股權收購方式拿地及土地變性研究

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一、股權收購拿地概述

（一）概述

股權收購方式獲得土地使用權就是通過收購目標企業股權來達到控制公司的目的，間接控制公司所擁有的土地使用權。相比土地使用權轉讓必須經過申請、報批、轉讓等程序，且若所轉讓的土地會產生債務時需通知相關債務人清理債務，它的特點是法律風險高、時間成本低、稅收負擔輕。

股權收購方式獲得土地使用權具有如下優點：

（1）手續簡便，便於操作。一般情況下，轉讓方與受讓方經平等協商，達成股權轉讓協議，並按照工商行政管理部門的規定辦理股權變更和工商登記變更，即可達到通過控制公司股權以及經營權來間接控制和管理土地使用權的目的。

（2）加快項目開發速度。通過67%及以上的股權絕對控制目標公司的經營及決策，可直接擁有原項目的開發人員，收購方只需要投入資金並進行後續開發，無需重新辦理立項、人員招聘等工作。

（3）稅費負擔較輕。土地使用權轉讓方式中，受讓方需繳納契稅和交易手續費等稅費，轉讓方也需要多繳納城建稅和教育費附加、增值稅和土地增值稅。因此，採用股權收購方式拿地可以節省各種稅費。

其中，土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除係數。30%、40%、50%、60%的稅率分別對應0%、5%、15%、35%的速算扣除數。規定扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額，開發土地的成本、費用，以及與轉讓房地產有關的稅金等。

（二）主要爭議

1.股權轉讓協議是否有效

①股權轉讓協議不屬於串通損害國家利益的情形

在股權轉讓的過程中，當事人無需繳納土地增值稅，但每一次股權轉讓的價格又都包含了房地產的增值，且在股東轉讓股權時，即需繳納對外投資收益的所得稅（個人所得稅在股權變更登機前需提供完稅憑證）；房地產最終發生流轉時，目標公司需要按最終的房地產銷售價與最初的房地產成本價之間的增值繳納土地增值稅。因此股權轉讓並未逃避土地增值稅的徵收，也沒有減少國家依法應當獲得的稅收。

②股權轉讓不屬於違反法律強制性（效力性規定）的情形

股權轉讓並非屬於虛假表示、真意保留行為，通過股權收購間接運作項目也是當事人的真實意思表示，此時無需運用法律行為理論將前述行為拆解為股權轉讓行為和土地使用權轉讓行為，不違反法律強制性規定。即便是有虛假表示之嫌，需要對該行為進行前述之拆解，則《城市房地產管理法》第三十九條關於土地轉讓時投資應達到開發投資總額25％的規定，也系管理性規範，不能產生效力性規範所會引發的合同無效後果。

③股權轉讓協議不屬於規避法律的欺詐行為

當事人實施法律規避行為並非不知法，而是建立在知法懂法，對法律適用後的利弊進行權衡的基礎上，實施的民事法律規避行為。虛偽意思表示分雙方一致同意的虛偽表示（“通謀虛偽表示”）和一方的單獨虛偽表示（“真意保留”）兩種。而避法行為不同於虛偽意思表示，實踐中出現較多的是雙方虛偽表示，即虛假合同。虛假合同的表意人和表示受領人一致同意，所表示事項不應該發生意思表示所指向的法律效果；其並不希望虛假合同得到完全實現，目的是掩蓋某個真實的交易，當事人真實意思表示，也希望避法行為發生法律效果。

2.非法轉讓、倒賣土地使用權罪界定

根據《中華人民共和國刑法》第二百二十八條規定，非法轉讓、倒賣土地使用權罪，是指以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的行為。

