關注微信公眾號：地產財稅刊，可加入地產-稅務3群
《財政部 稅務總局 海關總署關於深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號）規定：自2019年4月1日至2021年12月31日，允許生產、生活性服務業納稅人按照當期可抵扣進項稅額加計10%，抵減應納稅額（以下稱加計抵減政策）。
房地產公司是生產、生活性服務業納稅人？
生產、生活性服務業納稅人是指提供郵政服務、電信服務、現代服務、生活服務（以下稱四項服務）取得的銷售額佔全部銷售額的比重超過50%的納稅人。
現代服務，是指圍繞製造業、文化產業、現代物流產業等提供技術性、知識性服務的業務活動。包括研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、租賃服務、鑑證諮詢服務、廣播影視服務、商務輔助服務和其他現代服務。
生活服務，是指為滿足城鄉居民日常生活需求提供的各類服務活動。包括文化體育服務、教育醫療服務、旅遊娛樂服務、餐飲住宿服務、居民日常服務和其他生活服務。
2019年3月31日前設立的納稅人，自2018年4月至2019年3月期間的銷售額(經營期不滿12個月的，按照實際經營期的銷售額)符合上述規定條件的，自2019年4月1日起適用加計抵減政策。
2019年4月1日後設立的納稅人，自設立之日起3個月的銷售額符合上述規定條件的，自登記為一般納稅人之日起適用加計抵減政策。
對於在2019年3月31日前設立，但該納稅人一直到3月31日均無銷售收入，如何判斷該納稅人能否享受加計抵減政策國稅總局有一個答覆
這些我都知道
說了這麼多
39號公告講到的可以適用加計抵減政策
是生產、生活性服務業納稅人
房地產行業並不在政策範圍之內呀
【背景資料】
某地產公司成立於2018年4月，取得土地後未開展經營活動，2019年5月報建，計劃2020年2月開始預售，2020年12月竣工驗收，預計開發項目建築成本5億。
【政策適用性分析】
1、判斷是否屬於生產、生活性服務業納稅人並不是依據企業營業執照中的經營範圍來判斷，而是以一段時間提供郵政服務、電信服務、現代服務、生活服務（以下稱四項服務）取得的銷售額佔全部銷售額的比重是否超過50%來判斷的。納稅人確定適用加計抵減政策後，當年內不再調整，以後年度是否適用，根據上年度銷售額計算確定。納稅人可計提但未計提的加計抵減額，可在確定適用加計抵減政策當期一併計提。
2、公司在2019年3月31日前設立，但一直到3月31日均無銷售收入，按照國稅總局的答覆，以其今後首次取得收入的連續三個月來判斷。公司目前處於房地產開發階段，房地產銷售收入在三個月內不可能實現，如果在接下來的時間能夠提供四項服務中的某些服務項目並取得收入，將可以對2019年和2020年取得的進項稅額加計10%抵減。
【籌劃方案】
（一）創造租賃服務收入
1、公司與施工方、監理單位等簽訂房屋租賃合同，由其向公司租賃辦公場所，收取少量租金，為了與施工方、監理單位達成一致，可以相應增加工程價款或監理費，按月開具租賃發票並申報租金收入，以每個月5450為例，一年租賃收入6.54萬元，產生的相應稅費包括：
增值稅=65400/（1+9%）*9%=5400
城建稅、教育費附加=5400*12%=648
企業所得稅=（65400-5400-648）*25%=14838
合計=5400+648+14838=20886
2、公司從關聯公司現有出租的物業中承租部分，再轉租並因此產生租賃收入。在這種情形下，由於可以取得出租方的租金髮票作為成本，只需就差額部分繳納相應的稅費（仍以每個月差額租金5450元為例，一年差額租賃收入6.54萬元）：
增值稅=65400/（1+9%）*9%=5400
城建稅、教育費附加=5400*12%=648
企業所得稅=（65400-5400-648）*25%=14838
合計=5400+648+14838=20886
（二）創造生活服務收入
公司與施工方、監理單位等簽訂餐飲服務合同，由公司向其管理人員提供餐飲服務，為了與施工方、監理單位達成一致，可以相應增加工程價款或監理費，按月申報餐飲服務收入即可。以10個人每個月共計5300為例，一年餐飲服務收入6.36萬元，產生的相應稅費包括：
增值稅=63600/（1+6%）*6%=3600
城建稅、教育費附加=3600*12%=432
企業所得稅=（63600-3600-432）*25%=14892
合計=3600+432+14892=18924
（三）同時創造租賃服務收入和生活服務收入
公司的母公司為了加強對項目的監控，委派3名管理人員常駐公司，為此公司需向母公司收取總部派員的宿舍房租和餐費，以房租每人1500元、餐費500元計算，公司每月取得房租收入4500元、餐飲服務收入1500元，每年產生的相應稅費包括：
增值稅=54000/（1+9%）*9%+18000/（1+6%）*6%=5,477.58
城建稅、教育費附加=5,477.58*12%=657.31
企業所得稅=（54000+18000-5477.58-657.31）*25%=16466.28
合計=5477.58+657.31+16466.28=22601.17
【節稅效果】
公司房地產開發過程中的進項將主要在2019年至2020年取得，全部建築安裝成本預計為5億元，進項稅額預計在4000-4500萬元之間，按照10%加計抵減可以節省增值稅400-450萬元、城建稅與教育費附加48-54元，整體節省450-500萬元。
【核心要點】
1、新設立公司或者成立後一直未取得收入的公司，才具備操作的條件。2、稅務籌劃不是僅僅看條文，而是在必要時創造符合條文的經濟業務。3、創造的收入必須屬於四項服務，而郵政和電信服務通常較難，而現代服務與生活服務相對容易。同時創造的收入符合常理，不能違背商業邏輯。
閱讀更多 地稅說 的文章
