誠信贏天下
膠州房價追市區？! 這種春秋大夢不要做了
雖然有撤市劃區和膠東機場的利好，但是我認為膠州的樓市是青島所有區市中風險最高的一個。得出這一結論並不是膠州現在的“餅”不如西海岸、高新區、藍色硅谷，而是因為膠州的新房供需比最為失衡。
供遠遠大於實際需求時，什麼東西都長不起來。
膠州開發區：
難以越過高新區的“山”
用時下開發商最喜歡用的一個形容詞：高新區北。沒錯，在高新區的北側。那麼，我們就要先說高新區。作為一個對於房地產業依賴度排在全國第16位的城市的高新區，房地產先行是必然的。所以，我們現在去高新區看一下，幾乎到處都是房地產項目，馬上大量的房源會被供出來。這其中既有海信紅島府這樣的品質新盤，也有中歐和世茂老盤加推。這個離主城區更近的片區無疑在未來會消化諸多市區往北外溢的剛需。所以，在還沒有規模化產業導入的情況下，膠州開發區對於剛需，特別是年輕剛需的吸引力幾近於零。
而除了高新區外，即墨、西海岸、城陽的項目也不少，這些地方與膠州相比也有各自的優勢，對於主城區剛需外溢的承接可以說都比膠州好。 所以，膠州開發商已經聯合政府去臨沂推銷房子了。作為不限購區域，確實能吸引外地炒房客。如果是在2018年以前，自然是有不少，但是隨著全國各地樓市由熱轉冷，外地購房者來青島炒房的熱情也大大降低了。我們說完了需，再說供。
在過去的一年中，哪裡土地供應最多？在過去兩年中，膠州經濟開發區土地供應量最大，彙集了新城、榮盛、花樣年、碧桂園、三木、天一、遠洋地產、中駿、海達等10大房企，並且都是大體量，新盤非常多，所以各家都使出了渾身解數來炒作，這是這個版塊最近老是進入你的視野的主要原因。但是有什麼題材？無非就是青島大學膠州校區落地、東方醫院建立、地鐵線延伸這些話題，但是現在哪個區域沒有這些利好？論題材炒作，膠州經濟開發區難比區位更好的高新區，也比不了西海岸和即墨。
供絕對的最多，需相對的少，這就是膠州經濟開發區樓市的現狀。這個根本決定了，一旦炒房客斷檔，這個區域必然先出現供大於求的局面，價格必然回落。所以，榮盛這樣的大盤將精裝房改毛坯，以此變相降價也就不足為奇了。
少海新城：
親水度假區的尷尬
少海片區是在膠州開發區與主城區之間的一個旅遊度假區。少海自然風光，是片區房產最大的加分項。所以少海片區主要以別墅產品為主，配以觀景小高層，有休閒度假需求的購房者對於這一片區最為青睞。目前片區內的小高層主要以大戶型為主，面積多在120平方米以上，價格則集中在1.2萬元/平方米左右，別墅產品在2萬元至2.8萬元/平方米之間。 這一片區與膠州開發區存在相同的問題，那就是缺少剛需的支撐。很多富裕階層會在這買別墅產品，但是洋房和高層不是他們的菜。買洋房和高層的主力剛需，如果在這買房，生活配套匱乏不說，從度假區去工作地的交通也是一大難題。
所以，我們我們可以看到，這個片區許多的高層產品都在瘋狂促銷。 今天，有的樓盤打出了一折買房的標籤。所以，暫時能吸引一批預算有限的投資客，但長久看並不樂觀。
主城區：
剛需透支高價房沒人買
