总体来说，4月份合肥楼市还是比较热的。主要有这几个方面：
·滨湖纯新盘备案价再创新高，全面进入2万+；
·滨湖“地王盘”均价2.9万/㎡，首开去化9成；
·融创信达政务壹号成交价突破4万/㎡，政务区第二个突破4万的项目；
·限价盘售罄！全款都不一定能买到；
·70成房价，68城环比上涨，合肥均价约1.77万/㎡，连续3月超1.7万/㎡；
·两天成交25宗地，揽金210亿元，溢价率多次突破100%；
·4月份也是交付季，维权此起彼伏……
剖开表面现象，实际的合肥楼市怎样呢？我们先来回顾下4月所有开盘数据。
NO.1｜壹
开盘数据统计：哪些盘“红得发紫”？
据不完全统计，刚刚过去的4月份，合肥（含三县）有27盘开盘，共推出2655套房源。（备注：目前合肥很多楼盘都采用平推方式，暂未统计在内。言外之意，实际加推数据远远大于这个数字）
但不同楼盘，开盘结果不同。
1、最有看点的是纯新盘，主要有3个：
·4月13日，滨湖荣盛华府首开推出344套房源，去化90%多，毛坯均价1.9万/㎡。344套房源除了顶底楼，基本卖完了，更重要的影响是意味着滨湖彻底进入毛坯1.9万/㎡时代。
·4月20日，葛洲坝紫郡府首开，推出142套精装洋房，均价2.9万/㎡，去化90%。单价高，但依然卖得很好，我认为最主要的的原因，省府板块、1.5容积率、精装标准较高。
·4月27日，安建翰林天筑 首开，推出188套高层，均价1.32万/㎡，去化50%左右。该项目之所以有看点，一是安建翰林天筑是瑶海区地王项目，楼面价12179万/㎡，拿地超29个月才首开；二是安建翰林天筑是“装修改毛坯”项目，剔除了3500元/㎡的装修费。不过，置业顾问透露后期依然是装修出售；三是楼面价超1.2万/㎡，加上财务成本，1.32万/㎡的首开价格，“铁亏”。
2、依然“红得发紫”的限价盘。
·4月2日，滨湖区高速时代公馆加推188套毛坯高层，均价1.83万/㎡，全款都不一定能买到；
·4月19日，包河区滨湖龙川里加推126套高层，均价1.6万/㎡，“高首付优先”。
不管是高速时代公馆还是滨湖龙川里，价格是最大优势，属于“买到就赚”类型；不仅如此，这两个项目面临清盘，高速时代公馆仅剩最后2栋洋房，滨湖龙川里剩最后7#楼，难买程度与日俱增。
3、价格不低，但“开一次火一次”的楼盘。
·高新区世茂国风，洋房备案均价1.9万/㎡。解析：性价比+1.3容积率+北雁湖板块是优势；
·肥西县美好紫蓬壹号，别墅均价1.25万/㎡。解析：价格和环境是优势。
·经开区启迪科技城，高层均价1.9万/㎡。解析：12年优质教育，据悉，清华附中合肥学校今年9月开始招生。
·万科森林公园，叠墅均价2.4万/㎡。解析：高性价比+优质学区+环境优势。
4、4月份开盘，整体热度都有所提高，但依然有不少开盘去化“惨淡”的楼盘。比如，包河区某盘，备案均价2.2万/㎡，目前成交价1.9万/㎡左右，虽然“打骨折”了，但去化依然“差强人意”。
目前合肥楼市开盘去化高的楼盘主要有这几类：
1、限价盘；
2、热门区域、热门板块。比如滨湖区、高新区。
3、优质配套，特别是教育资源。比如启迪科技城、万科森林公园等。
4、首开楼盘都有一定热度。不过决定开盘去化率的，还要看价格、地段和品牌。
NO.2｜贰
5月份开盘统计：43大热盘要卖！
那我们再来看下5月份哪些楼盘有开盘计划，哪些值得买呢？哪些千万不要碰？
01
滨湖区：门槛价1.9万/㎡
1、正常首付买滨湖，滨湖荣盛华府是门槛价，毛坯均价1.9万/㎡。除此之外，基本是2W+。
2、除了少量限价盘，目前在售盘，基本是“在售”状态，言外之意是去了就能买。
3、目前板块是这样：
·环湖CBD板块：进入“新房荒”，在售盘以大户型为主。比如文一塘溪津门、信达公园里、融园等；
·省府板块：在售盘高层库存不高，加上3、4月份土拍刺激，目前热度较高，人气回升、优惠收回。但是，后面3个纯新盘很难突破毛坯1.9万/㎡、洋房2.4万/㎡的限价，但是装修部分可能会有所提高，最高是5000元/㎡。
·金融后台基地：目前热度较高，4大纯新盘中，荣盛和新城已经首开；绿城和金鹏预计6月份首开。但配套不及其他两个板块。
02
政务区：“新房荒”最严重
政务区已经2年多没有供应土地，新房“卖一套少一套”，目前仅融创信达政务壹号和当代天鹅湖MOMΛ在售，总价偏高。
