中國城市建設網本社記者 周國君
編者按：經濟適用 是指根據國家經濟適用住建計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收 ，對各種經批准的收費實行減半徵收，出售價格實行 ，按保本微利的原則確定。經濟適用房相對於商品房具有的顯著特徵：經濟性、保障性、實用性，是具有社會保障性質的 。
經濟適用房建設是國家保障性安居工程建設的重要組成部分。如發現利用經濟適用房建設中，利用惠民的土地與建設許可，搞以權謀私、損害群眾利益的，要堅決整治與制止，並提請有關部門依照黨紀、政紀嚴肅處理。
對於開發者來講，嫁接經濟適用房惠民工程而轉變為市場商品房出售是獲取暴利的好途徑。如若嫁接經濟適用房惠民工程牟利，政府職能部門又失去規矩、法律的底線，而去幫助開發商時，那不是官商勾結，便是翫忽職守。當行政職能規矩要“潛規則”，程序實施“擦邊球”時，出現的結果：不是違規，便是犯法！
近日，我社接到呂梁市群眾關於購買“北城王府·新城”“北城王府·公寓”“馨怡小區”和“北城王府·名苑”房地產項目商品房的情況反映。一是“北城王府·新城”，五年多來佔用了“經濟適用房”的劃撥土地、建設規劃、建設指標進行的惠民工程建設，如今是以商品房方式對外出售；二是“北城王府·名苑”以欺騙政府的手段，在經濟適用房建設中開發商自行調整建設規劃，在樓層數上加高，在經濟適用房的政策性控制面積下而實施兩套一賣（兩套經濟適用房合併賣於一戶）。商品房部分樓盤也是五證不全下進行了銷售；三是2017年底“北城王府”經濟適用房項目已經納入了呂梁市的“兩違”項目進行了處理，可過去一年多了還沒有結果。“兩違”房地產項目竟然公開設立售樓部，公開大肆繼續銷售“經濟適用房”；四是沒有得到政府職能部門的有效監督管理與執法，在劃拔土地上建設的經濟適用房公然市場商品化建設與銷售，在政府特殊保護下使開發商完成牟取鉅額的不正當利益；五是在2019年2月26日，山西永寧建設集團有限公司、呂梁市欣邦房地產開發有限公司、呂梁市離石區興茂房地產開發有限公司聯合發出一個公告，其主要告知的是：有個別公司和機構在未經我公司授權的情形下的銷售行為，開發商不予認可。其實一直還在銷售中。採用《購房協議書》的方式進入銷售程序；在沒有《商品房買賣合同》的網籤的前提下公開銷售；採用無物權、無資質的物業公司作為產權人進行銷售。在失去政府職能監管下商品房銷售，這樣就給購房者帶來居住、產權辦理、銀行按揭、抵押貸款等的安居煩惱。
為此，我社採訪組對就該事宜進行採訪瞭解。
公開設立的售樓部與頂賬房辦理處 購房協議書而非商品房買賣合同
“北城王府·新城”經濟適用房樓 “北城王府·名苑”項目
——經濟適用房公開銷售
“北城王府·新城”是呂梁市政府、離石區政府進行規劃建設的9棟經濟適用房，時下已經完成8棟樓的建設，1號樓待建。2012年開建，2017年完成8棟樓，從2016年開始2、3號樓大部分是以頂賬房的形式而出讓給建築商、材料商等；6號樓按照商品房方式已經大部分出售；4、5、7、8、9號樓從去年至今一直按照商品房的銷售設立售樓部在銷售。銷售的方式是《購房協議書》簽訂方式，是呂梁市聖潔物業管理有限公司作為房屋產權人在銷售，代理銷售的是悟空找房公司在辦理業務。售樓人員直接表明：“是在售經濟適用房轉換的商品房，是小產權房；售價為3000-4000元/平方米；房屋面積40-130多平米，可以貸款3年分期支付，是現房；產權辦理只能等待機會”。
經濟適用房是為中低收入群體建設的惠民居住房，是實施本人申購，政府審查公示通過，成本價格進行定向售購的。現在竟然公開在房地產市場中銷售為商品房？《經濟適用住房管理辦法》規定：第九條經濟適用住房建設用地，要按照土地利用總體規劃和城市總體規劃要求，合理佈局，實行行政劃撥方式供應。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地後，改變土地用途，變相搞商品房開發。第三十五條各有關部門應當加強對經濟適用住房建設、交易中違法違紀行為的查處。《經濟適用住房管理辦法》、《呂梁市經濟適用住房管理辦法》都規定經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應的。時下惠民工程卻被商品房進行銷售了。難道在呂梁市離石區經濟適用房的劃拔土地、建設管理、住房管理、監督管理在北城王府項目中失控了？保持良好的市場秩序需要房企的遵法守規，也需要政府職能部門的有力監管。這種違規銷售經濟適用房行為不僅嚴重擾亂了惠民政策，也嚴重擾亂了房地產市場的正常秩序，也嚴重損害了購房者的權益。
——嫁接經濟適用房項目用地而牟取暴利
呂梁市離石區的“北城王府”公寓小區、經濟適用住房項目是由山西永寧建設集團房地產開發有限公司負責開發。項目從2012年開始建設，2016進入銷售。該項目的士地性質屬於劃拔土地。當時規劃是2012年12月動工，2014年6月份竣工。
項目竣工後，應及時向住建局書面申請複核驗收。該項目原規定時間為2012年12月動工，2014年6月份竣工。但實際該項目在2016年沒有全面完成，對於完成的樓盤也沒有進行驗收。因為沒有按照建設規劃進行建設，由於開發商私下調整建設規劃、超規劃建設等原因而沒有通過審核驗收。
