股票代碼：000882 股票簡稱：華聯股份 公告編號：2019-019
債券代碼：112637 債券簡稱：18華聯01
一、重要提示
本年度報告摘要來自年度報告全文，為全面瞭解本公司的經營成果、財務狀況及未來發展規劃，投資者應當到證監會指定媒體仔細閱讀年度報告全文。
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除下列董事外，其他董事親自出席了審議本次年報的董事會會議
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非標準審計意見提示
□ 適用 √ 不適用
董事會審議的報告期普通股利潤分配預案或公積金轉增股本預案
√ 適用 □ 不適用
是否以公積金轉增股本
□ 是 √ 否
公司經本次董事會審議通過的普通股利潤分配預案為：以2,737,351,947為基數，向全體股東每10股派發現金紅利0.04元（含稅），送紅股0股（含稅），不以公積金轉增股本。
董事會決議通過的本報告期優先股利潤分配預案
□ 適用 □ 不適用
二、公司基本情況
1、公司簡介
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2、報告期主要業務或產品簡介
報告期內，公司業務主要涉及購物中心運營管理業務、影院運營管理業務和商業保理業務。
（1）購物中心運營管理業務
公司核心主業為購物中心的運營管理，深厚的零售行業背景為公司購物中心運營管理業務的發展提供了優勢條件。經過多年發展，公司在購物中心運營管理行業內已擁有較高的品牌知名度和一定的市場影響力。在購物中心業務模式上，公司結合業務發展規劃與選址調查，通過購買、租賃、受託管理等方式獲得購物中心物業資源，根據商圈環境、項目定位等確定購物中心的功能定位與商業租戶的業態選擇，並在此基礎上進行方案設計、裝修與商戶招租，項目開業後通過日常經營管理獲得租金和管理費收益，並通過長期持續的租戶管理、物業管理、營銷管理、財務管理、大數據分析等運營與資產管理措施，提升項目品質與經營效益，保證購物中心長期價值的最大化。
作為專注於社區型購物中心運營管理的專業運營商，公司以北京地區為核心佈局區域，已在國內十幾個城市管理近35家購物中心。截至2018年12月31日，公司旗下已開業的購物中心共27家，建築面積約為166萬平方米，其中北京地區14家，京外地區23家。總體來看，公司購物中心運營管理業務已形成了一定的規模，在北京具有領先優勢。
鑑於購物中心行業佔用資金量大、培育時間長、後期收益相對穩定的特點，公司自2014年開始積極實施輕資產戰略。該戰略的實施有助於改善公司的現金流、優化公司的財務結構，並使中小股東切實物業增值帶來的收益。隨著輕資產戰略的踐行，公司固定資產的運營效率增加、資產結構的靈活性加強，為業務發展及板塊佈局提供資金保障。
目前，公司將不斷提高購物中心主業的運營與管理水平，聚焦優勢地區佈局優質的購物中心項目，處置低效門店，提升主營業務盈利能力。同時，公司也將依託於購物中心的平臺優勢，以“平臺+內容”為發展思路，積極發掘優質投資機會，戰略投資娛樂、教育、餐飲等購物中心關聯業態，既能豐富購物中心內容，增加租戶資源，提升與購物中心的協同性，也可為公司開拓新的利潤增長點，提高公司資金使用效率，提高公司盈利水平和運營管理水平。
（2）影院運營管理業務
基於國內電影行業的蓬勃發展，在 “平臺+內容”發展思路的指導下，公司於2016年成立了控股子公司華聯院線，在依託公司購物中心資源優勢、管理團隊運營能力的基礎上從事影院運營管理業務，為公司持續、穩定推進主營業務發展奠定了良好的基礎。華聯院線的主要業務收入來自於電影票房收入、賣品收入以及廣告收入。目前華聯院線旗下影院所在物業全部採用租賃方式取得，截止到2018年12月31日，華聯院線已運營管理11家影城，92塊銀幕。
（3）商業保理業務
公司通過整合供應商、經銷商等資源，為上下游的合作伙伴提供有特色的供應鏈金融服務。2017年，公司與華聯綜超共同投資設立了控股子公司華聯保理。主要從事貿易融資、應收賬款管理、商業保理相關諮詢服務等保理相關業務。公司投資設立保理公司的目的是完善公司主營業務相關產業配置，以保理服務業務支持、推進公司主營業務發展，提升公司盈利能力，增強公司在行業內的綜合競爭力，從而為公司股東帶來切身的利益。
