“炒房”在臨港新片區行不通。
上海浦東新區在去年突破了“兩個一萬億”——地區生產總值超過一萬億元，規模以上工業總產值超過一萬億元。
而在上海的最東南，長江口和杭州灣的交匯處，一片新熱土正在崛起，臨港新片區到2035年的經濟規模目標是再造一個浦東。
根據《中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區總體方案》，到2035年，臨港新片區要建成具有較強國際市場影響力和競爭力的特殊經濟功能區，形成更加成熟定型的制度成果，打造全球高端資源要素配置的核心功能，成為我國深度融入經濟全球化的重要載體。
臨港片區的未來令人無限遐想。備受關注的是，這個距離上海市中心距離超過70公里的區域，過去房價一直是全上海的“窪地”，未來它的樓市將迎來怎樣的發展？
今年第三季度，臨港新城的新房成交量站上了上海各大區域板塊的第一名。不過，總體方案發布後的兩個多月，臨港樓市已經經歷了利好不斷、看房熱、房源緊張及一小波退房潮，如今熱度正在消散，房企和購房者都在重回“房住不炒”的理性邏輯，大家都在等待購房政策細則的進一步出臺。
熱銷後的“退房”
大治河以南、金匯港以東，以及小洋山島、浦東國際機場南側區域，便是劃定的臨港新片區範圍，面積達119.5平方公里，是上海市靜安區的三倍大小。
在離建設中的上海特斯拉超級工廠只有4公里，距離茫茫東海約3公里的一個售樓處前，看房客王樂默默點起了一支菸。他剛剛被置業顧問告知，該樓盤的高層公寓也賣光了。
就在一個多小時前，他在臨港主城區遇到了相似情況。一名女銷售告訴他，周圍多個樓盤的高層住宅已經買不到了，只剩下疊墅產品，不如向西開車20多公里去蘆潮港區域看看。於是王樂驅車數十公里，得到的卻是同樣的答案。
銷售建議他，再往西開20多公里去海灣鎮看看，有個樓盤也是他們代理的。
王樂沒想到，這個距離上海市中心約70公里的臨港板塊，現在已經庫存稀缺，而週末看房的人還為數不少，每個售樓處門口都停了不少私家車。
銷售員趙莉說，現在來看房的人已經少了很多。她回想起8月“臨港熱”的場景：“新片區政策發佈後的第一個週末，就遇上臺風利奇馬，很多客戶冒著風雨就來了，售樓處裡全是人，我們都接待不過來。”那時候，臨港部分熱盤要在門口排長隊才能進場看樣板間。
“其實我們本來已經清盤了，新政出來以後賣得很快”，趙莉話鋒一轉，“但最近，一批下了訂金的客戶退房了，我們才多出了二十幾套房源來賣。”
趙莉說，這批客戶被開發商主動勸退了，“問題還是出在購房資格”。
今年8月6日，《中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區總體方案》出臺，8月30日，上海發佈《關於促進中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區高質量發展實施特殊支持政策的若干意見》（以下簡稱“意見”），其中提到縮短非本市戶籍人才在新片區購房繳納個人所得稅或社會保障金的年限，將購房之日前連續繳納滿5年及以上，調整為連續繳納滿3年及以上。
上述“意見”發佈後，不少尚無上海市購房資格的客戶來到臨港“佔坑”，即先付訂金預留一套房源，再等待相關細則出臺。
然而種種跡象表明，臨港的樓市新政不會是簡單的“限購撕開了一個口子”，在經歷熱鬧期後，無論是開發商還是購房者，都在重新看待新政的內涵。
“新政會嚴格執行‘房住不炒’，最後的落點還是服務於在臨港工作的人才，目前我們是這樣判斷的。”趙莉說，基於這樣的判斷，開發商和購房者達成了退房協議。
“沒有上海戶口或者5年以上社保這些資格的客戶，我們現在不洽談了。”另一家該區域樓盤銷售表示，按照上面的指示，篩選客戶變得嚴格，還是按現
行限購政策。
對於那些社保在3年以上、5年以下的客戶，這名銷售表示，他們並不是完全沒機會，有來看房的客戶表示，公司是在臨港片區註冊的,“這還不夠，如果他公司在臨港註冊、在臨港交稅、在臨港生產，那還可以等一等機會來臨。”
