shaolina
您好！您這個問題將從兩個方面來回答。第一，如何進行保證能夠過戶。第二，過戶有何種方式，比較合適？
第一，如何過戶正在抵押中的房產。
“抵押人處分抵押物的，應當徵得抵押權人同意”。也就是說，抵押房產可以交易，但根據法律規定，應當經過銀行同意。所以基於以上前提，可以有兩個方式：
（1）如果銀行同意變更借款人，可以由雙方協商，向銀行出具產權變更的書面協議申請。
但通常情況下，銀行都不會同意隨意更改借款人。因為裡面涉及到很多風險和審查事項的變更，比如通常銀行會對借款人的徵信進行審查。如果更換借款人，就會對新的借款人進行審核。其次，房貸利率與擁有房產數量有關。比如在很多城市，一套和二套的利率會不同，所以更換借款人，也就會對新的借款人擁有的房產量進行審核。
（2）如果銀行不同意的話，可以由賣方先把貸款還清，或者用買方的首付款，將房產解抵押之後，就能自由買賣了。這種方法適用度比較廣，但因為購買過程較長，步驟較多，所以需要注意買賣協議的有效性。雙方先定製產權變更協議，協議最好進行公證，待付清銀行貸款後，賣方解除抵押登記手續，最後完成過戶。
第二，房產過戶的方式分為買賣和贈與，兩種方式的稅費有所不同。
（1）買賣：買賣涉及費用如下：
- 增值稅：如果不滿2年，繳納全額的5.5%左右的增值稅；
- 個人所得稅：若不滿5年，則按全款的2%或差額的20%徵收個人所得稅。
- 契稅：若房產是唯一住房，且面積小於等於90平米，則按照全額的1%徵收契稅；若房產是唯一住房，且面積大於90平米，則按照全額的1.5%徵收契稅；若房產不是唯一住房，則按照全額的3%徵收契稅。
（2）贈與：贈與涉及的費用如下：
所以從成本上來說，用買賣的方式，成本上更合算。
希望回答會對您有幫助。
一紙家書
可以買的！但一定要把握好交易的各個環節，預防總比糾錯好！
這種房產交易形式在二手房交易中是很常見的，可以買。單位內部人員之間的這種房產交易，一般風險都可控，相對較小，但也要注意把握好交易細節。具體注意事項分享如下，希望對你有所幫助：
1、把握好交易流程
讓同事自己籌錢把銀行貸款結清，解除抵押登記，取回房產證原件；驗完房產證原件，再籤買賣合同，如果你要辦按揭，籤合同前去落實貸款能否辦理？落實好貸款手續後，籤合同、付首付，約好時間辦產權過戶，過完戶去銀行辦貸款，貸款下來後，交接房屋，整個交易完成。這個交易流程是正規交易流程，也是把穩的交易流程，有利於規避風險，不宜打亂順序。
2、資金風險
不宜先付首付款給對方，拿去結清銀行貸款，再辦後面的手續。有的人拿到首付款後，會將資金挪用，不去結清銀行貸款，導致錢付了，抵押沒解除，房產手續無法辦。也有的人，對外債務多，首付付過去，就被債權人凍結了，也還不了銀行貸款；這些都會導致交易進行不下去，首付款就會有風險。
3、違約風險
如果你要辦按揭，最好先拿著房產資料、個人貸款資料去熟悉的銀行諮詢，落實好能不能辦理按揭貸款。落實好可以辦貸款，再跟對方籤合同，付首付款；不要出現買賣合同簽了，首付款付了，產權過戶也辦了，最後貸款下不來，這樣違約責任就大了。小編本地的銀行都是這樣操作的，交易前落實貸款，能辦了再交易。但很多網友跟小編留言，說他們當地的銀行都不願意這樣操作，確實反人類了。
4、其他環節風險
對方結清貸款，解除抵押，取回房產證原件，你落實好按揭貸款，雙方簽署完買賣合同，付首付款，就應及時辦房產過戶，不宜拖太久。有的人對外欠債，如中間房產被債權人查封，則交易會被中止，等待對方債務處理完畢後才能恢復交易。所以，落實好貸款，應及時辦理產權過戶，不要拖！拖得越長，風險越大。
因此，房子是可以買的，在法律上也沒有障礙；在現實交易中，出現過很多風險案例，自己要多加註意，按照正規流程走，及時辦理，控制好風險，一般不會出現意外！
房壇法菜
樓主，房產證再有抵押的情況下是無法過戶的，我之前寫過一篇關於抵押房的交易您看看
