粵港澳大灣區，未來的世界四大灣區之一，世界級城市群以及未來重要的經濟增長極。廣東省自2018年起，除基礎設施和民生項目外，不再向珠三角地區直接下達新增建設用地計劃指標，著力推進“三舊”(舊城鎮、舊廠房、舊村莊)改造，即城市更新。那在粵港澳大灣區如何做城市更新，如何最大化挖掘城市價值？
從政府主導到市場主導，從單個項目更新到片區更新，從單一物來改造到產業引入產城融合，城市更新項目參與主體多，操作流程長，各參與主體對於政策不明晰，不知從何入手。
是機遇也是挑戰。無論是對於各村集體還是地產商，把準城市更新脈絡都是擺在面前一個全新的課題。華遠地行集團依據自己13年來在大灣區各地的豐富舊改經驗，特推出粵港澳大灣區之城市更新政策解讀系列篇，行業專家為您深度解讀粵港澳大灣區城市更新政策——
廣州市白雲區舊村莊更新改造
政策解讀
目錄
1.全面改造報批流程
2.主要政策解讀
02.
主要政策解讀
①改造意願調查
對位於白雲區城市更新重點片區的舊村莊更新改造項目，農村集體經濟組織應結合片區發展定位提出改造申請，經區城市更新管理部門會同區發改、國土規劃、土發等相關職能部門審核後，可優先納入年度計劃。
位於白雲區城市更新重點片區以外的舊村莊，改造條件成熟的，可提出改造申請，經區政府同意後方可開展後續工作。
②改造申請
農村集體經濟組織應就改造意願等事項充分徵詢村民意見，民主表決通過後向屬地鎮街、區城市更新管理部門提出改造申請。
行政村（或經濟聯合社）不具備整村改造條件的，自然村（或經濟社）在徵得行政村（或經濟聯合社）同意，並按程序報經區政府批准後，以自然村（或經濟社）為單位進行單獨改造。
③基礎數據調查
舊村莊更新改造項目基礎數據調查和核查，應嚴格執行《廣州市白雲區舊村莊改造項目基礎數據調查與核查工作指引》的有關規定。農村集體經濟組織向區城市更新管理部門提出開展基礎數據調查工作的申請，在獲得同意後，聘請具備相應測繪資質的單位開展基礎數據調查工作，並接受區國土規劃部門委託的監理單位監督和核查。
④編制項目實施方案
區城市更新管理部門會同屬地鎮街，按規定選擇具有乙級以上規劃資質、有編制廣州市行政區域內舊村莊更新改造項目實施方案經驗的規劃設計單位，編制舊村莊更新改造項目實施方案（含拆遷補償安置方案）。編制過程中，應充分徵詢農村集體經濟組織及相關權屬人意見。
02.
主要政策解讀
⑤編制城市更新年度計劃
區城市更新管理部門結合我區經濟社會發展思路、城市更新改造重點片區、改造意願和項目改造成熟度等，充分銜接市城市更新項目庫，編制白雲區城市更新年度計劃，經區政府同意後報市審批。
⑥項目實施方案報批
項目實施方案由農村集體經濟組織按規定完成公開徵詢意見，並經成員代表會議表決通過後報送區城市更新管理部門，逐級上報審批。
⑦選擇合作企業
項目實施方案批覆後，方可公開選擇合作企業。
舊村莊更新改造項目，履行農村集體經濟組織民主表決程序、落實社會穩定風險評估、編制招商文件，經區政府同意後，按照公開、公平、公正原則，通過政府公共交易平臺，公開選擇有社會責任、有實力、有經驗的合作企業參與改造。
農村集體經濟組織不得自行選擇合作意向企業或合作企業。
⑧監管復建安置資金
舊村莊更新改造項目應嚴格按照市、區有關規定落實復建安置資金監管工作。由農村集體經濟組織、合作企業、監管賬戶開戶銀行、屬地鎮街與區城市更新管理部門進行多方共同監管，足額繳存復建安置資金、嚴格執行撥付程序，確保專款專用。
02.
主要政策解讀
⑨實施改造
舊村莊更新改造項目選定合作企業後，按規定繳存復建安置資金，開展拆遷補償、房屋清拆、實施建設、回遷安置等工作。
⑩改造建設時序
舊村莊更新改造過程中應先行啟動安置房建設。分期實施的，應當按照安置地塊優先於融資地塊的順序安排，也可每期安置地塊與融資地塊結合，但首期應當優先建設安置房。此外，舊村莊更新改造項目改造範圍內由改造主體負責的公建配套和市政基礎設施未在規定的時限內啟動建設，除安置房外，其他建設項目不得啟動。
⑪村民住宅復建安置總量計算方式
⑫集體物業復建總量核算方式
——可按“現有建築面積”或“用地範圍”兩種方式進行核定（二選一）：
1以“現有建築面積”方式核定的，集體經濟組織物業合法建築面積按1：1核定復建量； 2009年12月31日前建成的無合法證明的建築，按照現有建築面積2：1核定復建量，剩餘面積可按房屋建築成本補償計入改造成本； 2009年12月31日後建成的違法建築，不予核定；
2以“用地範圍”方式核定的，現有用地面積和容積率1.8（毛）計算權益建築面積，其建安費用由村集體自籌，不計入改造成本。
由廣東省“三舊”改造協會指導舉辦的2019中國第九屆三舊改造、棚戶區改造與城市更新高端總裁峰會將於4月12-13日於廣州舉行，中國拆遷第一人王達先生講解拆遷談判、合作方案設計及拆遷實施（房屋徵收、補償安置、拆遷回遷實務操作）案例解析；深圳城市更新網總經理宋留強先生講解政府審查要點、審批流程、難點問題突破及最新解讀和應用，國內頂尖專家雲集一堂。
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