譚浩俊
隨著房地產調控長效機制不斷完善，房地產行業的“黃金時代”正在漸行漸遠。
近日密集發佈的上市房企年報顯示，多數房企在營收、利潤方面業績理想，但銷售額增幅在逐步告別高速增長。如萬科2018年的銷售額同比增長14.5%，恆大合約銷售額增長10.1%，增速同比均有所放緩。雖然碧桂園的權益銷售額增長高達31.25%，但與其2017年合同銷售額78.3%的增速相比亦大幅放緩。
與此相適應，同策研究院近日公佈的相關數據顯示，3月份受監測的40家房企融資總額環比2月大幅上漲85.25%。其中，各類債權融資方式融資額度均大幅上漲，最高漲幅達464.84%；股權融資絕對值佔比雙升。融資總額共計1024.2億元，自2017年11月以來，再次突破1000億大關。
銷售增速放緩，融資總額增加，也從一個側面說明，由於市場相對低迷，交易量失去了往日的“風采”，房企面臨的資金壓力不斷加大，財務成本也在不斷上升。如果這樣的現象一直維持下去，相當一部分房企將陷入困境，甚至會引發一些風險。因此，有條件的房企，都在謀求積極轉型，力圖用轉型改變不利局面，用轉型為企業尋找到一條更好的發展之路。
那麼，如何轉型才能讓企業更好地適應市場、適應消費需求、適應企業發展要求呢？很顯然，找準落腳點，明確轉型方向，把握好轉型重點，才是房企轉型最重要的方面，也是最現實的需要。否則，不僅轉型不成，反而會失去發展機會，失去轉型的最佳時機。
而從目前房企選擇的轉型方式來看，基本採用了內涵式轉型和外延式轉型相結合的方法。所謂內涵式轉型，就是圍繞主業，在產品的品質和服務的質量方面下功夫，不僅房屋的設計、房屋的質量、房屋的結構和房屋的品位更加符合消費者需求，滿足購房者需要，甚至出現一些個性化定製的產品，從而讓企業生產的產品更具針對性，更具備市場化特徵，而不是過去那種皇帝的女兒不愁嫁，真正讓住房也進入買方市場，讓購房者決定房企的命運。而且，在產品的服務和配套方面，也更能體現綜合化、便利化、現實化，如信達地產推出的“教育社區”，就把優質教育資源與房屋開發有機結合起來，讓購房者不僅可以買到滿意的房子，更能享受到優質的教育資源，拋卻了“學區房”的煩惱。而大連萬達的“棄房轉型”，更被認為是斷臂求生之舉。雖然過程比較痛苦，但快人一拍、先人一步，有望讓企業實現比較好的轉型。
當然，內涵式轉型，更有利於房企走出一條新路，也有利於房企在轉型過程中減少震盪。但是，由於要求很高，轉型過程中需要更講究質量與效率，需要在人員、人才結構方面有更好的改善。
外延式轉型，主要是一些有條件、有能力、有實力的房企，在房地產業務之外，開拓和開發一些新的業務，尋求新的突破。如廣州恆大就選擇了以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，高科技為龍頭的產業格局。特別是新能源汽車，是恆大一次較為大膽的嘗試。而碧桂園則選擇地產、農業、機器人3大重點發展方向，未來將通過技術研發、產品研發、生態整合、場景應用等幾方面打造機器人全產業鏈。其他大型房企也都有了自己的新目標、新領域、新方向。關鍵就要看能不能取得突破，能不能殺出一條新路。如果選擇的方向錯了，或者沒有能力取得突破，對這些房企來說，也會面臨很大的壓力。
矛盾比較突出的，是那些實力不是很強、條件不是很好，沒有能力和實力進行轉型的房企，既無法在內涵上取得突破，也無法在外延上找到出路，因此，在新一輪市場競爭中，很有可能被淘汰或併購。如此一來，市場也將進入新一輪的重構和洗牌。中小型房企能否早作決斷，在自己尚具備一定經濟條件的情況下，與大型房企合作，或主動投入到大型房企的懷抱之中，或許是一個不錯的選擇。
從總體上講，隨著經濟從高速增長向高質量發展轉型，居民消費由數量型向品質型轉化，房地產市場也將進入到由規模向品質轉型的關鍵時期。如何才能選擇好轉型的“落腳點”，對房企來說，也是一次嚴峻的考驗。轉好了，或是一片新的藍海。轉不好，可能影響企業進一步發展。
（作者為財經時評人）
每日經濟新聞
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