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對於公積金的使用，估計很多人都忍不住來吐槽兩句。每年個人和企業交了大量的錢雖然說歸個人所有，可使用起來因多種條件的限制，讓很多人頭痛。

但最近，一股公積金政策調整的暖風似乎給了無奈人們以希望。10月27日中央國家機關住房資金管理中心發佈了《關於簡化住房公積金提取業務申請材料的公告》，明確國管公積金繳存職工辦理住房公積金提取業務時，不再需要提交紙質提取申請書。

除此之外，全國已經有20多個城市調整公積金政策，貸款期限延長、城市間互認互貸等。具體的公積金提取都做了哪些調整？對於房地產而言，本來金九銀十的行情卻在今年提前進入寒冬，公積金提取限制的放寬是否會成為房價的救星？個人投資者在使用公積金時，又該注意哪些事項？

今天司南君就和大家扒一扒關於公積金的相關事宜。

舶來品的公積金，實施中的四不像

我國是全球僅有的兩個實行公積金制度國家之一，另一個就是新加坡。當初建立住房公積金制度，就是借鑑新加坡，希望通過這種強制性繳納的辦法，集合政府、企業和職工三方的力量，解決民眾的購房問題。從新加坡的經驗來看，住房公積金制度確實起到了非常重要的作用，但是我們在引進之後卻長期存在著各種問題而不受大家待見。

住房公積金是我國計劃經濟向市場經濟過度的產物。

1980年，鄧小平同志關於住宅問題的談話揭開了我國住房制度改革的序幕。雖然在過去相當長的時期內，伴隨著社會主義計劃經濟體制，形成了由國家和單位統一建設、統一分配、統一管理的低租金、無償分配的實物福利性的住房體制，但是在實踐的過程中也存在很多弊端。如住房渠道單一，消費結構不合理，住房分配不公等問題。

十一屆三中全會以後，隨著土地改革、城市政治體制和經濟體制改革的不斷深入，住房制度改革已成了大勢所趨，到了非改不可的地步，特別是社會主義市場經濟體制的建立，要求必須建立與之相適應的住房新體制。於是隨著房改的進行， 1991年5月，經國務院批准，上海市率先推行了公積金制度。

但在具體的落實中，卻因為土地財政而變了味道。

具體來看，新加坡住房體系以政府提供的組屋為主，也就是保障性住房，超過80%的人口居住在組屋裡，只有10%左右的高收入和外國人購買私人住宅。最重要的是，新加坡政府不搞土地財政，以較低的價格向組屋提供土地，這就使得組屋價格能夠維持在大多數人的購買能力之內。過去幾十年來，新加坡的房價一直非常穩定，房價收入比保持在較低水平，在這種大背景之下，新加坡人依靠住房公積金就能夠購買住房。

而我國在後來的時間裡，房地產變成了經濟支柱，土地財政成為地方政府的重要收入來源。這導致我國的住房制度大大偏離了當初的設想，20多年來房價持續高速上漲，住房公積金的積累速度遠遠跟不上房價漲幅。因此，公積金制度實施的效果並不理想。

另一方面，公積金的提取和使用方面受到各種條件的限制，這樣迫使很多人在購房時放棄公積金貸款而引發不滿。

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公積金的使用條件限制

按照我國的住房公積金管理條例，個人和企業各交一半，最終資金歸個人所有和使用。但雖然屬於個人的資產，卻有很多限制。

一、對於買房來說，能不能申請公積金貸款必須得滿足以下條件：

1、首先，大多數城市規定，必須連續交夠住房公積金6個月以上才能申請。這裡值得注意，一定是“連續”足額繳存，斷了就要重新計算時限。

2、要申請公積金貸款，前提是你之前沒有提取過公積金，用來支付房子的首付。如果已經提取過了，就不可以再申請公積金貸款了，兩者只能“二選一”。

3、如果你名下還有房子正在使用公積金貸款的，也是不能再申請的。

4、你手上有購房合同或協議，並且能辦理抵押、保證擔保手續。也就是在提交審核的階段，擔保公司審核通過後給到你的《擔保承諾書》。

5、你的徵信信用要良好。

這一點看似簡單，但很容易被大家忽略。比方說在廣州，如果徵信記錄顯示住房貸款逾期6期以上的，貸款結清5年後才能申請住房公積金貸款。

6、根據規定，新的商品房要獲得公積金貸款資格，房地產開發商就要到公積金中心登記備案。

所以你的房子能不能走公積金貸款，還得看開發商資質和有沒有備案其開發樓盤的房子。而且現在因為公積金貸款放款慢等原因，許多開發商因為資金週轉問題需要快速回款，會拒絕購房者使用公積金貸款。

7、公積金在使用時有貸款額度和區域的限制。

現在很多職工為了獲得更好的工作機會和高工資，不得不在離家很遠的地方就業。但是所在的大城市在如今的發展擴張中，房價高的難以企及。相對於普通的工薪階層而言，在上班的地方買房成為一種不敢奢求的夢想。因此很多人會選擇在家鄉等其它小一些城市買房。

可大多數地方公積金貸款只供在所繳公積金的工作城市使用，不同城市間是不能夠相互使用貸款的。這就導致很多時候公積金在買房貸款時變成空談。即使在工作地貸款買房，卻又有貸款額度限制，在大城市如此高昂的房價面前，限額的貸款也是隔靴搔癢。

二、對於不購房者來說，也一直令人詬病。

我國的住房公積金提取除了買房貸款外還有建造、翻建、大修自住住房、償還購房貸款本息、租房等等，用途範圍比較窄。即使是非房貸類的使用提取也會有很多限制，如提款額度、提款次數等。

