說起養老地產，很多人想到的是由大型地產公司開發的養老項目。其實，養老地產和開發者無關，應當是用以養老的地產。

從建築設計、園林規劃到裝飾標準，養老地產的開發接近於高端住宅產品開發的規律，創新核心在於適老化設計。

隨著人口老齡化和城市空巢家庭比例的加劇，市場需求的不斷增加，以及國內養老地產的開發供應不足、相關政策的支持鼓勵，我國的養老地產有著非常良好的發展機會。

由此，昱言大講堂的“第二堂課”，為您細緻解讀“養老地產”。

今天，我們來說一說，養老地產的基本概論。

養老地產的概念

養老地產是結合養老這一社會主題和地產的商業概念所形成的一種概念，針對於老年人的特點，建造符合老年人居住需求的居住建築。

只有具有完善配套設施的老年住宅才能被稱為養老地產，可根據老年人的需求，從居住、餐飲、護理、醫療、康復等方面量身設置。

與一般住宅的區別

01養老地產是針對老年人而推出的養老產品，專為老年人服務。

02養老地產的建造標準、功能設施、配套建築、周邊環境等都要符合老年人的生理特點。

03養老地產要在娛樂、學習、情感交流等方面，照顧老年人的心理需求。

養老地產的發展

目前，我國養老地產正處於由老年公寓向老年社區發展的過程中。

01普通型養老院：有些老年人因各種原因獨居，體弱多病，無人照料，較多的願意或被動員而住進養老院。

02醫護型養老院：有些老年人因患病而無法自理，如癱瘓在床，而入住醫護型養老院。

養老機構代表

位於日本東京西南側靜岡縣靜岡市清水區的蜂谷園特別老人養護院，於2018年建成，是一家民辦非盈利性機構，總投資12億日元，2017年7月開業，9個月後住滿96位老人，並維持滿住狀態。

蜂谷園特別老人養護院共設置4個業務板塊，分別為長期照護、短期照護和日間服務和上門照護。

03老年公寓：

老年公寓代表

香港最專注長者友善社區研發的企業——香港房屋協會所推出的老年公寓項目“雋悅”，定位中產階級以及有經濟實力的旅居華人，選址在香港中產階級聚集的高端住宅區，周邊地鐵站、生活購物等配套一應俱全。

雋悅有一套從60歲開始持續照護長者的產品體系，包括獨立式公寓、照護院、安養院。可以給長者提供穩定而有品質的持續居住環境。

04老年社區：老年社區的基本形態類似於一般住宅小區，但建造設計都是按照老年人的需求來做，入住的也都是老年人（有些老年社區允許與親人同住）。

老年社區代表

Smart Community位於日本人口密集的東京都市圈千葉縣稻毛，是日本最大的CCRC養老社區。建築面積約6萬平方米，包含一個俱樂部、7棟老年公寓和1個運動場，受道路和原有民居的分隔，項目分佈在三個地塊中。

Smart Community設置了包含便捷生活服務、安全安保服務、照護服務和預防醫療服務等四個方面的服務體系。

國內養老地產的開發模式

01CCRC社區：目前，由社區運營商主導，主打精細化管理和服務的持續照料退休社區（CCRC）成為了國際主流的養老模式之一。CCRC在我國，已經發展成為了一種複合型養老社區，吸引了包括房地產公司和保險公司在內的大量資本進入。

中國CCRC養老社區

CCRC融居家、社區和機構三種養老方式於一體；集中式集約化養老生活空間；複合且融合的老年生活方式；老年全齡化持續照護服務。

02異地養老：異地養老最時尚的養老方式，就是指老年人離開現有住宅，到外地居住的一種養老方式，包括旅遊養老、度假養老、回原籍養老等。

旅居養老

旅居養老基礎是老年遊，但又不完全相同，它是從老年旅遊衍生出來的一個概念，具體來說, 旅遊養老“是把旅遊資源和養老服務結合起來, 老人們可以根據季節的變化選擇不同的地方養老。

03居家養老：居家養老（服務），是指以家庭為核心、以社區為依託、以專業化服務為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內容的社會化服務。我國養老地產的居家養老模式產品一般是老年公寓、日託護理中心等。

國內養老地產的盈利模式

01會員卡模式

優勢：資金迴流快且多，僅次於產權銷售

劣勢：具有一定的法律風險；需要項目竣工才可銷售。

02使用權銷售模式

優勢：資金迴流快且較多；銷售方式靈活。

劣勢：存在一定的法律風險；需要項目竣工才可銷售。

03長租模式

優勢：資金迴流快；可享受一定的產品溢價。

劣勢：存在一定的法律風險。

04保險模式

優勢：資金迴流快且多；與保險結合，可超售；風險較小。

劣勢：需要具備開發險資養老社區的資質。

05共有產權模式

優勢：資金迴流快；可預售。

劣勢：需要項目產權可分割銷售；存在市場信任風險。

06信託模式

優勢：具有一定法律效力；對持有型養老項目實現產權分割；提升客戶權益，並且可轉讓。

劣勢：需取得《養老機構設立許可證》；現房租賃權銷售。

人口老齡化催生養老服務業，不少房地產企業、保險業等紛紛試水養老地產，開發了養老社區、養老公寓等產品。

養老地產雖然前景廣闊，但對於高投入、慢產出的養老地產而言，如何盈利成為每個房企操作養老地產項目的難題。

客戶群體

01目標客戶群的消費特徵

• 階段特徵：絕大多數的老年人在退休後就成為純消費者；
• 時限特徵：老齡純消費人口比低齡純消費人口有著更加漫長的純消費年數；
• 行為特徵：自主消費；
• 思想特徵：消費觀較為成熟，衝動型熱情消費和目的不明的盲目消費少；
• 質量特徵：老年消費對商品質量和服務質量的要求高於一般消費；
• 內在特徵：休閒性消費與服務性消費所佔比例大。

02目標客戶群的消費方式

• “以租換租”的形式：社區幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨立型老年公寓的費用；
• “以舊換新”的形式：老年人的現有住房與老年公寓的住房進行交換，如果老年人去世，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其子女。利用這些“差價養老”的方式，老年人不僅可以實現人住，還能為自己或後代提供了一定的社會保障，可謂一舉兩得。
• “倒按揭”：發達國家的一種普遍做法。退休後的老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅後，與銀行與保險公司簽訂一份合同，在相關機構評估公寓價值和測算人均壽命之後，銀行與保險公司每月支付老年夫妻一定的生活費，直到其故世，屆時，該住宅歸銀行等處置。這種“倒按揭”的做法實際上還含有人壽保險的意義。

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