一般認為，純粹的公司股權轉讓並不引起目標公司名下土地使用權的轉讓，土地使用權的享有者仍然是目標公司，土地使用權並沒有發生土地管理法規上所謂的“轉讓”；從罪刑法定的角度來看，無論從犯罪主體還是犯罪的客觀方面來看都不可能構成該罪；而“以股權出讓之名行土地使用權買賣之實，是以合法形式掩蓋非法目的”的定罪過程所呈現的透過現象看本質從而對刑法進行擴張解釋，也是違反刑法謙抑原則的。

3. 是否導致土地使用權屬變更

股東轉讓依法持有的公司股權需符按照《公司法》的規定辦理工商變更登記，單純的股權轉讓行為不會引起土地使用權屬的變更，不屬於土地使用權轉讓。

股權轉讓與土地使用權作價入股的性質不同。根據《城市房地產管理法》第二十八條規定，“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”，可見，土地使用權可以作價入股。

《契稅暫行條例實施細則》規定，“以土地、房屋權屬作價投資、入股視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與徵收契稅”。《城市房地產轉讓管理規定》第三條規定，“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：（一）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；（三）因企業被收購、兼併或合併，房地產權屬隨之轉移的；（四）以房地產抵債的；（五）法律、法規規定的其他情形。”可見，土地使用權作價入股屬於土地使用權轉讓的行為。以土地使用權作價入股，需要將原土地使用權人通過出讓取得的土地使用權變更到新公司名下，並且受到《城市房地產管理法》第三十九條關於“按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件”的限制。

二、股權收購項目流程及依據

（一）收購前需解決的問題

1.能否收購目標公司股權

投資項目要把握好投資“紅線”，即不符合國家產業政策和行業准入的項目、不符合企業發展戰略和規劃的項目、不符合企業投資決策程序和管理制度的項目、項目資本金低於國家相關規定要求的項目、投資預期收益低於5年期國債利率的商業性投資項目，企業一律不得投資。

通過股權收購方式取得另一家公司的控制權，首先需要判斷所收購的公司或其所屬的行業或主要產業是否屬於限制投資類的負面清單（國務院關於實行市場準入負面清單制度的意見（國發[2015]55號），是否符合國有資產投融資的相關法律法規，並符合地方和公司的發展規劃。

2.以誰為主體進行收購

單純就股權收購而言，以母公司、現有子公司、新設立子公司為主體進行股權收購沒有本質區別，選擇新設立子公司可能是出於以下考慮：規避現有子公司的原歷史遺留問題，小股東利益問題，經營範圍合規問題（公司登記管理類法規以及行業規定），因股權收購引致的債券債務糾紛、合同糾紛、收購失敗風險等方面的問題。

3.收購多大比例的股權

一般而言，絕對控制權 67%，有權修改公司章程，作出分立、合併、變更主營項目、重大決策等重大事項；相對控制權51%，可實現絕對控股及並表，這種絕對控股模式雖然可以增強管理監督力度，但同時對公司業績的提升也會產生一定的負面影響。

嚴格說持股應在2/3或3/4以上，保證控股公司（母公司）在被控股公司（子公司）的股東大會表決時處於絕對支配地位，保證符合母公司意願的提案（包括一般決議和特別決議）都能順利通過。

（二）成立子公司的注意事項

1.國企成立子公司需報批備案

按照《中央企業投資管理辦法（國資委令第34號）》、《企業國有資產監督管理暫行條例》、《企業國有資產法》的規定，一般而言，一級國有企業（即股東為國資委），對外投資應當根據經國資管理部門審核的本年度投資計劃進行投資。如投資項目在年度投資計劃內，不需要另行審批。如投資項目不在年度投資計劃內，則擬投資的國有企業應向國資管理部門單項報批；二級以下國有企業（即股東為國有企業）的對外投資的計劃一般須經過其上級公司（即一級國有企業）的核準；二級設立三級公司一般需由其所屬的一級國有企業報國資委備案。

