shaolina
您好！您这个问题将从两个方面来回答。第一，如何进行保证能够过户。第二，过户有何种方式，比较合适？
第一，如何过户正在抵押中的房产。
“抵押人处分抵押物的，应当征得抵押权人同意”。也就是说，抵押房产可以交易，但根据法律规定，应当经过银行同意。所以基于以上前提，可以有两个方式：
（1）如果银行同意变更借款人，可以由双方协商，向银行出具产权变更的书面协议申请。
但通常情况下，银行都不会同意随意更改借款人。因为里面涉及到很多风险和审查事项的变更，比如通常银行会对借款人的征信进行审查。如果更换借款人，就会对新的借款人进行审核。其次，房贷利率与拥有房产数量有关。比如在很多城市，一套和二套的利率会不同，所以更换借款人，也就会对新的借款人拥有的房产量进行审核。
（2）如果银行不同意的话，可以由卖方先把贷款还清，或者用买方的首付款，将房产解抵押之后，就能自由买卖了。这种方法适用度比较广，但因为购买过程较长，步骤较多，所以需要注意买卖协议的有效性。双方先定制产权变更协议，协议最好进行公证，待付清银行贷款后，卖方解除抵押登记手续，最后完成过户。
第二，房产过户的方式分为买卖和赠与，两种方式的税费有所不同。
（1）买卖：买卖涉及费用如下：
- 增值税：如果不满2年，缴纳全额的5.5%左右的增值税；
- 个人所得税：若不满5年，则按全款的2%或差额的20%征收个人所得税。
- 契税：若房产是唯一住房，且面积小于等于90平米，则按照全额的1%征收契税；若房产是唯一住房，且面积大于90平米，则按照全额的1.5%征收契税；若房产不是唯一住房，则按照全额的3%征收契税。
（2）赠与：赠与涉及的费用如下：
所以从成本上来说，用买卖的方式，成本上更合算。
希望回答会对您有帮助。
一纸家书
可以买的！但一定要把握好交易的各个环节，预防总比纠错好！
这种房产交易形式在二手房交易中是很常见的，可以买。单位内部人员之间的这种房产交易，一般风险都可控，相对较小，但也要注意把握好交易细节。具体注意事项分享如下，希望对你有所帮助：
1、把握好交易流程
让同事自己筹钱把银行贷款结清，解除抵押登记，取回房产证原件；验完房产证原件，再签买卖合同，如果你要办按揭，签合同前去落实贷款能否办理？落实好贷款手续后，签合同、付首付，约好时间办产权过户，过完户去银行办贷款，贷款下来后，交接房屋，整个交易完成。这个交易流程是正规交易流程，也是把稳的交易流程，有利于规避风险，不宜打乱顺序。
2、资金风险
不宜先付首付款给对方，拿去结清银行贷款，再办后面的手续。有的人拿到首付款后，会将资金挪用，不去结清银行贷款，导致钱付了，抵押没解除，房产手续无法办。也有的人，对外债务多，首付付过去，就被债权人冻结了，也还不了银行贷款；这些都会导致交易进行不下去，首付款就会有风险。
3、违约风险
如果你要办按揭，最好先拿着房产资料、个人贷款资料去熟悉的银行咨询，落实好能不能办理按揭贷款。落实好可以办贷款，再跟对方签合同，付首付款；不要出现买卖合同签了，首付款付了，产权过户也办了，最后贷款下不来，这样违约责任就大了。小编本地的银行都是这样操作的，交易前落实贷款，能办了再交易。但很多网友跟小编留言，说他们当地的银行都不愿意这样操作，确实反人类了。
4、其他环节风险
对方结清贷款，解除抵押，取回房产证原件，你落实好按揭贷款，双方签署完买卖合同，付首付款，就应及时办房产过户，不宜拖太久。有的人对外欠债，如中间房产被债权人查封，则交易会被中止，等待对方债务处理完毕后才能恢复交易。所以，落实好贷款，应及时办理产权过户，不要拖！拖得越长，风险越大。
因此，房子是可以买的，在法律上也没有障碍；在现实交易中，出现过很多风险案例，自己要多加注意，按照正规流程走，及时办理，控制好风险，一般不会出现意外！
房坛法菜
楼主，房产证再有抵押的情况下是无法过户的，我之前写过一篇关于抵押房的交易您看看
抵押给银行或个人的房屋怎么解压？用什么资料？有什么注意事项？