3、主要會計數據和財務指標
（1）近三年主要會計數據和財務指標
公司是否需追溯調整或重述以前年度會計數據
□ 是 √ 否
單位：人民幣元
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（2）分季度主要會計數據
上述財務指標或其加總數是否與公司已披露季度報告、半年度報告相關財務指標存在重大差異
□ 是 √ 否
4、股本及股東情況
（1）普通股股東和表決權恢復的優先股股東數量及前10名股東持股情況表
單位：股
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（2）公司優先股股東總數及前10名優先股股東持股情況表
□ 適用 √ 不適用
公司報告期無優先股股東持股情況。
（3）以方框圖形式披露公司與實際控制人之間的產權及控制關係
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5、公司債券情況
公司是否存在公開發行並在證券交易所上市，且在年度報告批准報出日未到期或到期未能全額兌付的公司債券
是
（1）公司債券基本信息
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（2）公司債券最新跟蹤評級及評級變化情況
根據相關主管部門的監管要求以及上海新世紀的業務操作規範，在本期債券存續期（本期公司債發行日至到期兌付日止）內，上海新世紀將對發行人進行跟蹤評級。
定期跟蹤評級報告每年出具一次，跟蹤評級結果和報告於每年發行人年度報告披露後2個月內出具。定期跟蹤評級報告是上海新世紀在發行人所提供的跟蹤評級資料的基礎上做出的評級判斷。
在發生可能影響發行人信用質量的重大事項時，上海新世紀將啟動不定期跟蹤評級程序，發行人應根據已作出的書面承諾及時告知上海新世紀相應事項並提供相應資料。
上海新世紀的跟蹤評級報告和評級結果將對發行人、監管部門及監管部門要求的披露對象進行披露。
在持續跟蹤評級報告出具5個工作日內，上海新世紀將把跟蹤評級報告發送至發行人，並同時發送至交易所網站公告，且交易所網站公告披露時間將不晚於在其他交易場所、媒體或者其他場合公開披露的時間。
如發行人不能及時提供跟蹤評級所需資料，上海新世紀將根據相關主管部門監管的要求和其評級機構的業務操作規範，採取公告延遲披露跟蹤評級報告，或暫停評級、終止評級等評級行動。
截止本報告出具日，上海新世紀於2018年6月19日對公司出具《北京華聯商廈股份有限公司2018年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）跟蹤評級報告》（報告編號：新世紀跟蹤（2018）100212）。
（3）截至報告期末公司近2年的主要會計數據和財務指標
單位：萬元
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三、經營情況討論與分析
1、報告期經營情況簡介
公司是否需要遵守特殊行業的披露要求
否
報告期內，公司業務主要涉及購物中心運營管理業務、影院運營管理業務及商業保理業務。截至2018年12月31日，公司資產總額為137.78億元人民幣，歸屬於母公司的股東權益為78.53億元人民幣。2018年度，公司實現營業收入12.53億元人民幣，歸屬於母公司股東的淨利潤3279.92萬元人民幣。2018年度公司主要經營情況如下：
（1）提升購物中心運營管理水平，提高門店盈利能力
2008年公司實現了主營業務由百貨店經營向購物中心運營管理的戰略轉型。轉型以來，公司通過購買、租賃、受託管理等方式獲得購物中心物業資源，在資產規模和項目數量上實現了快速發展。截至本報告期末，公司負責運營管理的購物中心數量從2008年的2家增長至近35家，旗下購物中心資產規模超過百億，項目遍佈北京、成都、合肥、南京、西寧、瀋陽、蘭州等地區。
報告期內，公司堅持以利潤指標為導向，以門店為核心，在致力於提升旗下購物中心運營管理業務水平的基礎上提高盈利能力。公司要求旗下購物中心以消費者需求為核心運營要素，迴歸零售為本質的商業邏輯，圍繞客流、銷售、空置率、利潤四大指標做好運營管理工作，並推進內容創新及服務創新，逐漸形成購物中心差異化核心競爭力。