2.注資形式及程序需合法合規

《公司法》第二十七條：股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。

以土地使用權或其他國有股權或國有資產出資的需按照《企業國有資產法》、《企業國有資產監督管理暫行條例》、《企業國有資產交易監督管理辦法》等的規定，通過國資委的審批，並通過產權交易中心掛牌等公開方式限時競拍，確定合理的價格和受讓方，並辦理相關資產或股權的變更登記，防止國有資產流失和非法轉讓、倒賣國有資產的行為。

3.非貨幣形式出資的應依法履行評估及驗資程序

《企業國有資產法》第四十七條：國有獨資企業、國有獨資公司和國有資本控股公司合併、分立、改制，轉讓重大財產，以非貨幣財產對外投資，清算或者有法律、行政法規以及企業章程規定應當進行資產評估的其他情形的，應當按照規定對有關資產進行評估；第四十八條：國有獨資企業、國有獨資公司和國有資本控股公司應當委託依法設立的符合條件的資產評估機構進行資產評估；涉及應當報經履行出資人職責的機構決定的事項的，應當將委託資產評估機構的情況向履行出資人職責的機構報告。

（三）股權收購流程及依據

1.審批流程

為切實遵守投資決策和管理程序，加強投資全過程管理，提高投資風險防控能力，防止國有資產流失，根據《企業國有資產法》、《企業國有資產監督管理暫行條例》、《企業國有資產交易監督管理辦法》（國務院國資委財政部令第32號）的規定，以及地方國資部門等的規定，地方國有企業每年上報年度投資計劃，計劃外的“一事一議”報審。按照國有企業的級別逐級上報國資委備案或審批，需政府部門或其他部門審批的需按流程辦理。

2.股權收購流程及依據

收購方在收購目標公司股權時，一般需要經過如下主要程序：

（1）鎖定收購目標，進行收購意向談判

鎖定目標公司，在進行初步的調查後，認為目標公司值得投資收購的，與目標公司股東進行談判，就雙方股權轉讓的意向、價格、付款方式等達成初步的一致，待出讓方出讓股權的事宜得到目標公司股東會通過並在其他股東放棄優先購買權後再行簽訂正式的股權轉讓協議。

一般採取以下方式確定轉讓價格：直接以出讓方在目標公司中的出資額為轉讓價格；以審計、評估的目標公司淨資產與出讓方持股比例的乘積為轉讓價格；以目標公司賬面淨資產與出讓方持股比例的乘積為轉讓價格；通過招標、拍賣等競價交易方式確定轉讓價格。轉讓價格需考慮實際稅費、目標企業的或有債務等因素綜合考慮。一般在談判時即需聘請律所、會所和資產評估機構等機構進行專業輔導。資產評估價格是股權轉讓價格的重要依據，根據《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國務院國資委第12號令）第二十二條：企業進行與資產評估相應的經濟行為時，應當以經核准或備案的資產評估結果為作價參考依據；當交易價格低於評估結果的90%時，應當暫停交易，在獲得原經濟行為批准機構同意後方可繼續交易。

（2）出讓方與受讓方簽訂《股權轉讓意向書》

《股權轉讓意向書》中應當約定兩項特有條款：生效條件附款，即本意向書在目標公司其他股東過半數同意本次轉讓並放棄優先購買權，並符合目標公司章程規定的相關條件後生效；出讓方的通知義務，即本意向書簽訂後一定時間內出讓方應當通知目標公司其他股東。

（3）出讓方通知目標公司其他股東

出讓方應在意向書規定的時間內書面通知目標公司其他股東，要求他們在一定時間內（至少30天），就是否同意此次轉讓、是否行使優先購買權進行表態，並及時履行公司章程規定的程序。

（4）目標公司其他股東表態

《公司法》第七十二條規定：股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他過半數股東的同意。如經全體股東過半數通過，則可依股權轉讓協議履行，或由不同意的股東行使優先購買權。如未獲全體股東過半數通過，則股東不得對外轉讓。

