導讀：有個說法叫“與時俱進”，用在徵地拆遷維權領域也是恰如其分的。2011年以前一般叫“拆遷”，2011年590號令出臺後改叫“徵收”，到了2018年又冒出個新概念——城市更新。老百姓可就糊塗了，好不容易才弄清了拆遷、徵收該如何應對，這又出來了沒聽說過的，如此節奏變化讓老百姓怎麼跟得上？本文，在明律師就用極短的篇幅來給大家解析清楚，城市更新究竟是個啥意思……
▣城市更新基本與“三舊改造”同義？
簡單查閱一些資料便不難發現，“城市更新”並非一個新提出的概念，而在西方已經有了上百年的歷史。城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動，19世紀這一概念就被提出。到了20世紀中期之後，美國出現由聯邦政府補貼地方政府對貧民窟土地予以徵收，然後以較低價格轉售給開發商所進行的“城市更新’。城市更新綜合了改善居住條件、整治區片環境、振興城市經濟等目標，較以往單純以優化城市佈局改善基礎設施為主的“舊城改造”涵蓋了更多更廣的內容，但也同時帶來了許多矛盾和問題。
在我國，2015年2月，廣東省廣州市率先設立了名為“城市更新局”的政府部門，以接替以前的“三舊改造”工作辦公室。由此看來，我國現階段的城市更新與“三舊改造”基本同義。名詞的變化意味著其中可能包涵更多的規劃因素，但大體上的性質是區別不大的。
而所謂“三舊改造”，則是廣東省先行先試的一套模式，包括對“舊城鎮”“舊廠房”“舊村莊”的改造。用大家比較熟悉的概念來表述，其實就是舊城改造、舊村改造和城市工礦棚戶區改造。
▣城市更新部門在徵收中的地位
就現階段而言，城市更新部門似乎尚不具備直接介入國有土地上房屋徵收組織、實施的權力。但根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第4條之規定，市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。簡言之，市、縣級政府有權在現有的部門中確定一個作為房屋徵收部門，來承擔590號令所規定的一系列徵收補償工作。可以想見，城市更新部門未來也很有可能被賦予這樣的行政職權，成為替代“XX改造工作辦公室”“拆遷辦”之類的新的房屋徵收部門，進而與廣大被徵收人直接打交道。
從目前廣州市城市更新局的官方網站上看，該部門的職責主要集中在以下9個方面：
1.城市更新範圍內存量土地的徵收、協商收購、整合歸宗；
2.完善歷史用地手續報批；
3.集體建設用地轉國有建設用地審核報批；
4.城市更新局部改造項目審核；
5.城市更新項目現狀調查及測繪；
6.城市更新改造項目方案審核；
7.城市更新項目實施監督；
8.政府安置房的統籌和分配；
9.復建安置資金的監督。
《條例》第4條規定，市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋徵收與補償工作的順利進行。結合上述權力清單，我們可以看到城市更新部門無疑已經成為現階段“三舊改造”類徵收項目的“有關部門”，被徵收人與之產生法律關係恐怕是難以避免的事情。
▣遭遇城市更新，究竟該如何應對？
必須負責任地說，在明律師對這一全新事物的探究也才剛剛開始。不過，根據以往代理此類案件的豐富實踐經驗，我們還是可以提示廣大被徵收人以下3點：
其一，無論它如何“更新”，守住590號令不放鬆。只要涉及城市房屋徵收，《國有土地上房屋徵收與補償條例》就是徵收方必須嚴格遵守的行政法規。施行7年來，這一《條例》的規定早已深入人心，相關司法判例更是不勝枚舉。故此，被徵收人完全可以做到以不變應萬變，咬定青山不放鬆，繼續深入理解掌握對被徵收人維護合法補償權益頗多利好的590號令，拿出“我自巋然不動”的信心和意志來。在此基礎上，被徵收人可以對城市更新的有關政策、文件發佈予以適當關注，不明白的及時將有關材料提供給專業徵收維權律師，做到不耽誤自己的徵收維權大局把握。
其二，若城市更新牽涉“舊村改造”，要注意涉案項目對農村集體土地是否依法進行了徵收。城市更新的改革新舉措並不具備否定《土地管理法》及其相關規範性文件的權力。即使在一些規定上有衝突，《土地管理法》也具有位階上的優勢。故此，對於地沒徵就直接更新的項目，被徵收人完全可以捕捉其徵地程序上的違法點，與徵收方展開一番法律層面的較量。
其三，要敢於並善於向城市更新部門申請政府信息公開、提出違法查處申請，使其成為徵收維權的新平臺和新機遇。根據前述廣州市城市更新局的權力清單，被徵收人完全可以考慮就其職權範圍內的事項所產生的政府信息提出公開申請，進而謀求搭建協商、溝通的平臺。違法行為查處也可以大膽提，為自己多爭取一次可能的協商機會對提升補償結果只會有益處。
在明律師最後想提示大家的是，“城市更新”這一概念的提出本身附加有更多的民意徵詢意涵，這與舊城區改建類項目單獨設立“民意徵詢”環節並採取預籤補償協議的做法是相通的。多提意見，多填問卷，多參與與這類部門的互動，從長遠看對於維護老百姓的權益將是有好處的。至於城市更新部門接下來在我國會如何發展，在明律師也將與廣大被徵收人一道拭目以待。
作者丨王小明
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