公司在報告期內緊抓購物中心日常運營管理工作，落實客流、銷售與管理系統建設，建立經營風險管控機制，加強對各店客流、租戶銷售額的監督與管控，優化各項運營工作標準及流程。公司作為社區型購物中心的運營商，在豐富品牌及業態的基礎上，公司組織豐富的社區活動及市場活動，強化BHG Mall的社區服務理念，重視購物中心安全管理工作，不斷提高購物中心吸引力，增進顧客黏性，拉動購物中心客流和銷售額的提升，進而提升門店盈利能力。另外，公司於本年度著手搭建大數據平臺，完善管理系統建設，加強數據管控，建立營運預警機制，並藉助數據資源深入研究消費者需求與品牌數據分析，提升精細化管理，為購物中心業態調整、品牌選擇、市場活動提供決策基礎。
公司在報告期內推進內容創新與服務創新。一方面，公司堅持“八好+”原則，推動旗下購物中心品牌創新、業態創新，鼓勵建立自主品牌，倡導“全員淘”活動，按照“三有結構”、“四個比例”的要求持續進行購物中心內容創新，並且及時關注消費者需求變化帶來的內容更新與業態優化。公司積極推動建設品牌資源庫，與眾多知名品牌及特色品牌建立長期合作關係，為購物中心提供多元化的租戶資源及最優化業態配置基礎。另一方面，公司推動購物中心服務創新，不斷提升消費者及租戶的體驗感。報告期內，公司在市場調研的基礎上，針對消費者及租戶制定切實可行的運營服務細節提升方案，並且鼓勵全員服務創新行動，通過提供服務品質及體驗的方式帶動客流及銷售提升。
2018年度，在深入研究消費者需求以及滿足顧客體驗的基礎上，公司推進並完成旗下16個購物中心項目的調整改造升級，根據社區需求合理佈局購物中心內各業態的比重，實現購物中心內容創新與改造升級，並通過打造舒適的購物環境給予消費者更好的購物體驗。
2018年度，公司在租賃及物業管理板塊實現主營業務收入8.78億元，相比上年同期增長10.03%。公司在報告期內注重購物中心的運營與管理水平，報告期內，公司旗下門店在日均客流量、日均銷售額、毛利率較2017年度均有大幅提升。
（2）處置低效門店，提升運營效率，提高主營業務的盈利能力
近年來，公司致力於提升旗下購物中心運營管理能力和盈利水平，制定了堅決處置低效門店、聚焦優勢地區、優化資金結構的戰略，以緩解資金壓力，提高整體盈利能力。公司在報告期內處置多家低效、虧損門店。所處置物業所處城市均為北京以外的城市，且絕大多數非公司戰略核心城市。若對物業進行重新定位及規劃調整，公司需要投入大量資金進行改造升級，投入產出比較低。從長遠看，剝離低效物業有利於提高上市公司未來主營業務的持續盈利能力。
（3）圍繞購物中心平臺優勢，在發展關聯業態的同時注重投後管理
公司在致力於提升旗下購物中心運管與管理水平的同時，繼續依託於購物中心的平臺優勢，積極發展與購物中心相關的內容業態，把內容運營作為公司核心能力的支撐點。報告期內，公司推進兒童教育、海洋館等與社區型購物中心相契合業態的投資，並建立並持續完善調查研究體系、投資評價體系、盡職調查體系、投資決策體系、投後管理體系五大體系，尤為加強對被投企業的投後管理，實現投資與主業互相促進、共同發展。
為實現投資收益及優化資本循環利用，公司在報告期內對外轉讓部分已投資項目的權益，使股東切實公司對外投資增值帶來的利益。
（4）積極探索影院業務新的盈利模式，提升核心競爭力
基於國內電影行業的蓬勃發展，在公司“平臺+內容”發展思路的指導下，公司於2016年成立控股子公司華聯院線，主要從事影院運營管理業務，為公司持續、穩定推進主營業務發展奠定基礎。
報告期內，華聯院線積極探索影院業務發展模式，加強品牌宣傳與建設，提升顧客觀影體驗，在電影放映產品及不同消費群體方面制定差異化發展策略，不斷創新經營與管理模式，加強影院服務與運營水平。2018年度，公司在電影放映及賣品收入板塊實現主營業務收入1.66億元，相比上年同期增長20.01%。
（5）面向合格投資者公開發行第一期公司債券
公司於2017年取得中國證監會核准，獲准向合格投資者公開發行面值總額不超過20億元的公司債券。2018年度，公司於深圳證券交易所面向合格投資者公開發行第一期公司債券，募集金額為7.7億元人民幣，為調整公司債務結構及公司經營發展提供資金需求，拓寬公司融資渠道，確保主營業務穩健發展並提升公司抗風險能力。
（6）完善人才儲備機制，創建學習創新型組織