表達同意的方式：（1）目標公司召開股東會，以股東會決議表決通過股權轉讓；（2）如不召開股東會，可以由擬轉讓股東向其他股東發出書面股權轉讓通知，其他股東在接到書面通知之日起滿三十日未答覆的，視為同意轉讓。

《公司法》第七十一條規定：其他股東不同意轉讓的，自己應當購買出讓方擬轉讓的股權，否則視為同意轉讓。即其他股東只能通過行使優先購買權的方式阻止出讓方對外轉讓股權。

其他股東的優先購買權不能分割行使。即其他股東對出讓方擬轉讓的股權只能全部購買，否則必須全部放棄購買，而不能只購買其中的一部分。

（5）股權轉讓的同意與優先購買權的放棄

轉讓股權的股東向公司董事會（不設董事會的為執行董事）提出書面申請，申請必須載明轉讓的理由、受讓人的姓名或名稱、住所、轉讓股權的份額及其價格（或作價方法）等情況，並附股權轉讓協議。

公司董事會依法召集臨時股東會議，就該股權轉讓的申請作出決議。在股權轉讓獲得其他股東過半數同意後，其他股東仍有行使優先購買權的權利。因此，收購方一般均要求轉讓方在轉讓股權時獲得其他股東放棄優先購買權的聲明，以保證自己與轉讓方簽訂的股權轉讓協議不因其他股東日後行使優先購買權而被撤銷等不利情形發生。

（6）簽訂股權轉讓協議

在目標公司股東轉讓股權事宜獲得其他股東過半數同意並放棄優先購買權後，收購方轉讓股權的股東按法律的規定簽訂轉讓股權的協議。其中，對雙方轉讓股權的數額、轉讓的程序、雙方的權利義務等事項作出規定，使其作為有效的法律文書來約束雙方，規範雙方行為。該股權轉讓協議可以在開始時簽訂，並將轉讓方就該股權轉讓事宜取得目標公司股東會決議或其他股東過半數同意通過和其他股東放棄優先購買權等情況作為其生效的條件。

實際操作中，合同的簽訂方除了轉讓方（即目標公司的股東）和受讓方（即收購方）外，一般追加目標公司作為丙方，以更好的實現合同約束力和效力。

（7）股東出資證明書及股東名冊變更

收回原股東的出資證明書，給受讓人發新的出資證明書，並記載於股東名冊。《公司法》對股東的出資證明書、股東名冊及其變更記載都作了規定。股東轉讓股權後，由公司將受讓人的姓名或名稱、住所以及受讓的股權額記載於股東名冊，具有法律上的公示效力。

（8）修改公司章程，董事會監事會更換

召開股東會議，表決修改公司章程，根據股東的提議，必要時變更公司董事會和監事會成員。公司章程記載了股東的名稱及其股權額，故因股東轉讓股權引起的股東結構及股權變化，按《公司法》第三十八條關於股東會職權的規定，召開股東會議，修改公司章程。對原股東出任或委派的董事或監事，受讓人作為新股東可提議要求股東會予以更換，可由其出任或委任新的董事或監事。對於僅修改公司章程中有關股東和出資額的記載，不需要召開股東會表決。

（9）辦理工商變更登記手續

根據《公司法》、《中華人民共和國公司登記管理條例》等的規定，就股東及其股權變更、董事會和監事會的變更、公司章程修改等向工商行政管理部門申請工商註冊登記事項變更，並提交股權轉讓協議、股東會決議等法律文件。有限責任公司股東轉讓股權的，應當自轉讓股權之日起30日內申請變更登記。

