在上週的兩場土拍中，我們不僅見識了房企的實力多麼厲害，也看到了武漢個別區域樓面價再次突破，在武漢還有多個遠城區房價還未破萬的時候，武漢某些區域已經扶搖直上，難以匹及。同樣在昨天的說到的花山區域，是一個麵粉貴過麵包的板塊，而武漢其他區域，地價與房價之間的差別還有多遠，我們一起來看看。
主城區為遠城區地價2.4倍 中心效應越來越明顯
武漢市今年第一季度共出讓地塊21宗，同比下降53.33%，環比下降106.67%；出讓面積126.11萬㎡，同比下降65.90%，環比下降73.72%。土地出讓宗數達到近五年來同期最低，相較上年同期土地出讓規模大幅縮減。土地出讓總額189.76億元，平均樓面價為4634.18元/㎡，相比2018年同期的樓面均價上漲8.64%。
今天小編結合2017年至目前武漢市土地成交數據，計算了各區平均樓面價，武漢市樓面價最高的片區為江漢區，平均樓面價位12731.6元/平，其次是礄口區9487.3元/平和武昌區8904元/平。
平均樓面價下面的紅色數字便是各區目前為止的最高樓面價，目前武漢市最貴的地還是漢陽區碧桂園晴川府地塊，平均樓面價20017.4元/平；而在上週宗關水廠的P(2019)039號地塊，起拍樓面價就已經刷新當前礄口區最高樓面價，為14478元/平。根據數據，主城區的樓面價為遠城區的2.4倍。
目前遠城區中最貴的地為東西湖區的融創觀瀾府地塊，平均樓面價為10687元/平，而全市最低樓面價的片區是漢南區，樓面均價和最高價在平均線以下。從這裡就可以看出，主城區和遠城區土地價值的差異是很大的，不僅是因為主城區土地稀缺，更是因為資源疊加的效應使得土地價值越來越高，而遠城區在土地充足，配套不均衡，使得土地價值並沒有那麼高。
漢南蔡甸房價與地價比例高達6倍 遠超其他片區
看完各區目前的地價後，我們心裡應該有了一個大概的數據了，接下來我們根據中國房價行情網的數據，來對比一下各區房價與地價之間的差別。
4月份武漢市新房均價17254元/平，武昌區以33180元/平領跑全城，江夏區以15526元/平領跑遠城區。新房最高價的武昌區樓面均價為8904元/平，房價是地價的3.7倍；新房均價最低的為新洲區，房價是地價的3.1倍。
經過數據比對，大部分的區域房價與地價的比率維持在2.0-3.0的區間範圍內，僅有漢南區和蔡甸區兩個地方房價與地價之間比率差值很大，蔡甸區為6.1、漢南區為6.2，只有兩種可能一是片區的房價被高估；二是片區的地價被低估。漢南、蔡甸、新洲屬於同一級別的片區，前兩者的房價均比新洲高出上千元每平米，但是新洲區的實力並不亞於漢南與蔡甸。
蔡甸區均價高原因比較簡單，主要是片區的後官湖板塊都是別墅產品，均價基本都在20000元/平以上，而高層住宅則是在萬元左右徘徊，別墅價格拉高片區均價；而漢南區主要是託管給經開區後，走上了發展快速道，房價向經開區靠攏。
通過地價與房價的對比我們不難看出，主城區在房價地價上面都是比較高的，房價在調控政策的因素下還是保持在一定區間內，漲幅並不明顯；而土地市場在去年下半年開始降溫，量價齊跌，很多區域的樓面價與2017年相比沒有很大區別。但我們仍可看出不少片區有很大的潛力空間，如漢陽區，地價與青山、江岸差不多，但房價上差距明顯，說明漢陽區還是有上漲的空間。
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