年報系列點評之二十
銷售排名連續兩年大幅下滑，代建是推動業績的主力，盈利能力有待加強。
克而瑞研究中心 房玲、洪宇桁
2018年綠城集團實現合約銷售金額1564億元，同比增長6.9%，在TOP20房企中增速最低，行業排名也連續兩年大幅下降。在土地市場上依舊保持了2017年的活躍程度，增加了三四線城市的拿地比例以及合作拿地的力度。雖然毛利率有所提升，然而企業的淨利率連續兩年下降且處於較低水平，成本控制和盈利能力還有待進一步提升。財務方面則由於有大股東中交的支持，融資成本保持在5.4%，同時充分利用自身較大的融資空間加大了融資力度。
銷售：增長乏力，代建是主要增長點
2018年綠城集團實現了合約銷售額1564億元，只完成了年初制定的1600億元銷售目標的97.8%。同比僅增長了6.9%，是二十強房企中規模增速最低的，使得企業在2018年的排名從2017年的11繼續下滑到了17。銷售增速較低，主要是因為企業自身投資項目的銷售增長乏力。2018年綠城集團自身項目的合約銷售額為1012億元，同比減少了2%，合約銷售面積則為398萬平方米，同比大幅減少10.4%。而在去化率方面，綠城在2018年自身投資項目的整體去化率約為68%，相較於2017年的72%也降低了4個百分點。在這種情況下，代建業務就成了綠城銷售規模增長的主要增長點。
2018年綠城的代建業務的合約銷售金額為552元，合約銷售面積約414萬平方米，同比分別增長了28.4%和8.1%，對綠城銷售額的貢獻佔比則從2017年的29%提升至2018年的35%。代建業務的快速發展讓綠城成為了中國規模最大、專業能力最強的品牌代建商，越來越成為推動綠城業績發展的主力。從2019年的企業可售貨值來看，綠城2019年2909億元的可售貨值中，代建項目的可售貨值為880億元，佔比達到了30.2%，未來的貢獻率估計將會維持在30%左右。綠城2019年的銷售目標為2000億元，從綠城近兩年的去化率和代建項目的發展來看，完成這一銷售目標應該問題不大。
投資：拿地成本較高，合作拿地大幅增加
綠城在2018年拿地依然相對積極，共新增37個項目，總建築面積約為719.3萬平方米，同比減少了16.3%；總價為517.4億元，同比減少了19.6%，依然是近年來企業拿地較多的一年。然而和綠城在2018年初宣佈的全年1000億元的拿地預算相比則未達預期，這可能和市場調整相關。2019年綠城計劃土地投資金額800億元，權益土地投資400億，拿地力度依然較大。
從拿地方式的角度看，
綠城還是以招拍掛為主，在新增的37個項目中有33個都是通過招拍掛所得，平均樓板價為7193元/平方米，相對較高。相對於2017年，綠城加大了小股合作拿地的比重，共有15個項目的權益比例小於50%，而2017年這個數字則僅為6個，企業新增土儲的總建面權益比例從2017的66.4%降至58.4%。這可能是因為綠城主要在二線城市拿地，而目前一二線城市的土地市場競爭較為激烈，通過合作拿地則可以起到強強聯合、減少競爭的效果。從新增土儲的城市能級分佈來看，綠城在2018年大幅增加了在三四線城市的拿地，新增建面佔比從2017年的27%增至35%。與此同時，綠城依然保持了在一二線城市的拿地比重。體現了綠城拿地的戰略，即重點佈局全國一二線城市，同時對於部分政策相對寬鬆、市場健康、項目週轉快的三四線城市也要進行適當補倉。而從綠城重點補倉的三四線城市來看，基本都是溫州、舟山、南通這類長三角地區的強三線城市，綠城的品牌影響力在這些城市有較好的體現，未來的利潤回報也會有一定的保障。
截至2018年底，綠城共有土地儲備3247萬平方米，總土儲的權益比例則比2017年略微下降了0.1個百分點至62.6%，土地儲備總可售面積為2238萬平方米，總可售貨值為5300億元，其中一二線城市的總可售貨值佔比達到了70%。此外值得注意的是，截至2018 年底，負責綠城代建業務的綠城管理集團共管控項目282個，總建築面積約6336萬平方米，為代建業務未來的銷售規模增長提供了充分的準備，可見未來代建業務將會繼續是綠城業績的重要支撐點。
財務：融資能力較強，盈利能力有待提高
2018年綠城實現營業收入603億元，同比增長了43.7%，毛利率為22.8%，同比增長了3.56個百分點。雖然毛利率有所上升，然而其淨利率則從2017年的6.4%進一步下降了2.43個百分點至3.9%，歸母淨利率也從5.2%降至1.7%，連續兩年下滑，不及行業平均水平的三分之一。據統計，2018年中期行業平均加權淨利率和歸母淨利潤率分別為14.7%和11.6%。即使是扣除公允價值變動之後，綠城今年的歸母核心淨利率也不過是6.3%。此外，銷售及管理費用率雖然下降至9.52%，然而與2018年中期主要房企8.7%的平均值相比，仍然偏高。未來企業仍然需要加強成本控制，提升企業的利潤率。
綠城在2018年利用自身較大的融資空間加大了融資力度。比如企業在2018 年7 月就與18家境外銀行簽訂了8億美元的貸款協議， 12月又發行了5億美元的永久資本證券。於境內也發行了多筆公司債、永續債以及ABS。截至2018年底，綠城的淨負債率相較於2017年提高了9個百分點至55%。永續債的存量則從2017年底的86億元增至154億元，若是將永續債計入負債而非權益，則淨負債率由2017年的79.4%大幅增長至108.8%。此外，企業的長短期債務比和現金短債比都有所上升，債務結構有所優化。而在融資成本方面，由於綠城在融資方面有著大股東中交的背書，因而在融資環境趨緊的環境下，企業的綜合融資成本在依然保持了5.4%，融資能力處於相當優秀的水平。
在主營業務之外，綠城在多元化方面也有一定的成績。在“地產＋金融”的協同發展方面，2018 年12月綠城收購了百年人壽9億股股份，成為其單一最大股東，未來雙方將在保險產品、健康管理、養老服務和投融資等方面開展多層次業務融合。此外，綠城在2019年初對其組織架構進行了調整，在集團層面原有的七大職能中心外新成立了四大事業部（特色房產事業部、小鎮事業部、金融事業部、商管事業部）。經過這一系列的調整，未來綠城可能會在多元化領域有著更加豐富的發展，與主營業務形成協同效應。
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