膠州的主城區擁有剛需支撐，所以在撤市劃區消息傳出後，這一多重剛需疊加的區域，一度一房難求。奧園等許多項目購買的門檻很高也有很多捆綁，而今年隨著房源充足，房價有所鬆動。今年上半年膠州主城區新品發佈會接連不斷，許多開發商都將營銷重點放在此片區。據老王不完全統計，目前片區內有保利雲禧、興源巴黎城等新盤，龍湖天鉅、龍湖昱城、樾郡、銀盛泰博觀錦岸等均有加推。目前膠州主城區新房主要集中在1.2萬元/平方米至1.5萬元/平方米之間，別墅產品在2萬元/平方米左右，各項目都有不同程度的優惠活動，買房需要購買車位、地下室的幾乎絕跡，還有很多開發商為購房者提供組合貸，可以說在膠州主城區置業是“零門檻”。
可以說，目前膠州主城區還算是比較紅火的一個區域。但是個別開發商拿地成本很高，房價降不下來，再加上戶型越做越大，所以市場分化明顯。單價低小戶型的房源比較搶手，大戶型高總價的精裝房同樣涼涼。
空港板塊：
最大的利好也是利空
這是一個由機場帶動的新興板塊。位於膠州市的東北側。在膠州其他片區早已突破萬元線的情況下，空港片區的新房價格相對比較低，有的樓盤起價低於8000元/平方米，即使是品牌開發商的住宅，價格也多在1萬元/平方米以下。記者調查發現，在這一片區置業的購房族多數想買一套“宿舍”房。
所以，儘管空港板塊的房價最低，但從宜居屬性上講，卻是我最不推薦的一個片區。你看看流亭機場周邊，被噪音包圍的片區，是房產的領漲區嗎？
我今天就把話放這兒，別說三五年，就是十年二十年膠州也追不上主城區，部分區域成為鬼城的可能性倒是很大。
青島樓市研究員
作為一個堅定的房價看漲派，雖然對膠州房價看好漲勢，但對於這種說法，我很認真的答覆：不可能。
膠州的房價別說三年五載了追上青島市區了，十年能追上“紅黃藍”（紅島高新區、黃島西海岸新區、即墨藍色硅谷經濟區）裡的任意一個，咱就燒香吧。
瞭解未來最好的的辦法是以史為鑑。首先膠州在大青島未來的規劃裡是什麼？空港物流區，產業加工區……咱們看一下青島之前的空港物流區，城陽的流亭一帶的房價，趕上過青島市南市北嗎？答案是從來沒有過。
再看看青島地鐵的規劃，無論是之前的16線版還是現在的28-29線版，無論哪個規劃，都可以看出，傳統青島市區、西海岸、城陽地鐵密集成網，而膠州呢？8號線之後線網並不是很密集，甚至根本就沒有成網……
說了這兩點，再說點私貨。
青島這個城市，重要的一點就是前海為王（後海的話當我沒說）。在國內想彰顯身份，無非是豪車豪宅，而落實到青島，豪宅基本上和前海一線是劃等號的。
有些人會嘰歪什麼海景房潮溼，什麼風大，當年老蔣和康有為，一堆文化名人、德國貴族，都不約而同的住八大關和小魚山，難道不知道潮溼嗎，他們是很高風亮節的把宜居的李滄城陽讓給平民百姓嗎？再說，說什麼“青島一線海景房潮溼，所以看不上不買”的言論，稍微一引申就是“因為蘭博基尼和法拉利底盤太低過減速帶不方便，我買車還是選哈弗H6好了（笑）”。滿滿的都是酸味。
把那些酸葡萄批判一番，回來看膠州，很尷尬——沒有海。。。或者說，有點兒海，基本上是膠州灣西北角的爛泥灘，而且前不著村後不著店，膠州核心區和紅島高新區都輻射不到……
在青島沒有海意味著沒有真正的核心旅遊資源。當然有人會說少海溼地也不錯，對，不錯。但是和前海一線比，差遠了。別的不說，能做到和金沙灘的夏天那樣火爆人氣的1/5，少海就很滿足了，而金沙灘周邊的房價，現在也無非是兩萬多、三萬不到的樣子，雖然我經常說金沙灘追上市區前海石老人一帶是早晚的事，但目前的現實依然是沒追上，那麼少海呢……