4號樓房源銷控公示圖 5號樓房源銷控公示圖
建設方法與銷售方式：拿到經濟適用房的劃拔用地後，山西永寧建設集團有限公司房地產開發公司為主體建設單位，合夥了呂梁市欣邦房地產開發有限公司與呂梁市離石區興茂房地產開發有限公司。據知情人介紹：“這兩個公司看上去是獨立法人單位，實際上是山西永寧建設集團股東掌控的開發房地產公司。這兩個公司把經濟適用房等工程承包給一些無資質、低資質的工程隊進行的建設。在承建中，兩公司幫助供應建築材料等，按進度投入了較少的資金，這樣也就產生了賒欠工程款、材料款、農民工工資等現象。在2016年開始，把2、3號樓進行債務清算而全部頂抵，這就有了‘北城王府·新城’售樓部頂賬房項目部的設立。”
從2017年開始，是由山西永寧建設集團有限公司房地產開發公司為主進行市場商品房銷售；隨後呂梁市欣邦房地產開發有限公司與呂梁市離石區興茂房地產開發有限公司也進行銷售。在2017年市區政府確定為“兩違”之後，又因三個公司、四個項目內部財務等糾紛問題，於2018年開始呂梁市欣邦房地產開發有限公司進行管理經營“北城王府·新城”項目，並委託呂梁市聖潔物業管理公司作為物權人，公開設立售樓部進行商品房形式的銷售。
據群眾講到：“‘北城王府·名苑’是商品房項目，在2013年7月開始也對接了經濟適用房的建設指標與規劃。但都是建設的兩套70平米經濟適用房規劃建設於一體，然後作為商品房賣於一戶。”
政府劃拔土地，給予了開發商經濟適用房指標，免收 低廉獲得土地、減免或少收許多稅費。可是結果政府沒有按照《經濟適用住房管理辦法》的程序實施，許多低收入人群期盼的社會保障性質的 被開發商市場銷售了。經濟適用房出售價格實行 ，按保本微利的原則確定房價，可是當下是開發商按照商品房的市場價進行銷售。
低價拿地、改變規劃、招募投資、賒欠建設工資、房屋抵債、公開高價銷售，牟取利益最大化。保本微利這種性的質經濟適用房價格1000-1500元/平方米，可現在經濟適用房的規劃建設已經滅失，開發商卻以3000-4000元/的價格出售了。貪腐惠民工程的優惠，賺取經濟適用房項目的鉅額利益已經形成。
——職能監管缺失下的經濟適用房“滅失”
“北城王府·新城”、“北城王府·公寓”和“馨怡小區”、“北城王府·名苑”這四個項目都在掛靠惠民項目。經濟適用房部分沒有按照程序進行，只有開始時的計劃規劃與低價拿地；商品房部分的實施中，土地沒有進行公開的招拍掛，也沒有按照正規程序辦理相關項目選址、環境影響評價、土地規劃、土地使用權、建設規劃、施工許可等審批手續。
記者兩次到“北城王府·新城”售樓部，以購房者的身份向售樓人員瞭解。售樓者表述：“銷售收的款都是房款，不包含任何稅費，將來辦證還需要繳納稅費。”
對錶述的分析得知，時下五證不全的銷售就是圈錢；經濟適用房轉為商品房銷售的資金被佔用，是惠民項目被貪佔。時下的建設與銷售嚴重偷稅漏費!商品房開發與銷售繳納的稅與費計二十多項。現在用收據與協議書收錢意味著什麼呢？
土地屬性與用途性質，開發者擅自轉換與改變、實施商品房的違法銷售，並且幾乎是一路綠燈完成，並沒有感受到來自政府職能部門的監管壓力。2017年底，市區政府定性為“兩違”，卻沒有公開處置結果。經濟適用房已經不存在了。這個“兩違”定性，更是促進了開發商的膽大妄為，低價拿地，既然經濟適用房項目“兩違”了，竟還公開銷售了。
“兩違”確定後，一年多就沒有下文，這就體現出政府職能部門的惰政與不作為，甚至縱容。也就相當於放棄監管，最終會導致購房者利益、經濟適用房惠民工程、政府公信力受損的局面。
“北城王府”等四個項目建設與銷售的種種亂象，也體現出政府職能部門，有包庇與保護行為。違法建設銷售，一直未得到糾正和制止，有關部門對此難辭其咎。規劃與自然資源、住建、房屋管理、城市管理綜合執法等多個部門都有監管職責與責任，而各監管單位卻沒有能夠各司其職、各負其責，保障經濟適用房、商品房建設與銷售合法權益從何談起？
根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《經濟適用住房管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《 》等法律法規規定，我們希望：“呂梁市政府、離石區政府與各職能部門能嚴厲打擊房地產市場違法違規銷售行為；亟需公正嚴明落實經濟適用房的管理；對相類似的違規開發、非法銷售商品房在離石區的城市建設加強監督管理與執法。”
我們也希望，對經濟適用房、商品房的開發中所產生一切違法違規、失職瀆職、翫忽職守等行為，要迅速查明真相；重申有關制度，建立相應的協調與稽查機構，堅決做到執法必嚴，違法必究；堅決維護城市建設、惠民工程經濟適用房建設的合理合法性，維護購房權益人的利益與法律尊嚴。呂梁市相關部門能按照相關法律法規，政策文件，對照有關實施辦法與意見，把惠民工程經濟適用房做好，遏制在惠民工程實施中的一切違法違規事件的發生。從而，維護離石區的城市建設、經濟適用房建設的健康秩序；化解社會矛盾，維護和諧社會的創建。
特此報道，本社將持續關注！
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