臺，其兩個自然人股東出現在多宗涉及民間融資糾紛案中，興恆發投資2012年8月入股益田集團；蔡越成是香港越君集團“老闆”蔡越雄的兄弟，旗下有鞋業、房地產、貿易等板塊。
益田集團股份持有“益田旅遊商業”60%的股份。
目前，益田集團在深圳擁有“硅谷新城”、坪山“共和城邦”兩個大型項目，但都屬於舊改項目首期地塊，全面開發尚需時日，木頭龍項目的滾動開發銷售，能給益田集團帶來強勁現金流。
但益田集團過去10年，在中國房地產行業錯失的機會，已無可能找尋回來。
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