總體來說，4月份合肥樓市還是比較熱的。主要有這幾個方面：
·濱湖純新盤備案價再創新高，全面進入2萬+；
·濱湖“地王盤”均價2.9萬/㎡，首開去化9成；
·融創信達政務壹號成交價突破4萬/㎡，政務區第二個突破4萬的項目；
·限價盤售罄！全款都不一定能買到；
·70成房價，68城環比上漲，合肥均價約1.77萬/㎡，連續3月超1.7萬/㎡；
·兩天成交25宗地，攬金210億元，溢價率多次突破100%；
·4月份也是交付季，維權此起彼伏……
剖開表面現象，實際的合肥樓市怎樣呢？我們先來回顧下4月所有開盤數據。
NO.1｜壹
開盤數據統計：哪些盤“紅得發紫”？
據不完全統計，剛剛過去的4月份，合肥（含三縣）有27盤開盤，共推出2655套房源。（備註：目前合肥很多樓盤都採用平推方式，暫未統計在內。言外之意，實際加推數據遠遠大於這個數字）
但不同樓盤，開盤結果不同。
1、最有看點的是純新盤，主要有3個：
·4月13日，濱湖榮盛華府首開推出344套房源，去化90%多，毛坯均價1.9萬/㎡。344套房源除了頂底樓，基本賣完了，更重要的影響是意味著濱湖徹底進入毛坯1.9萬/㎡時代。
·4月20日，葛洲壩紫郡府首開，推出142套精裝洋房，均價2.9萬/㎡，去化90%。單價高，但依然賣得很好，我認為最主要的的原因，省府板塊、1.5容積率、精裝標準較高。
·4月27日，安建翰林天築 首開，推出188套高層，均價1.32萬/㎡，去化50%左右。該項目之所以有看點，一是安建翰林天築是瑤海區地王項目，樓面價12179萬/㎡，拿地超29個月才首開；二是安建翰林天築是“裝修改毛坯”項目，剔除了3500元/㎡的裝修費。不過，置業顧問透露後期依然是裝修出售；三是樓面價超1.2萬/㎡，加上財務成本，1.32萬/㎡的首開價格，“鐵虧”。
2、依然“紅得發紫”的限價盤。
·4月2日，濱湖區高速時代公館加推188套毛坯高層，均價1.83萬/㎡，全款都不一定能買到；
·4月19日，包河區濱湖龍川裡加推126套高層，均價1.6萬/㎡，“高首付優先”。
不管是高速時代公館還是濱湖龍川裡，價格是最大優勢，屬於“買到就賺”類型；不僅如此，這兩個項目面臨清盤，高速時代公館僅剩最後2棟洋房，濱湖龍川裡剩最後7#樓，難買程度與日俱增。
3、價格不低，但“開一次火一次”的樓盤。
·高新區世茂國風，洋房備案均價1.9萬/㎡。解析：性價比+1.3容積率+北雁湖板塊是優勢；
·肥西縣美好紫蓬壹號，別墅均價1.25萬/㎡。解析：價格和環境是優勢。
·經開區啟迪科技城，高層均價1.9萬/㎡。解析：12年優質教育，據悉，清華附中合肥學校今年9月開始招生。
·萬科森林公園，疊墅均價2.4萬/㎡。解析：高性價比+優質學區+環境優勢。
4、4月份開盤，整體熱度都有所提高，但依然有不少開盤去化“慘淡”的樓盤。比如，包河區某盤，備案均價2.2萬/㎡，目前成交價1.9萬/㎡左右，雖然“打骨折”了，但去化依然“差強人意”。
目前合肥樓市開盤去化高的樓盤主要有這幾類：
1、限價盤；
2、熱門區域、熱門板塊。比如濱湖區、高新區。
3、優質配套，特別是教育資源。比如啟迪科技城、萬科森林公園等。
4、首開樓盤都有一定熱度。不過決定開盤去化率的，還要看價格、地段和品牌。
NO.2｜貳
5月份開盤統計：43大熱盤要賣！
那我們再來看下5月份哪些樓盤有開盤計劃，哪些值得買呢？哪些千萬不要碰？
01
濱湖區：門檻價1.9萬/㎡
1、正常首付買濱湖，濱湖榮盛華府是門檻價，毛坯均價1.9萬/㎡。除此之外，基本是2W+。
2、除了少量限價盤，目前在售盤，基本是“在售”狀態，言外之意是去了就能買。
3、目前板塊是這樣：
·環湖CBD板塊：進入“新房荒”，在售盤以大戶型為主。比如文一塘溪津門、信達公園裡、融園等；
·省府板塊：在售盤高層庫存不高，加上3、4月份土拍刺激，目前熱度較高，人氣回升、優惠收回。但是，後面3個純新盤很難突破毛坯1.9萬/㎡、洋房2.4萬/㎡的限價，但是裝修部分可能會有所提高，最高是5000元/㎡。
·金融後臺基地：目前熱度較高，4大純新盤中，榮盛和新城已經首開；綠城和金鵬預計6月份首開。但配套不及其他兩個板塊。
02
政務區：“新房荒”最嚴重
政務區已經2年多沒有供應土地，新房“賣一套少一套”，目前僅融創信達政務壹號和當代天鵝湖MOMΛ在售，總價偏高。