3.從法律程序角度，股權收購的主要流程節點如下：

（1）起草、修改股權收購框架協議；

（2）對出讓方、擔保方、目標公司的重大資產、資信狀況進行盡職調查；

（3）制定股權收購合同的詳細文本，並參與與股權出讓方的談判或提出書面談判意見；

（5）起草連帶擔保協議；

（6）起草債務轉移協議；

（7）對每輪談判產生的合同進行修改組織，規避風險並保證最基本的權益；

（8）對談判過程中出現的重大問題或風險出具書面法律意見；

（9）對合同履行過程中出現的問題提供法律意見；

（10）協助資產評估等中介機構的工作；

（11）辦理公司章程修改、權證變更等手續；

（12）對目標公司的經營出具書面的法律風險防範預案(按需)；

（13）協助處理公司內部授權、內部爭議等程序問題(按需)；

（14）完成股權收購所需的其他法律工作。

三、主要法律風險及防範

（一）主要法律風險

以股權收購方式獲得土地使用權，受讓方主要法律風險主要包括：

1.主體不適格風險

在以股權收購方式獲得土地使用權交易中，交易的主體為收購方與目標公司的股東。有些收購方錯誤的與目標公司簽訂股權轉讓協議，而不是目標公司的股東，從而造成合同不能實際履行。

2.股權瑕疵風險

股權瑕疵風險主要包括：股東未實際出資、股東出資未到位、股東出逃出資，股東在股權上設定了擔保，股權被採取司法措施，股東就已轉讓的股權再次轉讓等，上述情形會在不同程度上影響股權的質量和價值。

3.程序瑕疵風險

有限責任公司股東向股東以為的人轉讓股權應當經其他股東過半數同意，如果目標公司股東將其持有的股權轉讓給收購方，但該轉移事宜未獲得其他股東過半數同意，則該股權轉讓協議效力便存在問題，其他股東可以以此為由主張合同無效，從而使得收購失敗。此外，在股權收購事宜獲得其他股東過半數同意，其他股東仍然享有優先購買權，若轉讓方未通知其他股東優先購買權行使事宜，則其他股東可以侵犯了其優先購買權為由主張合同無效。

如果是國有股權轉讓，必須按法定程序交易，須經國有資產管理辦公室審批辦理產權界定、登記，並在產權交易所內簽訂產權轉讓合同，由產權交易中心出具產權交割單後，才能辦理股權和工商變更登記手續；中外合資企業還須經過外經委審批，確認投資主體發生改變，否則影響股權收購合同效力。

4.土地使用權瑕疵風險

需重點關注的內容為：出讓金支付與否，轉讓方是否獲得土地使用權，土地出讓合同中有無股權轉讓的限制、開發條件限定，有無代徵地情況，土地使用權權屬狀況（是否有其它的瑕疵，是否存在被查封、抵押或出租等禁止或限制轉讓的情形），在該土地使用權上設定了擔保物權，是否存在被徵收或徵用風險，原股東投資入股的土地是否過戶到收購企業等風險。

5.土地拆遷風險

主要體現在：尚未完成拆遷安置的，拆遷安置補償合同的權利義務隨之轉讓給受讓人，根據《物權法》規定，動拆遷個人住宅的，應當保障被徵收人的居住條件，被拆遷人享有法定優先權安置房；建造建築物，不得違反國家有關工程建設標準。即使取得了建築設施工程規劃許可證，證明建築行為是合法的，但只要導致相鄰建築物的通風、採光和日照規定的最低標準，也要承擔相應的責任。

6.或有債務風險

目標公司可能存在或有負債，包括合同履行糾紛、合同違約或解除糾紛應承擔的不確定責任和義務、已動工項目存在超規劃建設面臨的行政罰款、未決訴訟和潛在訴訟、票據責任之債、擔保之債、重大合同對項目控制權變化的特別約定、其他潛在的合同違約和一般性債務。收購目標公司股權後，收購方須承擔目標公司的債務責任。即使股權轉讓協議明確規定受讓方對目標公司的債務不承擔責任，這種協議條款也不能對抗善意的第三人，收購方只能在對外承擔了債務責任後再向轉讓方進行追償。