報告期內，公司堅持以業績指標為導向的績效考評和激勵機制，鼓勵全員創新，提高員工執行力，關注個人目標與組織發展之間的關聯性，推進開放、公平、更有活力與創造力的企業文化建設，創建學習創新型組織。公司以能力與潛力為導向，完善人才選拔與發展機制，持續對人才培養體系進行優化與提升。基於公司業務發展與績效為目標，公司將人才培養融入日常工作中，對不同梯隊的管理人員及業務人員建立不同的培養平臺，採取更有針對性的培訓方式，全面提升員工的專業技術能力和素質，為公司持續發展奠定人才儲備與保障。
（7）以業務發展為導向，完善公司內部管理流程
公司根據相關法律法規的規定，以目前經營業務發展為出發點和導向，不斷加強自身建設及內控制度與流程的執行、檢查及更新，積極推動組織改進，促進公司規範運作，提升公司內部管理效率及水平。
報告期內，公司致力於提高管理效率，試行項目組合管理機制，推進總部服務機制，完善BHG MALL 技術標準、BHG MALL CHECK規範、設計類及工程施工類等業務相關制度，促進運營工作標準化及流程優化，並對內部管理制度、模板化設計、審批流程、溝通渠道等多方面進行梳理及優化，加強公司內部控制建設，形成高效的管理體系。
2、報告期內主營業務是否存在重大變化
□ 是 √ 否
3、佔公司主營業務收入或主營業務利潤10%以上的產品情況
√ 適用 □ 不適用
單位：元
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4、是否存在需要特別關注的經營季節性或週期性特徵
□ 是 √ 否
5、報告期內營業收入、營業成本、歸屬於上市公司普通股股東的淨利潤總額或者構成較前一報告期發生重大變化的說明
□ 適用 √ 不適用
6、面臨暫停上市和終止上市情況
□ 適用 √ 不適用
7、涉及財務報告的相關事項
（1）與上年度財務報告相比，會計政策、會計估計和核算方法發生變化的情況說明
√ 適用 □ 不適用
（1）重要會計政策變更
根據財政部《關於修訂印發2018年度一般企業財務報表格式的通知》（財會[2018]15號），本公司對財務報表格式進行了以下修訂：
A、資產負債表
將原“應收票據”及“應收賬款”行項目整合為“應收票據及應收賬款”；
將原“應收利息”及“應收股利”行項目歸併至“其他應收款”；
將原“固定資產清理”行項目歸併至“固定資產”；
將原“工程物資”行項目歸併至“在建工程”；
將原“應付票據”及“應付賬款”行項目整合為“應付票據及應付賬款”項目；
將原“應付利息”及“應付股利”行項目歸併至“其他應付款”；
將原“專項應付款”行項目歸併至“長期應付款”。
B、利潤表
從原“管理費用”中分拆出“研發費用”；
在“財務費用”行項目下分別列示“利息費用”和“利息收入”明細項目；
C、股東權益變動表
在“股東權益內部結轉”行項目下，將原“結轉重新計量設定受益計劃淨負債或淨資產所產生的變動”改為“設定受益計劃變動額結轉留存收益”。
本公司對可比期間的比較數據按照財會[2018]15號文進行調整。
財務報表格式的修訂對本公司的資產總額、負債總額、淨利潤、其他綜合收益等無影響。
（2）重要會計估計變更
報告期內，本公司無重要會計估計變更。
（2）報告期內發生重大會計差錯更正需追溯重述的情況說明
□ 適用 √ 不適用
公司報告期無重大會計差錯更正需追溯重述的情況。
（3）與上年度財務報告相比，合併報表範圍發生變化的情況說明
√ 適用 □ 不適用
1、新設子（孫）公司
（1） 本公司設立子公司慧志教育，本公司認繳出資佔比66.67%，本期實際出資200萬元；設立子公司廣州聯順，尚未實繳出資。
（2）本公司分立新設子公司包頭弘源順、合肥瑞達豐源，由原公司分配的實收資本分別為0元、3,520萬元。
2、新設結構化主體
公司本期以貨幣出資設立了桐廬旭程和廣州貝殼金寶2家結構化主體，持股比例分別為80.00%和100%；
3、註銷子公司
公司本期完成對子公司南京大廠的註銷。
4、處置子公司
公司本期先後出售了合肥海融興達100%股權，武漢海融興達100%股權，內江華聯100%股權，無錫奧盛通達100%股權，合肥瑞誠100%股權，紫金華聯100%股權，寧波中益90.09%的股權（含合肥廣韜）。
北京華聯商廈股份有限公司董事會
2019年4月25日
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