03
經開區：南豔湖板塊熱度走高
2019年經開區熱度在南豔湖板塊。一來是“利好消息”不斷，168玫瑰園學校南區、銀泰城（小道消息）等； 二是在售盤較多，吸引了關注。
但是這裡有幾個問題：
1、依瀾雅居超級“難買”，大家都懂；
2、整體來說，目前南豔湖板塊在售盤品牌力並不強（只是說整體，不排除個別樓盤有品牌優勢）；
3、南豔湖板塊位於包河區、濱湖區、政務區等“多區交界”，地理位置優勢明顯。但目前板塊內工廠較多，阻礙了發展。我的觀點是，南豔湖板塊“大爆發”的前提，是“退二進三”，或者“退二優三”，需要時間。
04
高新區：可以等純新盤
高新區在售盤不多，但剛需選擇太少。比如，北雁湖板塊基本以大面積、高總價為主。可以說，僅中南樾府和保利柏林之春滿足剛需/剛改需求。
接下來，大家不妨關注高速蜀西湖畔、北雁湖玥園等。
05
包河區：整體邁入2萬+
1、限價盤濱湖龍川裡、高鐵都市花園，可以去碰碰運氣，但正常首付買到概率不大；
2、除此之外，包河區基本進入2萬+。在包河區買房，品牌、地鐵、學區、環境等幾個因素缺一不可。
06
廬陽區：這兩類不建議買
全合肥，二手房超過3萬+的小區，廬陽區最多；但是，打折出售的新房，也是廬陽區最多。
導致這種情況出現的原因，是教育資源。
每個人買廬陽區的原因不盡相同，但是品牌一般、板塊不可能“爆發”的樓盤，我不建議買。
07
蜀山區：向西發展
蜀山區樓盤主要分為3類：
1、位置不錯的，金隅南七里和偉星國賓臺，都是洋房。
2、中國鐵建青秀城璟園即將加推5#樓，這也是最後一棟樓，1.6萬/㎡價格和一環區位是優勢，但是臨近殯儀館。
3、純新盤扎堆的板塊是環董鋪湖板塊，目前中海世家、麗豐璞羽山、御璟江山、龍湖W1901地塊，以低容積率為主，偏改善。
08
瑤海區：這裡有獨家優惠房源
一直以來，瑤海區比較“失落”，以地緣客戶為主。
最近，大家對瑤海區的關注點有：
1、“地王”安建翰林天築“裝修改毛坯”首開，均價1.32萬/㎡。但後期依然裝修交付，均價1.67萬/㎡。
2、4月25日，文一和新力分別競得E1901號地塊、E1902號地塊，最高樓面價9083元/㎡。相對於去年4季度，地價最高上漲510萬/畝。
3、瑤海區一些“限價盤”關注點依然很高。最近，我們爭取到了文一云溪灣特別專屬優惠房源。
即16#2801，面積150.38㎡，原價約1.3萬/㎡目前按揭可享受98折優惠、全款95折優惠，僅此一套。
09
新站區：3大純新盤
新站區總體熱度不高，但也“因盤而異”。
1、限價盤長虹世紀榮廷，均價9877元/㎡，據說最低首付8成。
2、純新盤學林春曉、銀城旭輝·樾溪臺、美的·金科郡3盤，預計5、6月份會陸續首開。
10
三縣：1.2-1.5萬/㎡
1、肥西縣：臨近濱湖區、政務區和高新區，需求外溢。純新盤中海嶺湖灣，以及暫未啟動的旭輝肥西縣[2018]26商住用地，關注度都不會低。
2、長豐縣：北城辦板塊是重點。多房企進駐，要辯證看待。一是房企進駐是對板塊的認可，也能提高板塊曝光率，長遠來看是利好；二是短期來看，供應遠遠大於需求，導致庫存積壓，甚至出現不良競爭。
3、肥東縣：依然以地緣客戶為主，目前關注度較高的樓盤有中海城、華潤紫玥臺、遠洋萬和雲錦以及純新盤龍湖·龍譽城。
NO.3｜叄
結語
最近，大家可能都看到了。
在這一波“小陽春”刺激下，各種瘋狂的分銷項目此起彼伏，趁著房價上漲、土拍高溢價等，對購房者進行恐慌性購買的誘逼，甚至一些小開發商樓盤、遠郊垃圾項目都在趁機出貨。在買房時，我們一定要有自己的判斷：
1、總體來說，我的觀點是2019年行情不會比2018年差，適合買房。
2、合肥城市發展方向，依然是西、南，這也是買房重點考慮對象。但是有兩個問題，一是西、南片區的小開發樓盤，一定要仔細慎重考慮，千萬不要被低價所吸引就衝動；對於預算有限的剛需，買不起西、南邊，我建議從東、北邊入手，儘快上車永遠是對的。
3、樓市具有周期性，既有大週期，也有小週期。可能當下樓市“小陽春”，3個月之後急劇降溫，要有所準備，平常心對待。
4、智商和錢，總要有一個在路上。 每天樓市消息是海量的，但我們一定要有辨別是非的能力。如果你是迷茫的，一定要多踩盤、多比較。
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