7.目標企業偷漏稅所致的稅務檢查風險

主要體現在：因出讓金減免而目標企業僅按實際支付的土地出讓金繳納契稅致欠繳契稅；未按照實際佔用的土地面積繳納城鎮土地使用稅；未出售房產自己作為辦公用房未繳納房產稅；隱瞞收入偷逃各種稅款等。

（二）對法律風險的規避

為了避免以上風險，可從以下方面進行預防，促成併購目的的實現：

1.重視盡職調查

收購方應當對目標公司的股權結構、資產狀況、負債狀況、欠稅情況、或有負債等情況，目標公司章程的內容，尤其要注意章程中對股權轉讓的限制性規定。受讓方與出讓方應當共同聘請律所、會所、資產評估等機構的專業人士對目標公司的法律狀況、財務狀況、重要資產等事項進行盡職調查，並將盡職調查報告作為股權轉讓協議附件。

土地使用權風險防範措施：（1）核對土地出讓合同金額與目標公司支付憑證金額是否一致；（2）查看土地出讓合同有無關於股權轉讓的約定；（3）核對土地使用權人與目標公司是否為同一單位；（4）查看土地是使用權證是否存在抵、質押；（5）查看股東的股權是否存在抵、質押；（6）查看土地使用權是否被出租等。

土地拆遷風險防範措施：（1）現場查看土地狀態；（2）核對拆遷補償合同金額和付款憑證是否一致，並取得了相應合規票據；（3）查看土地周圍情況，瞭解是否存在未決訴訟等。

稅務檢查風險防範措施：（1）查看土地出讓合同，確認是否存在減免出讓金事宜；（2）查看土地所在城市的等級及稅率，核對土地使用權證面積與交納面積是否一致；（3）是否存在使用未出售的開發產品；（4）查閱目標公司的收入記錄和稅款申報、納稅情況，確認其符合稅收法規，並向主管稅務機關調閱目標公司的納稅信息，查看是否存在異常信息，確認不存在欠稅、偷逃稅等行為。

或有負債風險防範措施：（1）審閱目標公司或有負債資料、董事會或股東大會會議記錄，以期發現是否存在對外擔保、資產抵押等事項；（2）關注目標公司融資變化，若前期融資額大增，則需瞭解融資條件是否屬於資產抵押或由他人提供擔保；若由他人提供擔保，需瞭解是否以為對方提供擔保或付出其他代價作為獲取擔保交換條件；（3）關注關聯方，特別是控股股東或其實際控制人融資的情況：是否由目標公司提供了債務擔保或資產抵押；（4）瞭解公司是否存在經濟糾紛及訴訟情況，關注訴訟事項進程及預計結果（如有），並請法律顧問作出專業判斷；（5）充分關注期後事項的發展和結果，利用期後事項或有負債是否發生以及發生的概率從而得到證實和合理預計，特別是與經濟糾紛、未決訴訟等相關的或有負債等。

收購方應要求轉讓方履行披露目標公司債務的義務，披露應真實、完整，不會產生誤導。可在股權轉讓協議中要求轉讓方作出明確的債務披露或委託律師進行公告，告知債務人在一定期間內申報債權，並闡明除列明債務外，均由轉讓方承諾負責清償和解決，保證收購方不會因此受到任何追索。

3.股權轉讓協議安排

除了重視盡職調查，收購方還需注意股權轉讓協議條款的設計，在股權轉讓協議中對重要問題作出安排。

（1）分期付款，預留保證金

在股權轉讓款支付問題上，可以根據股權轉讓進度或土地使用權取得等手續的辦理進度安排付款（留一部分尾款作為保證金（一般是成交金額的25%，期限一般為股權交割日後的12個月或24個月））。例如，合同簽訂後支付一筆轉讓款，取得土地使用權屬證書等文件支付一筆轉讓款，辦理完畢股權工商變更登記後支付一筆轉讓款，在股權轉讓工商變更登記手續完畢一年後支付剩餘股權轉讓款，以避免潛在的債務風險等。