另外再說一點，膠州現在的房子，看看入住率就懂了。和2012年左右的西海岸，差不多。當年西海岸新區是青島的鬼城，現在經過五年發展，新房的入住率的確不錯，說“鬼城”已經沒人再信。但不能不承認的是，和傳統的青島市區相比，還有不少差距。那麼入住率比西海岸更低的膠州，房價想趕上青島，入住率首先要趕上來啊……
所以指望五年趕上青島市區，理想很豐滿，現實很骨感。儘管後面還有上漲空間，但追上青島市區之前，還是有能力先把“紅黃藍”中的“紅”和“藍”追平吧。至於“黃”，未來不被越拉越大就不錯了……
Magic6981045
本人不看好膠州，紅島，高新區的房價。個人觀點：如果房價出現大幅波動，這三個區域的價格絕對和北京的燕郊一樣--腰斬(甚至更多)。原因有以下幾點：
1、這三個區域裡，土地供應量絕對充足。而且土地廉價，有關部門為了開發這三個區域會加大土地供應和降低土地價格。
2、土地拆遷成本低，這三個區域以生地為主，熟地佔有比例相對較低。
3、人口流入量低，居民收入水平有限。這三個區域處於大開發階段，已有的本地居民以農村人口甚至沒有人口為主。
4、這三個區域，炒作概念為主，實際落地的還存在更大的不確定因素。風險極高。
5、縱觀整個青島，2萬元以下的房價在市內除了市南，嶗山之外，購房人群選擇空間很大。
6、目前這三個區域房地產火熱，投機者居多，佔比相當大，後期建成交付，空置率極高，商業進入風險極大。
7、這三個區域真正需要購房的人群少之又少，距離市內太遠，商業配套需要10年以上的發展，而且青島目前人口流入量比較低，沒有太多的就業崗位，就算外地人來了，也無法安居樂業。
8、奉勸炒房的人，特別是手裡資金不充足的人，對這三個區域要慎之又慎。不要被所謂的低房價吸引，更不要被所謂的規劃藍圖迷惑。在國家房住不炒的大前提下，不要去當炮灰。
小趙跑樓盤
一派胡言！
膠州整體發展還算不錯，特別新區的規劃建設有了大城市的雛形。另外機場的搬遷建設是個利好，可以助力膠州未來10年的發展。
但是從青島的發展戰略看，兩翼齊飛中心開花！
兩翼是指西海岸的黃島區和即墨的藍色硅谷新區，這是未來10年內青島發展規劃的重點。
黃島的海底隧道，啤酒節會場，董家口港，地鐵建設都是大規模的投資。藍色硅谷新區的山大校區，地鐵觀光線，濱海觀光大道也都是重點項目。
中心是指紅島高新區，未來市政府的預遷地。青島大劇院，紅島高鐵總站都基本建成。20年內，紅島高新區將成為青島的浦東新區。
所有這一切規劃建設都沒膠州什麼事，膠州之於青島基本上處在雞肋的位置。不要拿機場說事，機場建在膠州只有一個作用，為將來搬遷至紅島高新區的新市政府服務，僅此而己。
船長旅行秀
膠州目前最火的區域是產業新區，這區域受上合峰會影響。上合經濟示範區的命名，帶動了產業新區的發展！加上跨海大橋膠州連接處就是產業新區，連通便捷時間縮短，這也讓產業新區徹底呈現給了全青島。
目前這個區域房產體量非常大，樓盤眾多，融創碧桂園都紛紛去拿盤，青島大學膠州校區入駐，青醫附院膠州分院也進入，說沒有前景那是假的，只不過潛力到底有多大，這是個關鍵！
如果說膠東機場是膠州的一個新機遇，那麼膠東機場又能帶動多少，全國城市都算，機場周邊的房子的空間其實並不大，大家心理也都有數！