看房客王樂正是在浦東工作的一名IT男，他所服務的公司註冊在上海自貿區範圍內，但辦公地點未設在臨港，社保不足5年的他，暫時不能在臨港買到房子。
一條君走訪發現，從宣告臨港樓市新政的“意見”出臺時，部分樓盤鼓勵看房客先“佔坑”，到客戶看房前先被詢問購房資格、被告知未來“細則”出臺的各種可能性，臨港樓市的風向已經發生了很大變化。
趙莉表示，儘管來看房和諮詢的人不少，但目前買房的絕大多數還是居住在本地或者從浦東張江過來、擁有上海購房資格的剛需客。
堅持“房住不炒”
儘管市場熱度正迴歸理性，但臨港板塊的整體崛起卻是不爭的事實。
今年的“金九銀十”，上海的新房市場仍然不太活躍，整體成交平靜。
9月，上海有大約70%的新推盤認籌數未過半；10月，根據上海鏈家監測數據，在剛剛過去的三週成交量經歷大幅波動，預計環比增速有所下滑。
臨港板塊卻是整個上海市場中的例外。
自從今年8月新片區政策出臺，臨港新城的商品房市場迅速活躍起來。根據鏈家數據，今年第三季度，臨港新城的新房成交量位於各大板塊第一，第三季度新房共成交2810套，套均總價296萬元。
上海臨港地區的開發早在2002年就開始了，前期已有大量市政投入，規劃配套完備，但由於距上海市中心過遠，地理距離上甚至遠於一些環滬城市，始終顯得人氣不足。
實際上，臨港區域的地理位置有其獨到之處，它東至長江口，南至杭州灣，主城區臨港新城位於浦東國際機場和洋山深水港之間，2013年上海自貿區正式成立，第一批區域涵蓋了外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區。臨港在這時迎來了第一次騰飛的機遇。
而今年臨港新片區總體方案的發佈，更意味著臨港將成為政策、資金、產業、人才的高地。
據媒體報道，自臨港新片區揭牌以來，高端產業項目和總部企業正在加快集聚，臨港新片區正在接洽的項目有200餘個，已具備簽約落地的儲備項目有70餘個，涉及總投資近1000億元。
在人才引進上，從已發佈政策來看，臨港將有大動作，針對境內和海外人才引進各自出臺多項新政。
境內人才吸引政策包括優化新片區人才直接落戶政策、縮短新片區“居轉戶”年限、實施專項加分政策等。
而針對境外人才，臨港新片區將放寬現代服務業高端人才從業限制，在人員出入境、外籍人才永久居留等方面實施更加開放便利的政策措施，建立外國人在新片區內工作許可制度和人才簽證制度。
在交通上，10月28日剛剛開工的S3高速南延伸段對臨港板塊是重大利好，將把陸家嘴至臨港的開車通勤時間縮短為40分鐘，張江至臨港只需30分鐘。
儘管種種利好不斷出臺，但臨港樓市還在執行限價。多家樓盤表示，新片區新政出臺後，項目並沒有漲過價，維持今年年初時的價格，限價沒有鬆動跡象。
根據鏈家數據，今年第三季度臨港新城成交均價為每平方米27885元。根據安居客數據，從去年年初至今，臨港新城房價均價就一直在23000-28000的區間內波動。
而臨港新城主城區之外的樓盤價格更低。一家靠近蘆潮港的項目目前售價2萬出頭，相比年初沒有漲幅。相比臨港主城已經有完善規劃和配套，這一區域周邊商業配套稀缺。
有二手房中介表示，由於一手房受限價限制，目前臨港板塊已經開始出現一二手房價倒掛現象。
若迴歸政策層面，在《關於促進中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區高質量發展實施特殊支持政策的若干意見》中談到住房問題時，強調了堅持“房住不炒”和“兩個不是權宜之計”，將建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的區域性住房體系，包括完善購房政策和住房保障政策等，為新片區人才提供穩定的居住環境。
而從實地走訪來看，臨港新片區並不是樓市投機客的熱土，未來政策偏向可能仍舊是服務於在新片區內就業及穩定居住的常住人口，想要藉著政策利好炒作一番的人們，想法要落空了。
（按受訪者要求，文中王樂、趙莉均為化名）
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