老實說，實體店部分被淘汰到底是不是歷史必然趨勢？其原因是發展過快還是被人為導向？答案我們不得而知！
這些天發生在身邊的事情顛覆了很多人認知，一位“網紅”朋友到項目租賃門面，拋開網紅稱號不說，正常的租賃流程需要反覆不斷的交談政策流程，最終才達成簽約條件，但是他所選擇的樓盤正好遇到整體降租金，開發商為促進商家入駐，以低資金、高免租期來增加商家簽約，政策條件都談得差不多時，雙方糾結在租期上面，開發商希望以“短租”形式出租，而他則希望“長租”，兩者表面其實沒多大區別，什麼原因導致雙方相向而行呢？
除了這件事，另外讓開發商棘手一個現象:原有的老商家租期未滿，按照3年前40元每平方米租金和5%遞增幅度，現在已經達到46元每平方米，按常理來說今年新商家租金應該在50元每平方米較為合適，才能體現出房地產“增值”效果，現實卻反其道而行之！開發商不僅沒有將租金提高，反而降至30元每平方米，這樣的政策調整讓原有商家著實進退兩難？違約停止租賃則要承擔合約損失，繼續經營下去則與新進場商家無租金成本優勢，為此老商家與開發商處於僵持階段。
這兩個現象其實反應了房地產商業存在著不確定性，長租與短租代表了雙方各自“權益”！
開發商為什麼希望短租？
毫不避諱的說，上述兩種情緒牽扯著各自利益，開發商希望短租目的有三點:
- 短租利於項目業態及時調整，一個商業項目大多存在調整情況，這樣有利於自身商業佈局。例如某五線城市萬達廣場與沃爾瑪商場之間有一條美食街，原本正新雞排在美食街檔口位置，經過兩輪調整後安排到中庭門面中。這家小吃店本身具備引流效果，這樣佈置提高了商場整體人氣值。
- 短租利於合同到期後租金調整，也是房地產租金市場變化的體現。曾經一個在地下商場做美食的朋友就遇到這樣的事，運營公司規定合同兩年一簽，商家想長期簽約卻不被允許，合同期滿後要求商家交2萬元的續租費用，如果不交這個錢便將商鋪出租給另外商家，在商場人氣冷淡時都熬過來了，好不容易等到成熟時卻要多支付費用，此時放棄租賃，商家更加不甘心，被迫繳納這筆費用！
- 短租可以降低與業主“反租”運營風險，商業樓盤目的是銷售，為了促進銷售，甚至打帶“租約”和“回購”旗號！而這條承諾實現起來實則“困難重重”，不是回購資金不足，就是收取不了商家租金從而無法支付反租款，此時採取短租模式，不僅商業氛圍得到提升，還增加了短期商鋪銷售的可能性，銷售出去後就可以由業主自行把控出租，也將開發商自身風險降低！
總結起來，短租其實是根據商業整體情況採取的一種租賃方式，也結合了樓盤現狀規避了部分風險。
商家為什麼更願意長租？
商家租賃門面目的是為了經營生意，而開實體店的租金成本是影響利潤一大因素，租金太高容易變相的給開發商“打工”，只有租金越低才能保證有更多盈利可能性！
首先商家已經判斷出商鋪價格未來會上漲基礎上，會希望通過簽訂長租合同約束對方，避免隨意上漲租金給自己帶來成本壓力。畢竟開實體店都需要投入大筆裝修費用，一般實體店短期回本可能性較小，需要長期過程，此時如若開發商坐地起價，對於商家經營不佳時無異於“趁火打劫”！租金很低時商家更願意選擇長租，一方面保護低租金“優勢”；另一方面可以對抗房地產市場回降風險。
其次實體店的經營過程中積累了大批忠實客戶資源，頻繁更換店面容易造成客戶流失，從而直接帶來經濟損失。曾經一個做小吃店的老闆，租了一間美食城門面，看到餐飲行業並未受到電商影響，也想在餐飲店中撈金，然而開餐飲店並不是他想的那麼簡單，他選擇的美食城屬於新樓盤，通過開發商招商引資入駐進去，新樓盤前期人流自然有所欠缺，而他恰好過分關注人流，忽略了這一年多積累的客戶群體，此時租金2000元每月，在合同期還未滿時寧可違約也要換地方經營，於是他找到了另外一個臨街門面，租金7000元每月，裝修成本5萬，人工成本每月4000，就這樣開了3個月不到便倒閉，從他門面位置看，人流確實不錯，唯一缺陷就是處於快車道旁，路邊不能停車，老客戶引流欠缺條件，經過的路人倒是很多，就是少有人專程來用餐，畢竟店小且無吸引力！
最後長租是商家自我穩定的前提，避免因為自身原因導致內心產生對開店不夠堅定！開實體店從起步到成熟需要一個過程，需要堅持與創新才能“笑”到最後，現實生活中很多創業的夥伴都是逞一時新鮮，經營一段時機發現自己並不適合開店就迫切轉讓進而轉行，其實每個行業都有一個成長週期，長租正是打“持久戰”的基礎，即使真面臨轉讓長租也能成為轉讓費“加分”項，畢竟願意花錢轉讓的商家更希望剩餘較長租期，避免短期房東臨時漲價。
到底租期“越長越好”還是“越短越好”呢？
其實租期長與短因市場而已，與市場租金、樓盤情況有著直接關聯。商家租賃門面時需要對症下藥，避免踩中“雷區”！
- 房地產市場無明顯上漲信號時，短租優於長租！可以應對租金下跌風險。正如上文中提到老商家簽約了長租合同，開發商卻下調了新商家簽約租金，這種現象對老商家明顯不利，承擔較高房租意味著縮減了自身利潤空間，難以有效抵抗通貨膨脹，畢竟物價依然處於上漲過程。
- 開發商對商家所經營業態與品牌認可時，往往會以更優惠的政策提供給商家，此時長租優於短租！例如一樓盤臨街門面平均租金在100元左右，為了引進知名商家不惜降低至60元左右，此時的商家更應該簽訂長租合同，一方面低租金採取長期租賃具備成本優勢；另一方面知名商家更需要為顧客提供一個穩定且長期的經營場所，也是履行商家的“道德”義務！
- 租賃面積較大、投入裝修成本較多時，應採取長租模式。目前市場上的大面積商鋪都採用長期租賃，並且在租金方面比小面積商鋪更具優勢。例如婚宴廣場所需面積一般在2000平方米左右，投入資金在500-1000萬左右，甚至會投入更多資金來打造出更加奢華的店面，這樣的商鋪一次性投入較大，經營過程的總租金成本更高，需要較長回本週期，此時若採取短租無異於“以卵擊石”！長租才符合此類需求。
當然長租與短租還需要商家跟開發商做具體溝通，開發商出租門面既是受益方也是讓利方，對於不同商家、不同門面，開發商往往會採取不同租賃政策來出租，與商家的品牌影響力、門面反租年限、樓盤商業氛圍有等關。
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