斑馬消費 楊柘

中梁控股、新力控股等內地房企在港上市，刺激著更多的房企衝向資本市場。

日前，港龍中國地產集團有限公司（以下簡稱：港龍地產）向聯交所遞表，擬募資用於購地和支付旗下5個項目建築成本等費用。

公司雖深耕長三角區域12年，但發展緩慢，去年收入剛過16億元，如此急切奔赴資本市場，與自身財務壓力和外部競爭緊密關聯。

今年上半年末，公司資產負債比率超過150%。能走多遠，取決於公司如何在規模和資金、資源中找到平衡點。

舉債加速向前衝

房地產行業是資金密集型行業，如今，任何一家房企都在戴著“鐐銬”在跳舞。

港龍地產也不例外，其公開披露的聆訊資料顯示，公司債務規模逐年劇增。

2016年至2019年6月，公司借款總額（包括銀行貸款和其他借款）分別為0.50億元、3.18億元、8.56億元和14.36億元，資產負債比率分別為17%、98.8%、122.1%和153.9%。

同一時期，公司收入規模獲得較大提升，分別為4.72億元、4.34億元、16.60億元和5.91億元；年內溢利分別實現0.40億元、0.33億元、3.32億元和0.70億元。

斑馬消費梳理發現，公司2018年業績劇增，這得益於當年交付規模的大幅增長。當年，公司旗下華僑新城、新港城、香江華庭及香語華庭等4個項目，交付面積合計21.72萬平方米，為上年的3.6倍。此外，2018年銷售均價同比增長34.54%，由上年5225元/平方米增至7030元/平方米。

住宅產品在2018年實現收入15.27億元，佔比公司收入的92%，較上年提高20個百分點。

公司加速上規模的同時，財務成本高企的局面也顯現出來。

2016年-2019年上半年，公司融資成本淨額分別為408.4萬元、431.7萬元、3462.20萬元和1550.9萬元，同期利息覆蓋率從16.6倍降至1.7倍。

截至今年8月末，公司未償還信託融資及其他融資安排總額為6.80億元。

在銀行借貸逐漸收緊後，信託融資成為中小房企慣用的融資渠道，此前新力控股（01180.HK）、三巽集團就大舉借信託渠道“輸血”。

港龍地產來自信託融資總額及其他未償還融資額所佔總借款的比重，從2016年的1.6%增至2018年的47.4%，2019年8月底為35.1%。

相比銀行借貸渠道，信託融資手續簡便、放款快，但融資成本幾乎是銀行的兩倍。

公司向萬向信託融資年利率11.5%，向無錫蠡悅股權投資合夥企業融資將給付的年利率高達14%。

值得注意的是，公司現有56個項目中，在今年上半年及之前的財年收入，僅來自4個城市的9個項目的銷售，意味著未來大多數項目需要持續投入。

土儲未成規模

今年7月和8月，港龍地產在江浙4座城，一口氣吞下4幅土地，新增土地儲備24.74萬平方米，總對價36.1億元。

消息甫一傳出，長三角地產圈立刻炸群：港龍地產購地提速了。

在正式赴聯交所披露聆訊資料前大肆拿地，並不能馬上改變公司土地儲備現狀。截至今年上半年末，公司土地儲備總量為471.54萬平方米。其中，包括公司可銷售及可出租建築面積8.46萬平方米、正在開發中項目總建築面積389.35萬平方米，以及留作未來開發的73.72萬平方米。

在土儲總量中，港龍地產附屬公司旗下27個項目土儲量佔比總量的74.8%，餘下的則來自合營和聯營企業。

公司一直以“深耕”長三角作為戰略部署，現有56個項目中，54個佈局在長三角地區。

今年以來，長三角區域城市宅地供應普遍不足，頭部房企補貨意願強烈，土地市場升溫，導致土地市場競爭激烈，成交樓面價和溢價率上升。

中國報告網數據顯示，截至今年7月，長三角地區TOP10企業拿地金額合計2721億元。

頭部房企長期割據，2018年，融創中國（01918.HK）土地儲備1.6億平方米，長三角區域土地儲備佔比33.3%。

除此之外，中小房企在長三角區域的佈局，也值得港龍地產警惕。

截止2018年3月，中梁控股持有土地儲備3890萬平方米，長三角區域市場佔比4成，僅在浙江就持有土地儲備量666.45萬平方米，佔比17.1%。新力控股土儲總量約1500萬平方米，長三角也是其重倉區域之一。

隨著土地溢價以及眾多房企入局，港龍地產在長三角拿地會越來越難，或許正因為此，公司去年選擇走出長三角，落子河南和貴州兩地。

背後的呂氏家族

港龍地產的控股股東是江蘇常州呂氏家族，其浸淫房地產行業12年。這個家族行事十分低調，極少看到公開報道。

在給聯交所遞表前，針對公司名與蘇州港龍控股和航司港龍航空重名，公司還對外發了一份《聲明》，強調與兩家公司無關聯關係且無業務往來。

企查查顯示，港龍中國地產集團有限公司在今年1月23日註冊，法人代表和董事長均為呂永懷。

2007年，常州呂永懷等三兄弟在常州拿下兩塊土地，次年，推出第一個住宅項目港龍華庭，以及第一個商業項目港龍尚層。

此後，公司的地產項目從常州逐漸向周邊城市拓展，直至在長三角區域佈局54個項目，進入近20座城市。2018年，公司躍居克爾瑞2018中國房企TOP100銷售榜全口徑銷售第89位。

相比其他上市房企，港龍地產的家族痕跡更為明顯，由呂永懷、呂文偉；呂永南、呂志聰；呂永茂、呂進亮三對父子控制。

在公司董事會9個席位（含3名獨董）中，上述三對父子佔據6個席位；公司高管層中，執行總裁謝劍青系“呂一代”的表兄弟，“呂二代”也已紛紛進入公司管理核心。

從公開資料來看，呂氏家族已在著手改變此前的保守和謹慎，最近兩年來，公司著意引進外部人才。公司負責監督會計、稅務的副總裁裘開兵；負責監督集團運營管理的戴小峰；負責銷售及營銷的朱檜；以及財務總監兼公司秘書林雨田等，均是2017年至2019年加入公司。