近期，華住集團與光大安石聯手，宣佈聯合成立全新投資平臺——安住此間，共同發起設立泛居住地產投資基金，專項投資於中國境內的酒店及公寓等居住類不動產物業。今年下半年，該平臺的首個項目——上海浦東明悅項目即將完成改造並亮相市場。
華住集團是中國領先的多品牌酒店集團，在全國400多座城市，運營4,400多家酒店。光大安石是中國境內領先的房地產基金管理公司，此前主要專注於綜合體、商場、寫字樓等物業的持有及運營。
酒店資產盈利難可被扭轉
在過去10年中，中國房地產投資中收益最高的是住宅，其次是寫字樓，最低的是酒店。光大安石董事總經理楊鵬表示：“此前房地產基金看到一個酒店項目，都是考慮如何改為寫字樓，甚至是公寓。而現在我們看到一個物業會開始考慮是否可以改為酒店。”
然而，隨著商旅市場需求和消費力的持續提升，以及華住等酒店管理集團的快速發展，酒店投資盈利性明顯改善。華住集團戰略投資副總裁葉菲表示：“不同於中國酒店業曾出現過的幾波較大供給——有些是政府行為，比如北京奧運會、上海世博會前大量的五星級酒店入市，有些是企業跑馬圈地行為，比如經濟型酒店發展初期，給酒店經營造成了短期的壓力;現今隨著商旅住宿需求的持續旺盛，以及酒店品質的升級，酒店供需已逐漸平衡，而且酒店平均房價持續增長。以華住管理的酒店為例，2018年平均出租率達到87%，RevPAR較去年增長了10%。”
提升酒店盈利在於坪效和人效
“一方面酒店市場供需情況確實更為健康了，這是基本面。另一方面通過改造提高酒店的坪效，這是安住此間作為資產管理人要做的工作。”葉菲表示。
安住此間將採用基金模式，先通過物業的收購來持有資產，之後對物業重新定位和改造翻新，然後通過華住的品牌輸出和高效運營，提高盈利能力。
國內酒店的空間使用效率有待大幅提升。過去，很多酒店設計建造時沒有充分考慮效率，比如國內很多酒店都有五個餐廳，有的會議設施、健身娛樂等配套面積較大，套房比例過高，這些都可以改為酒店房間、商業以及辦公等坪效更高的形態。
酒店管理效率的升級空間同樣巨大。在全球成熟市場，酒店連鎖化率已達到70%左右，而中國目前的酒店連鎖化率只有20-30%。華住先進的連鎖化經營模式和IT技術的深度使用可大幅提升酒店的運營效率、降低人力成本。此外，華住擁有的1.3億酒店會員，有助於降低對OTA等預訂平臺的依賴，提升出租率的同時降低酒店的獲客成本。
中國酒店投資機會已經來臨
“成熟市場都有專業的酒店私募基金或REITs，比如美國、日本、東南亞及歐洲，中國也一樣會有，只是早晚問題。目前，中國酒店市場的健康程度在持續改善，消費升級趨勢明顯，且安住具有提升酒店坪效的能力，像明悅酒店，我們把酒店重新定位並減少單房面積、將部分非有效面積改為辦公，收益明顯改善。綜上，我們覺得中國酒店的投資時代已經來臨。”楊鵬表示。
華住從最早的經濟型品牌漢庭發展到目前囊括花間堂、桔子水晶、全季等18個品牌，覆蓋高中低各級市場，在酒店運營方面的能力處於領先地位。光大安石在房地產基金方面具有10多年的經驗，積累了良好的口碑，在基金募投管退，以及房地產開發建設、寫字樓及商業的運營方面具有豐富的經驗。兩者合作的互補優勢將得到充分發揮。
“安住此間應該是目前中國第一個酒店及公寓類地產投資基金。投資者表達了濃厚的興趣，但也提出了很多問題：比如日租型酒店風險比長租約的寫字樓具有更大的波動性，到底應該給予酒店多少風險溢價?機構投資者傾向於資產包，而不是單體酒店，但資產包的形成又需要一個過程，投資節奏如何平衡?”葉菲表示，“新生事物必然會面臨更多的疑問和阻力，但我們對安住的發展充滿信心。”
關於華住集團
華住集團(NASDAQ: HTHT)，中國領先的酒店管理公司，創立於2005年，以成就美好生活為使命，專注於打造高品質和多元化的住宿體驗，以及專業且高效的智能化管理體系。
華住集團運營4,000多家酒店，遍佈全國400多個城市，擁有80,000多名員工，旗下經營多個知名酒店品牌覆蓋高端至平價市場，包括美爵、禧玥、花間堂、諾富特、美居、漫心、全季、桔子水晶、桔子精選、CitiGO、星程、宜必思尚品、宜必思、漢庭優佳、漢庭、怡萊、海友。
華住會——作為華住集團推出的會員俱樂部，也是一個高效、簡單、溫情的酒店預訂平臺，正為全球超過1.3億會員提供住宿、出行、購物等服務。
關於光大安石
作為一家跨境的不動產資產管理公司和中國房地產私募股權投資基金的領先者，經歷逾十年的發展，光大安石形成了個包括股權投資、結構化投融資、跨境資產管理及房地產證券化等在內的多條成熟產品線，可實現項目併購整合、主動開發管理、跨境資本市場投資、創新型融資等多渠道產品投資。
光大安石總部設在北京，在上海設立了分部，並於2018年2月組建了美國團隊。
截至2018年12月末，通過各種機會性、增值型基金，光大安石累計管理規模超過1030億人民幣，已成功退出超過560億投資、逾100個項目、獲得了較好的投資回報。
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