例如，北京公積金租房提取限額每月1500元，但是隻能一個季度提取一次。對於用錢職工來說會有很大的限制，同時大量資金趴在公積金賬戶裡，不僅影響生活水平，而且還導致職工資產縮水。

首先，扣除個人工資的一部分劃轉為公積金存款，這就意味著到手的可用於日常消費的資金少。另外大量的資金存在賬戶上，但利息卻比較低。因為我國的住房公積金收益以一年期存款利率來計算，也就是隻有1.5%，而目前我們的通脹就達到了3%。

這就意味著，如果你的住房公積金不能提取出來購買更高利率的其他理財產品，就只能一天天的縮水。相比之下，新加坡的住房公積金就人性化很多，住房公積金利率不僅高於銀行存款，甚至高於5年期國債利率，公積金繳納者不需要擔心資金縮水的問題。

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為何公積金制度能長期實施

因為存在上述各種問題，很多人就簡單粗暴地建議廢除公積金制度。但是公積金制度如今已經實施了幾十年間，廢除顯然有些武斷。

對於個人而言，雖然住房公積金存在多種使用侷限，但在發展中卻成為員工福利的一部分。一方面公司交一半，個人交一半，企業所交的一部分其實已經成為員工直接收入的組成部分了。比如北京目前住房公積金上限是每月6668元，按照最高算，員工除了基本的工資收入外，公積金部分會額外收入3334元，這是一筆相當可觀的收入。雖然最高額繳存的並不多，但也是一筆不大不小的額外收入。另一方面，住房公積金的稅前扣除，每月的扣稅額度，也能在很大程度上幫助員工減輕個稅支出。

對於國家而言，也是一種資金來源和保障。我國的住房公積金實行的是強制繳納制度，沉澱的鉅額資金每年會產生大量收益，按照《全國住房公積金2018年年度報告》，2018年，我國的住房公積金實現業務收入1814億元，在支付了繳存職工的利息支出以及各種手續費之後，實現增值收益高達854億元。增值收益的部分主要用於三個地方，提取住房公積金貸款風險準備金234億元，提取管理費用117億元用於公積金管理人員的工資開支和日常經費，提取城市公共租賃住房（廉租住房）建設補充資金503億元。

所以目前的公積金制度並不能粗暴地廢除，因此針對目前公積金在使用提取中存在的各種弊端，全國各地已經開始實施了互認互貸、放寬限制等相關政策。

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多城開啟公積金互認互貸，但救不了房價

今年7月份以來，我國20多個城市對住房公積金政策作出調整，住房公積金貸款實現城市間互認互貸、貸款手續越來越簡化、貸款期限延長等。

具體來看：

其中，自9月17日起，江蘇徐州率先在淮海經濟區內的宿州、淮北、商丘、菏澤、棗莊、連雲港、宿遷等7個已簽約的核心城市開辦住房公積金貸款互認互貸。

公積金用途越來越寬。近日，武漢、邢臺、宜昌等地出臺規定，住宅區內加裝電梯，可以提取繳存人住房公積金賬戶內的存儲餘額。因為目前很多地方在實行舊城改造，老舊小區安裝電梯的問題，如此一來就可以解決改造時所需資金的問題。

提取手續簡化。深圳、南寧、湖州等地已經出臺了新規，簡化公積金提取手續。比如，南寧職工辦理住房公積金提取業務，不再需要填報住房公積金提取申請表。

公積金提取使用條件一放寬，很多人便認為房價要漲了，但事實並非如此。公積金政策的鬆動基本上還是三四線城市，對於高房價的一二線城市並沒有鬆動。樓市的調控和公積金政策的調整還是因地制宜。

例如北海，自2018年底以來，由於執行的住房公積金貸款政策相對寬鬆，職工貸款買房的需求旺盛，造成住房公積金資金形勢較為緊張。2019年1月至今，住房公積金個貸運用率已連續幾個月高位運行達87%以上，尤其是北海市本級個貸率平均高達98.43%。

北海規定，10月起，申請住房公積金貸款的職工必須連續正常繳存住房公積金12個月以上，個人住房公積金貸款最高額度調整為：適當調低單身職工貸款最高額度至40萬元、已婚職工50萬元。繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例為60%。

無錫也明確，將公積金貸款最高貸款額度從此前的50萬元降至30萬元。無錫官方解讀稱，新政將重點支持職工購買首套普通住房和第二套改善型住房，規範住房公積金提取行為，抑制投資投機性購房，防範住房公積金資金風險，保證住房公積金制度長期健康運行。

另外揚州要求將住房公積金貸款最高限額從35萬元恢復至50萬元，其中，單職工繳存住房公積金的，最高限額從21萬元恢復至30萬元；將住房公積金貸款還貸能力系數由目前的0.3上調為0.5。

這從側面說明，各地的公積金的變化目的，還是為了保障購房者的剛需，而並非房價的救命稻草，房住不炒的基調一直維持不變。

雖然多城已經實現互認互貸的問題，對於個人而言，在使用公積金還是要注意以下幾個問題：

1、滿足文章前面所說的公積金提取條件是關鍵；

2、在使用公積金時一定要提前諮詢樓盤開發商是否允許或者具備公積金貸款條件；

3、如果公積金額度不夠的可以考慮公積金貸款+商貸的組合模式來減輕還款壓力；

4、相對於目前高居不下的新房房價而言，二手房市場可以說是到了冰點。如果是剛需型的購房者，不想承擔太大的購房壓力，隨著不同地方公積金貸款政策對二手房的放寬，不妨可以考慮一下二手房。