私自出租集體土地是否有效？

作者 | 槐城 王業子

村民委員會未經村民會議討論私自出租集體土地是否有效，在實踐中尚有爭議。

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出租集體土地應由

村民會議討論決定

根據《中華人民共和國村民委員會組織法》第24條第8款規定，出租集體土地屬於以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產，涉及村民利益，應當經村民會議討論決定方可辦理。

現實中，村民委員會未經村民會議討論，私自出租集體土地的情況很常見。在這種情況下籤訂的集體土地租賃合同是否有效，在審判實踐中不同的法院有不同的觀點。

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不同觀點

觀點一：合同無效

1992年，文某池與久裕村聯合社簽署《租用土地使用合同書》，約定久裕村聯合社將其所有的總面積為250000平方米農用地有償出租給文某池興辦工廠、宿舍和綜合性建設。文某池在案涉土地上投入620餘萬元開發資金，卻未收回投資款也未得到案涉土地使用權，因此起訴久裕村聯合社支付補償款。

廣州中院認為，處置案涉土地是涉及全體村民利益的重大問題，案涉合同未經村民會議討論決定，是無效合同。最終廣州中院駁回了文某池的訴訟請求。

文某池不服，上訴至廣東高院，主張《中華人民共和國村民委員會組織法》中關於民主決定程序的規定，屬於管理性規定而非效力性規定，被判決駁回上訴，維持原判。

文某池仍不服，向最高法院申請再審，被裁定駁回再審申請。

觀點二：合同有效

1998年，王某勝與小沙埠村民委員會簽訂協議書，約定將集體所有的7畝多荒地有償租賃給王某勝經營使用，王某勝有權在案涉土地上建造廠房，自主經營，對外承包、轉包、租賃及設施。后王某勝就案涉土地使用權起訴沙埠居民委員返還原物糾紛，而案件爭議的焦點在於王某勝與小沙埠村民委員會簽訂的協議是否有效。

芝罘法院認為，根據《中華人民共和國合同法》及司法解釋的規定，違反法律、行政法規的效力性強制性規定的合同無效。《中華人民共和國村民委員會組織法》中雖然規定租賃集體財產需要經村民會議討論決定，但並未規定未經村民會議討論決定的租賃合同無效，

沙埠居民委員會不服，上訴至煙臺中院，被判決駁回上訴，維持原判。

沙埠居民委員會仍不服，向山東高院申請再審，被裁定駁回再審申請。

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槐城律師建議

村民委員會未經村民會議討論，私自出租集體土地，簽訂的租賃合同是否有效目前在實踐中雖然還有爭議，但大概率還是認定無效，因此，若當事人想租賃集體土地，為了最大限度降低風險，應當注意以下事項：

1、簽訂租賃合同前應當要求村民委員會提供出租該集體土地經村民會議或被授權的村民代表會議討論通過的書面文件，儘量做到村民代表面籤，以確保租賃合同有效。

2、在村民委員會提供前述文件之前，不應支付租金，避免遭受損失。

適用法律：

1、《中華人民共和國村民委員會組織法》

第二十四條 涉及村民利益的下列事項，經村民會議討論決定方可辦理：

（一）本村享受誤工補貼的人員及補貼標準；

（二）從村集體經濟所得收益的使用；

（三）本村公益事業的興辦和籌資籌勞方案及建設承包方案；

（四）土地承包經營方案；

（五）村集體經濟項目的立項、承包方案；

（六）宅基地的使用方案；

（七）徵地補償費的使用、分配方案；

（八）以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財產；

（九）村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。

村民會議可以授權村民代表會議討論決定前款規定的事項。

法律對討論決定村集體經濟組織財產和成員權益的事項另有規定的，依照其規定。

2、《中華人民共和國合同法》

第五十二 條有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

3、《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》

第十四條 合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。

1、廣東省高級人民法院，文某池與增城市新塘鎮久裕村民委員會、增城市新塘鎮久裕村經濟聯合社、東莞大寧永盛製衣有限公司土地租賃合同糾紛二審案，（2013）粵高法民一終字第73號。

2、最高人民法院，文某池、東莞大寧永盛製衣有限公司與增城市新塘鎮久裕村民委員會、增城市新塘鎮久裕村經濟聯合社土地租賃合同糾紛申請再審案，（2015）民申字第759號。

3、山東省煙臺市中級人民法院，王曰勝與煙臺市芝罘區只楚街道沙埠居民委員會返還原物糾紛二審案，（2015）菸民四終字第1129號。

4、山東省高級人民法院，煙臺市芝罘區只楚街道沙埠居民委員會、王曰勝返還原物糾紛再審審查與審判監督案，（2017）魯民申62號。