03
经开区：南艳湖板块热度走高
2019年经开区热度在南艳湖板块。一来是“利好消息”不断，168玫瑰园学校南区、银泰城（小道消息）等； 二是在售盘较多，吸引了关注。
但是这里有几个问题：
1、依澜雅居超级“难买”，大家都懂；
2、整体来说，目前南艳湖板块在售盘品牌力并不强（只是说整体，不排除个别楼盘有品牌优势）；
3、南艳湖板块位于包河区、滨湖区、政务区等“多区交界”，地理位置优势明显。但目前板块内工厂较多，阻碍了发展。我的观点是，南艳湖板块“大爆发”的前提，是“退二进三”，或者“退二优三”，需要时间。
04
高新区：可以等纯新盘
高新区在售盘不多，但刚需选择太少。比如，北雁湖板块基本以大面积、高总价为主。可以说，仅中南樾府和保利柏林之春满足刚需/刚改需求。
接下来，大家不妨关注高速蜀西湖畔、北雁湖玥园等。
05
包河区：整体迈入2万+
1、限价盘滨湖龙川里、高铁都市花园，可以去碰碰运气，但正常首付买到概率不大；
2、除此之外，包河区基本进入2万+。在包河区买房，品牌、地铁、学区、环境等几个因素缺一不可。
06
庐阳区：这两类不建议买
全合肥，二手房超过3万+的小区，庐阳区最多；但是，打折出售的新房，也是庐阳区最多。
导致这种情况出现的原因，是教育资源。
每个人买庐阳区的原因不尽相同，但是品牌一般、板块不可能“爆发”的楼盘，我不建议买。
07
蜀山区：向西发展
蜀山区楼盘主要分为3类：
1、位置不错的，金隅南七里和伟星国宾台，都是洋房。
2、中国铁建青秀城璟园即将加推5#楼，这也是最后一栋楼，1.6万/㎡价格和一环区位是优势，但是临近殡仪馆。
3、纯新盘扎堆的板块是环董铺湖板块，目前中海世家、丽丰璞羽山、御璟江山、龙湖W1901地块，以低容积率为主，偏改善。
08
瑶海区：这里有独家优惠房源
一直以来，瑶海区比较“失落”，以地缘客户为主。
最近，大家对瑶海区的关注点有：
1、“地王”安建翰林天筑“装修改毛坯”首开，均价1.32万/㎡。但后期依然装修交付，均价1.67万/㎡。
2、4月25日，文一和新力分别竞得E1901号地块、E1902号地块，最高楼面价9083元/㎡。相对于去年4季度，地价最高上涨510万/亩。
3、瑶海区一些“限价盘”关注点依然很高。最近，我们争取到了文一云溪湾特别专属优惠房源。
即16#2801，面积150.38㎡，原价约1.3万/㎡目前按揭可享受98折优惠、全款95折优惠，仅此一套。
09
新站区：3大纯新盘
新站区总体热度不高，但也“因盘而异”。
1、限价盘长虹世纪荣廷，均价9877元/㎡，据说最低首付8成。
2、纯新盘学林春晓、银城旭辉·樾溪臺、美的·金科郡3盘，预计5、6月份会陆续首开。
10
三县：1.2-1.5万/㎡
1、肥西县：临近滨湖区、政务区和高新区，需求外溢。纯新盘中海嶺湖湾，以及暂未启动的旭辉肥西县[2018]26商住用地，关注度都不会低。
2、长丰县：北城办板块是重点。多房企进驻，要辩证看待。一是房企进驻是对板块的认可，也能提高板块曝光率，长远来看是利好；二是短期来看，供应远远大于需求，导致库存积压，甚至出现不良竞争。
3、肥东县：依然以地缘客户为主，目前关注度较高的楼盘有中海城、华润紫玥台、远洋万和云锦以及纯新盘龙湖·龙誉城。
NO.3｜叁
结语
最近，大家可能都看到了。
在这一波“小阳春”刺激下，各种疯狂的分销项目此起彼伏，趁着房价上涨、土拍高溢价等，对购房者进行恐慌性购买的诱逼，甚至一些小开发商楼盘、远郊垃圾项目都在趁机出货。在买房时，我们一定要有自己的判断：
1、总体来说，我的观点是2019年行情不会比2018年差，适合买房。
2、合肥城市发展方向，依然是西、南，这也是买房重点考虑对象。但是有两个问题，一是西、南片区的小开发楼盘，一定要仔细慎重考虑，千万不要被低价所吸引就冲动；对于预算有限的刚需，买不起西、南边，我建议从东、北边入手，尽快上车永远是对的。
3、楼市具有周期性，既有大周期，也有小周期。可能当下楼市“小阳春”，3个月之后急剧降温，要有所准备，平常心对待。
4、智商和钱，总要有一个在路上。 每天楼市消息是海量的，但我们一定要有辨别是非的能力。如果你是迷茫的，一定要多踩盘、多比较。
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