通常我们经常会听说房子的抵押，而且抵押的概念也广为人知，那么何为解押？顾名思义，就是和抵押正好相反，通俗点说，就是把抵押出去的房子赎回来。
如果房子处于抵押状态下是没有办法出售的，想要卖房子必须先进行解押。下面我们就来说一下卖二手房怎么办理解押？以及卖房前如何办理解押？
对于不少售房者来说，一下子凑够数十万甚至上百万的资金并不是一件轻而易举的事，所以售房者要向他人借钱解押。
解押款的三种来源
1、用买房人给的首付款解押；
2、向中介机构借款用于解押；
3、向第三方金融机构借钱解压；
然而，借到钱之后，售房者究竟该如何办理解抵押呢？
解押的性质主要取决于抵押的性质，一般分为两种：
1 、个人债权的抵押：带上本人的证件和债权人手写的收据或证明给债权人的流水账单（金额一定要正确），债务权人的身份证（或者是营业执照的复印件）等材料到房管局办注销手续。
2、银行的信贷的抵押：还清贷款，带上银行提供的证明资料，通常有（所贷款银行的营业执照的复印件、法人的复印件、委托人的复印件、其他的权利证明等）以及房产证到房管局办理注销的手续。
解押的流程
１、售房者向贷款银行申请提前还款；
２、到贷款银行进行提前还款，还款前要在还款银行卡中事先存入足额钱款；
３、在还完款次日到贷款银行办理结清手续；
４、银行贷后管理中心出解押材料；
（1）房屋的权证；
（2）他项权利证；
（3）注销的抵押的登记申请书。
（其中的内容：客户XXX在银行贷款已经结清，现在委托_________办理注销的抵押的登记）; 注意空格处填委托人姓名，委托人可以是本人也可以是其他的人；带着上面的东西和委托人的身份证的复印件到房地产的管理抵押的窗口，交上这些材料，就会收到一张回执单，最晚两个工作日后委托的人拿回执单和身份证原件领取产权证，即注销了抵押（各地区的解压时间不一样，需要咨询当地房管局，快的话随时办理随时注销抵押）。
５、到担保公司（没有签担保协议的不用去）办理相应手续；
６、到房屋所在不动产登记中心解押。
银行解押的八个环节
1、打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等；
2、去贷款银行申请提前还款；
3、还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天）；
4、还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）；
5、到银行贷后管理中心取解押材料；
6、到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）；
7、到不动产登记中心解押。
8、归档，完成解押。
注：不同银行或有不同规定，详情以贷款行规定为准。
解除抵押协议有哪些注意事项?
1、如果要将还在抵押中的房子进行出售，那么需要先将房屋贷款结清，不管是个人抵押还是机构抵押，都需要结清贷款之后才能上市交易。贷款结清之后，银行或者是公积金管理中心会出具注销抵押的证明，到交易所办理注销抵押手续，当天就能办理完成
2、如需提亲接触房产抵押的，需要提前与银行申请解除房产抵押申请，每个银行的要求不同，一般会要求需提前一个月。
解除抵押协议需要哪些资料?
1、抵押注销登记申请表。
2、抵押人本人身份证复印件，抵押人为单位的，需提供营业执照复印件。
3、存量房抵押的，需提交房屋所有权证的原件和复印件，还需提交他项权证原件。如果是按揭购买的，需提交房屋抵押权预告登记证明原件或者是预售按揭备案证明。
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房产房谈
有贷款的房子必须结清贷款后才能过户的啊。
你们双方可以协商签协议，先付一部分首付，你同事拿首付把贷款结清后，跟银行去房管部门把抵押撤销。这样银行也会把房产证还给你同事了，你们就可以过户了，过户当天你再把余款跟你同事结清。