抵押給銀行或個人的房屋怎麼解壓？用什麼資料？有什麼注意事項？
通常我們經常會聽說房子的抵押，而且抵押的概念也廣為人知，那麼何為解押？顧名思義，就是和抵押正好相反，通俗點說，就是把抵押出去的房子贖回來。
如果房子處於抵押狀態下是沒有辦法出售的，想要賣房子必須先進行解押。下面我們就來說一下賣二手房怎麼辦理解押？以及賣房前如何辦理解押？
對於不少售房者來說，一下子湊夠數十萬甚至上百萬的資金並不是一件輕而易舉的事，所以售房者要向他人借錢解押。
解押款的三種來源
1、用買房人給的首付款解押；
2、向中介機構借款用於解押；
3、向第三方金融機構借錢解壓；
然而，借到錢之後，售房者究竟該如何辦理解抵押呢？
解押的性質主要取決於抵押的性質，一般分為兩種：
1 、個人債權的抵押：帶上本人的證件和債權人手寫的收據或證明給債權人的流水賬單（金額一定要正確），債務權人的身份證（或者是營業執照的複印件）等材料到房管局辦註銷手續。
2、銀行的信貸的抵押：還清貸款，帶上銀行提供的證明資料，通常有（所貸款銀行的營業執照的複印件、法人的複印件、委託人的複印件、其他的權利證明等）以及房產證到房管局辦理註銷的手續。
解押的流程
１、售房者向貸款銀行申請提前還款；
２、到貸款銀行進行提前還款，還款前要在還款銀行卡中事先存入足額錢款；
３、在還完款次日到貸款銀行辦理結清手續；
４、銀行貸後管理中心出解押材料；
（1）房屋的權證；
（2）他項權利證；
（3）註銷的抵押的登記申請書。
（其中的內容：客戶XXX在銀行貸款已經結清，現在委託_________辦理註銷的抵押的登記）; 注意空格處填委託人姓名，委託人可以是本人也可以是其他的人；帶著上面的東西和委託人的身份證的複印件到房地產的管理抵押的窗口，交上這些材料，就會收到一張回執單，最晚兩個工作日後委託的人拿回執單和身份證原件領取產權證，即註銷了抵押（各地區的解壓時間不一樣，需要諮詢當地房管局，快的話隨時辦理隨時註銷抵押）。
５、到擔保公司（沒有籤擔保協議的不用去）辦理相應手續；
６、到房屋所在不動產登記中心解押。
銀行解押的八個環節
1、打電話給貸款銀行諮詢提前還款事項，包括是否需要交違約金，違約金是多少等；
2、去貸款銀行申請提前還款；
3、還款（在約定時間之前打款，約定時間不能是還款日的前後三天）；
4、還完款次日到貸款銀行辦理結清手續，打印利息清單（可以抵個稅）；
5、到銀行貸後管理中心取解押材料；
6、到擔保公司（商業貸款不需要去，公積金貸款的當時沒簽擔保協議不用去）；
7、到不動產登記中心解押。
8、歸檔，完成解押。
注：不同銀行或有不同規定，詳情以貸款行規定為準。
解除抵押協議有哪些注意事項?
1、如果要將還在抵押中的房子進行出售，那麼需要先將房屋貸款結清，不管是個人抵押還是機構抵押，都需要結清貸款之後才能上市交易。貸款結清之後，銀行或者是公積金管理中心會出具註銷抵押的證明，到交易所辦理註銷抵押手續，當天就能辦理完成
2、如需提親接觸房產抵押的，需要提前與銀行申請解除房產抵押申請，每個銀行的要求不同，一般會要求需提前一個月。
解除抵押協議需要哪些資料?
1、抵押注銷登記申請表。
2、抵押人本人身份證複印件，抵押人為單位的，需提供營業執照複印件。
3、存量房抵押的，需提交房屋所有權證的原件和複印件，還需提交他項權證原件。如果是按揭購買的，需提交房屋抵押權預告登記證明原件或者是預售按揭備案證明。
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房產房談
有貸款的房子必須結清貸款後才能過戶的啊。
你們雙方可以協商籤協議，先付一部分首付，你同事拿首付把貸款結清後，跟銀行去房管部門把抵押撤銷。這樣銀行也會把房產證還給你同事了，你們就可以過戶了，過戶當天你再把餘款跟你同事結清。