膠州新城區算起來潛力還是有的，再就是少海區域，環境優美，不過這個區域房價出現了下跌，年初15000+的洋房，現在12000左右。
未來膠州的前景不錯，發展潛力也很大，但是齊平市區？不可能，連西海岸都追不上。
咆哮薇薇
打一個股市的例子，膠州的問題在於，他是明著來的，膠州的劃區恨不得讓全世界知道，所以見光死，他的漲幅被透支了。即墨當年是悄悄地進村，打槍的不要，他的漲幅很樂觀。如果你是專業搞投資的，你當然知道即墨的做法更猴賽雷，這活脫脫就是馬的夜草啊。換句話說，你買入膠州，你的時間成本要更高。膠州的各種利好，非一時可以兌現。8號線不走膠州城，支線不知道哪年建設。跨海大橋收費至少25年。市府搬遷2035年之前是不可能的。膠州目前的房價，就是他真實水平的反應。房價是經濟的晴雨表。如果沒有達到你的預期，一是你的參照物錯了即你的預期過高了，二是你不懂的東西太多了。
先生智商在線
膠州跟市區持平？拿什麼平？在座的各位進入骨灰盒的時候也不會持平。就連黃島開發區的房子你們晚上看看夜生活。到8，9點連個人影都沒有，看看樓房。燈光。有一半的入住率？整天炒房。笑死。嶗山和市南的均價4萬多，膠州個人拆遷戶覺得拆遷有點點錢飄了？一個郊區建了個機場，這是沒地方。為了方面以後發展。別忘了，你發展，別的地方和區也在發展。你以為你在發展別人傻乎乎的不動？
春天的消瘦
可能嗎？膠州的黑中介忽悠的吧！目前國內飛機場周邊房價高的有嗎？遠的可以參考下北京機場，近的可以參考下流亭機場，就拿流亭機場來說，他那裡哪輩子也不會高過市南！膠州這兩年房價漲，主要在於兩方面，一方面拆遷貨幣補償，另一方面不限購！但，膠州的人口每年增長速度有限，支撐目前的房價有難度的，當剛需沒了，房價想漲就很難了！當然，你也別指望著大跌撿漏！換個角度看，人家100w買個房，現在漲到150w了，你讓他140w賣還是有希望的，你讓他100w賣可能嗎？根本就不現實，錢存銀行還有利息呢，更何況大部分人買房子是貸款買的！所以，別指望大跌也不會大漲！眼下這形勢，對於買房這事兒來說，一句話——房子是用來住的！剛需該賣還的買，投資的話要謹慎啊！
愛抓娃娃的豬
那就買房子吧！說的像老百姓褲兜裡有錢憋著不花似的。有錢的，現在已經幾套房子了。就是有確切消息房價還能漲，他們也不大可能買，賣給誰啊？剛需湊錢買的，也貸款買了房子。沒買的，多是買不起的。靠每年新增的那點兒剛需，得賣到哪年？多吸引點兒外省外市的精英過來，才是保住房價，推高房價的好方法。挺可惜膠東機場搞拆遷那會兒沒買房子，那時首付真便宜。哪怕買了不住，手裡捂兩年再賣，至少翻番。
匹諾曹150609187
膠州房值不值得買？？看房價，如果房價在8000--8500，買，沒有問題。高了就要考慮了。首先你要知道價格為什麼要高？？？1機場2變區！那麼機場能給膠州房價帶來什麼呢？？人都去膠州住了為了出行方便？？不太可能。變區？？前段大肆宣傳最近沒有聲了，意味著短時間內變不了區，而且即使變成區，也還是那些人口。紅島高新區離得很近，也是以前大肆宣傳的地方，最近呢？？最新消息撤銷副市級，劃歸城陽區級管理，叫城陽紅島開發區。這個變化不小呀，意味著發展快慢投資快慢的問題。最近5年，主要發展的目標將是最近實現的青島自貿區。
