蘇州，這個當前樓市最火爆的城市，終於出手了！
5月11日傍晚，蘇州市政府通過官網、官方公眾號等渠道，發佈了“關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見”，而且宣佈這些舉措從公佈之日起執行。
核心政策一共有5點，具體如下：
1、調整土地出讓報價規則，將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。將土地競價超過市場指導價10%（不含10%）需工程竣工驗收後方可申請預售許可的規定，調整為超過市場指導價5～10%需工程竣工驗收後方可申請預售許可。將土地競價超過土地出讓市場指導價25%（不含25%）後轉為一次報價出讓方式的規定，調整為超過市場指導價10～25%後轉為一次報價出讓方式。
2、新房限售：對蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域（東起京杭運河，西至珠江路，南至竹園路，北至鄧尉路）新建商品住房實施限制轉讓措施。自本意見發佈之日起，限制轉讓區域內新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經取得預售許可尚未開始網籤的項目），購房人自取得不動產權證之日起，滿三年後方可轉讓。
3、二手房限售：對蘇州工業園區全域二手住房實施限制轉讓措施。自本意見發佈之日起，購房人通過二手住宅市場交易新取得不動產權證滿五年後方可轉讓。
4、學位房政策：蘇州工業園區和其他市（縣）、區，可結合本地實際情況，優化完善施教區內住房的學位政策。
5、新房銷售：在蘇州工業園區全域內，新取得預（銷）售許可的商品住房，實行人才優先購買政策。房地產開發企業應當將預（銷）售許可建築面積50～60%的住房，優先出售給在蘇州工業園區就業、創業並在本市無自有住房的人才。人才的具體認定標準及優先購買政策，由蘇州工業園區管委會另行制定。
蘇州的“樓市新政”有兩大看點：一個是限售，一個是人才優先購房。
限售上，“蘇州工業園區全域二手住房”限售長達5年，“蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域的新房”限售長達3年。限售的年限比較長，但區域有限，顯示了官方“擒賊先擒王”，以及把購房資金擠壓到非熱點區域的意圖。
人才優先購買住房的政策比較有新意，佔比達到了“蘇州工業園區全域內”新盤面積的50%到60%。也就是說，“人才”可以避免抽籤，或者在抽籤時單獨享受配額。
這個政策出臺之後，引發了一系列評價。多數解讀都認為，這意味著樓市調控“捲土重來”，或者全面升級，認為蘇州對樓市“下了狠手”。
其實，細讀上面的“新政”你會發現，嚴厲的限售措施只在熱點區域實施，其中新房限售只涉及兩個區域，二手房則只涉及一個區域，遠遠沒有覆蓋全市。至於限購、限貸則都沒有涉及。因此，這次樓市調控是比較溫和的。
由於蘇州沒有納入國家統計局監控的70個城市名單，所以每月一次的官方數據裡沒有蘇州。這是近期蘇州房價上漲、樓市火爆的一個主要因素。另外一個主要因素，是蘇州經濟發達、外來人口增長比較快，但限購併不嚴格。
上圖是蘇州限購政策。
有戶籍的居民家庭可以購買3套住房，這在大城市裡是非常罕見的。至於非戶籍家庭，只需要提供“兩年內，累計一年納稅或社保證明”，即可購首套房。限購區域包括蘇州市區、崑山市、太倉市，張家港和常熟不限購。
蘇州的限購政策，在強二線城市裡也是比較寬鬆的。
上圖是第三方研究機構給出的“房價月環比”的上漲城市榜單，蘇州是“指數漲幅”遙遙領先的，這種局面已經維持了一段時間。對樓市調控抓的比較緊的長沙，則位居倒數第一。
所以，如果結合蘇州樓市目前火爆程度來考慮，這個樓市調控的新政還是比較溫柔的。
我這樣說，不是責怪蘇州“調控力度不夠”。其實力度夠不夠，當地政府最清楚。而且國家也說了，2019年樓市要“穩地價、穩房價、穩預期”，要“一城一策、因城施策”。事實上，蘇州是一個“城市群”，蘇州除了自己的市區，還代管了四個縣級市。
蘇州這次“新政”顯然也體現了“一城一策”。人氣、熱錢集中的“蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域”嚴厲一些，其他區域就寬鬆很多。而且只收緊了“出口”（限售），並沒有進一步收緊“入口”（限購）。
我歷來主張調控採取“分步走”的方式，不要太激進，否則短時間內還要再走回頭路，有損政府權威。蘇州顯然是這樣做的，先邁出一步，然後看市場情況。如果不行，就再加碼。
我之前在專欄裡分析過，受“貿易博弈”影響最大的城市是深圳、蘇州和東莞，因為這三個城市出口量大，電子、機電設備類產品多。一旦有風吹草動，這三個城市對市場最敏感。
上圖是蘇州一季度的主要經濟指標。應該說，整體還是健康的。但“規模以上工業總產值”、“規模以上工業增加值”、“進出口總額”和“用電量”都增長乏力和下滑。在這樣的時候，蘇州當然沒有必要對樓市“過於激進”。
上圖是蘇州截至2019年3月末的金融數據，“住戶貸款”除以“住戶存款”得出的“樓市槓桿率”也超過了100%，是在全國比較靠前的。
蘇州樓市火爆，但“槓桿率”跟去年同期相比基本沒有增長，這是怎麼回事？有報道說，由於樓市太火，“能買到的基本上都是全款，要貸款的剛需客，基本上沒有機會的”——這是《每日經濟新聞》報道里提及的，可以從另一個側面證明蘇州樓市的火熱。
總之：蘇州樓市的“調控新政”，給市場傳遞了一個溫和的信號，而不是“冷冰冰”的信號。
2019年，樓市對中國經濟非常重要。4月新增貸款裡，住戶貸款佔比再次重返50%以上。所以2019年的樓市，將呈現“調控次數”創新高、但市場不會偏冷的局面。整體上，市場需要暖一些。個別過熱的樓市，才會收緊管制。
“蘇州模式”（充分考慮城市內部差異，只在少數局部區域收緊），可能代表著新的方向，尤其是貿易上進入“僵持期”之後。
下半年，或者明年年初，還有一個利好等著蘇州——新一輪長三角規劃將出臺，而蘇州將在其中發揮重要作用。其中吳江區、崑山市將是滬蘇浙一體化示範區的核心區。
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