（2）設定轉讓方擔保條款

在股權轉讓協議中，收購方可要求轉讓方提供無限連帶責任保證等形式的擔保，更有效地避免債權風險。擔保責任可以隨潛在的債權風險規模而變化；由於轉讓款全部支付給轉讓方，轉讓方更容易接受。

（3）設置合理的履約擔保形式促進雙方履約

常見的有三種形式，一是受讓方現將款項存入銀行，轉讓方請求銀行出具擔保函，若受讓人不能如期支付轉讓款時，轉讓方可向銀行追償；二是，轉讓方請求銀行向受讓方出具擔保函，若受讓方支付轉讓款後，轉讓方未按照約定轉讓股權及提供可開發土地時，受讓方可向銀行追償；三是，雙方共同選定第三方為託管單位（如律師事務所或公證部門），監督合同履行和託管資金的支付，促進雙方履約。

4.嚴格審查股權轉讓協議

收購方應嚴格審查股權轉讓協議，確認其簽訂主體是否適格，合同內容是否明確具體，對主要問題是否均做了詳細的約定，合同是否已經由對方簽字或蓋章，合同附件是否有其他股東同意股權轉讓或股東會決議的函件，是否有其他股東放棄優先購買權的聲明等。為了增強股權轉讓協議的效力，可以要求公證機關進行公證。

四、土地變質（工業用地變更為商住用地）

1.法條規制

對於出讓土地改變用途，我國現行法律法規中已有明確規定：

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院55號令）第十八條：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。

《城市房地產管理法》第十七條：土地使用者需要改變土地出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

《關於加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15號）：土地使用者需要改變原批准用地的土地用途、容積率等，必須依法報經市、縣人民政府批准。對於出讓土地，凡改變用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）：商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

《國務院辦公廳關於清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》（國辦發[2003]70號）：協議出讓的土地改變為經營性用地的，必須先經城市規劃部門同意，由國土資源行政主管部門統一招標拍賣掛牌出讓。

《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21號）第十六條：以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同（系對原有合同的一種調整，而不是重新出讓），按變更後的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，並依法辦理土地使用權變更登記手續。

《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（國土資發[2004]71號）:對8月31日後以歷史遺留問題為由採用協議方式出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。

《中華人民共和國土地管理法》第五十六條：建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

2.工業用地性質變更為商住用地的前提條件

（1）必須符合城市總體規劃，確需改變土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照有關規定簽訂土地使用權出讓補充合同，調整土地使用權出讓金（不需要重新登記）。

（2）如果符合城市規劃可以改變為商住用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行（原土地使用權系通過劃撥方式取得時），工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。

如果用途的變更符合城市規劃，需按市場價格補交差價。關於“應補交的市場價”如何實現的問題，政策對此並沒有具體規定，但是“必須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業用地，由於使用權已經被買斷，因此強制性要求“招拍掛”的做法不妥當，有違物權的基本準則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權利要求進入有形市場公開交易。協議出讓土地使用權收回應受到嚴格限制。

3.工業用地轉為商住用地的基本程序

（1）工業用地轉商住用地必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，用地單位須先向規劃部門徵詢意見，提出申請；

（2）到國土部門徵詢意見；

（3）國土資源局報規劃管理委員會審核（一般委員會主要成員為書記、市長、分管副市長），政府出批文；

（4）規劃部出批文同意變更，出具規劃要點批覆（土地用途變更時限為土地批准變更之日起30日內，審批時限為15個工作日）；

（5）國土資源部進行費用核定（如果原土地使用權出讓合同未約定出讓土地使用權改變用途應當收回土地使用權，則無需經過招拍掛程序）；

（6）補交土地出讓金並與國土部門簽訂變更合同（或土地使用權出讓補充合同）（《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15號））；

（7）規劃設計條件變更，換髮建設用地規劃許可證；

（8）換髮土地使用證。