我太南了！接下來，蘇州的新盤會很難

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接下來，蘇州的新盤市場會很難！

因為，出現了一條鯰魚，攪渾了整個市場的價格體系！

這條鯰魚，就是龍湖熙上。

大家都知道園區很火，上半年領漲全國繼而帶動整個蘇州樓市，讓蘇州今年出盡了分頭，可謂是“家喻戶曉”，然後在政策的輪番轟炸之下市場逐漸趨於冷靜，本來已經逐漸“沉寂”的園區沒想到下半年又以“供應劇增”和“價格勁爆”這種匪夷所思的方式重回大家視野的C位。

最近園區新盤的接連推出給了大家新房市場還是一片“火熱”的假象，實際上目前的新房成交水平已經處於低位，新房庫存還在逐步走高的過程中，所以總體市場是在下行的。

但隨著園區新盤接二連三的推出，局部的熱度回升是非常明顯的，到了龍湖熙上這個項目的領取預證，可以說又達到了一個“高潮”。

在今年上半年市場經過一輪大幅上漲之後，蘇州整體的價格格局大致是這樣的：

一梯隊：

園區、新區核心、姑蘇區核心地段：新房4萬，二手5萬左右這是大家比較認可的價格範圍。

二梯隊：

科技城：新房3萬2左右

平江新城、相城區元和、新區向陽路（預計）、獨墅湖西（預計）：3萬左右

太湖新城蘇州灣（吳江、吳中）、高鐵新城、相城區中央公園、活力島、木瀆、吳中城南：新房2萬8左右

可以看出來蘇州二梯隊的板塊非常多，可以說佔據了蘇州主流市場供應的半壁江山，也是改善型產品競爭最激烈的價格區間。

三梯隊及以下板塊就不一一列舉了。

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本來這個價格體系是比較穩定的，大家在各自的價格區間裡各自競爭，越級挑戰的事情不是沒有，比如滸關那個賣3萬+的，但這也是個別現象，市場也會給它很好的“教訓”。

原本限價4萬，蘇州最熱門的板塊園區，新房均價只要3萬了！

我知道很多人diss青劍湖板塊，覺得不值4萬。

好吧，我們退一步，上園灣均價3萬5+開盤搶光了這個大家都沒啥問題吧？也就是青劍湖精裝均價3萬5大家還是認可的。

現在裝標比上園灣高不少的龍湖熙上精裝均價批到了3萬1，樓層稍微高點還帶湖景的，這個價格完全殺入了第二梯隊。

第一梯隊板塊裡的品牌精裝項目和第二梯隊裡的項目賣一個價，甚至疊加算上附贈面積可能單價比某些項目單價還要低，比如說相城中糧天悅的洋房精裝要賣3萬2左右。

板塊比人家好，產品形態比人家高級，品牌更大、精裝標準也高，價格還賣的低，你讓之前的項目怎麼活？

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放在以前問題也不是很大。本來買房是信息高度不對稱的，很多購房者買房都是衝動消費，一共只看過2、3個樓盤，甚至只看了第一個樓盤，喜歡一衝動就買下來了，根本就沒和周邊的競品對比過，更不用說放在全蘇州的市場上來橫向對比了。

至於買的房子好不好，是不是目前的主流需求，價格貴不貴，性價比高不高，買的合不合算購房者根本是一無所知。

但是現在，自媒體逐漸興起，成為替代傳統媒體房產信息最佳的傳播渠道，凡是經過自媒體洗禮過的購房者，眼界和審美要比普通購房者高出幾個級別。房子不再是“一招鮮”就能賣掉的了。

所以，一個項目到底好不好賣，賣什麼價格，不再是項目自己關起門來自嗨的事情了，它得放到整個蘇州房地產市場的這張價格體系網上來評判。

而這張網的價格體系也是在不斷變換的，一旦有某一個或某幾個有影響力的項目價格出現異動，整張網的價格體系就會跟著變動。

現在擺在所有開發商面前的選擇有兩個：

一個是隨機應變，老項目跟隨市場的變化調整價格，這樣就可以隨行就市，繼續持續跑量。

但更多的應該是另一種，就是以不變應萬變，繼續以原來的價格體系銷售，最多在不好賣的時候啟動渠道分銷。

其實問題也不是很大，因為無論自媒體如何迅猛的發展，信息依然無法達到所有的購房者，畢竟連微信這樣的現象級應用都還沒有普及到“沒有死角”，更遑論自媒體了，依然會有大量的購房者以傳統的渠道瞭解樓盤資訊然後去買房。

那些“坐守”的開發商只要抓住這些客戶就可以了，但對於關注了自媒體信息的購房者而言，這些開發商的項目顯然“競爭力”大減。

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人的心態就是這樣的，當大家都很貴的時候，那就都不貴了，但一旦有項目開始“降價”了，那那些原來位置、配套、裝修都沒它好的項目憑啥賣的比它貴？購房者心裡自己會做出對比，從而用腳投票。

大限價時代，被限價拉低均價的項目龍湖熙上不是第一個，也不是最後一個，接下來越來越多的“性價比”樓盤會推出，那些已經“高位”領取預證的項目將面臨越來越困難的境況。

這張價格體系網由全蘇州的項目共同組成，隨著新盤的推出又不斷髮生著變化，影響著已經開過盤的新盤，也深刻影響著二手房市場。

在某一個購房節點上，到底哪一個或者哪幾個項目才是整張網上最值得出手的項目？普通的購房者很難去判斷。所以，找一個靠譜的人聊一聊對於買房這樣影響一生的大事來說是非常有必要的。

而這個靠譜的人需要什麼要求呢？

他至少懂點房地產吧？

他至少得把目前蘇州在售的樓盤基本上都跑過一圈吧？

他怎麼自己也得買過幾套房子，最好也賣過幾套房子吧？

他最好對於居住品質也有那麼點追求吧？

要求說高不高，說低也不算太低，畢竟蘇州這麼多在售項目一圈跑下來也得不少時間了。這需要興趣、熱情和積累。巧的是，小編勉強滿足以上要求，所以，如果你想買到蘇州性價比比較高的房子，或者有啥關於蘇州購房的問題歡迎加入知識星球諮詢，也可以單獨約小編喝茶聊天哦。