從杭州起家的綠城中國，2016年曾擠進中國房企銷售榜前十，之後卻被新城控股、陽光城等企業超越，2018年已經掉至第17位。2018年綠城中國實現合同銷售1564億元，僅增長6.9%，排在20強房企銷售額增速末尾；全年淨利潤下滑超50%。雖受到出售附屬公司、計提減值虧損撥備等因素影響，但淨利潤率連年下滑亦是事實。
20強房企中銷售增速最低
不同於其他行業，房地產企業只有在已出售房屋正式交付後，才能將其確認為收入，因此房企2018年年報，反映的應該是2015年、2016年樓市最火爆時期的業績。
中國指數研究院的數據顯示，2018年，中國百強房企的銷售總額、銷售面積分別同比增長33.2%和32.0%，增長率分別高於全國同期增幅21.0%及30.7%。前十強房企銷售額增長率均值為23.1%，11強至30強房企增長率均值達57.9%，31強~50強房企為40.8%。
但綠城中國近日發佈2018年年報顯示，其總合同銷售金額為1564億元人民幣，較2017年僅增長6.9%，未完成年初制定的1600億元銷售目標，較2016年、2017年的58.4%、28.4%的銷售額增速出現明顯回落。克而瑞研究中心稱，這是20強房企中規模增速最低的。
每一輪樓市的火爆與沉寂，都會帶來行業的重新洗牌。在克而瑞的房企排名中，綠城中國2016年銷售金額已突破千億大關，排在中國房企第9位，但之後增長放緩，加上新城控股、陽光城、旭輝等一批“黑馬”出現，綠城中國開始掉隊，由2017年的第11位降至2018年第17位。
關於版目標與爭取目標，考核版目標是1300億元，爭取目標是1700億元。
李駿稱，從拿地到銷售，綠城原來的速度比較慢，但在新的大運營體系管控下，各項週轉指標都會大幅提升。而由於部分城市存在限價，綠城中國在整體財務成本比較低的情況下，沒有斬倉出貨。
深圳市房地產研究中心高級研究員、中山大學銀行研究中心研究員李宇嘉認同綠城的解釋，他對中新經緯客戶端表示，綠城的中高端項目較多，售價高，想拿到預售證不太容易。同時，綠城中國的項目多位於華東市場與一二線城市，這影響了其銷售業績，“華東的房地產市場表現應該是全國最差的，上海、杭州等城市調整幅度很大，讓綠城銷售壓力增大。”李宇嘉說。
年報顯示，2018年，綠城投資項目錄得合同銷售主要分佈於長三角地區，佔比達70.3%，同時還是浙江區域房企銷售榜第一。
李宇嘉認為，近兩年綠城高層動盪，一些元老相繼出走，這不可避免地對公司業績產生影響。有媒體解讀稱，以“白武士”身份入主併成為綠城第一大股東的中交集團，已經逐步掌握了主動權，這讓一些老綠城人不得不重新思考個人前景。
淨利潤率連續兩年下滑
綠城中國銷售增速雖然較低，但毛利率等指標有所向好。根據年報，綠城中國2018年取得收入603.03億元，較2017年增長43.7%；毛利率為22.8%，較2017年的19.2%有明顯增長；實現毛利137.52億元人民幣，同比增加70.3%，年報稱，這主要是物業銷售收入增加較多所致。
不過，股東應占利潤僅為10.03億元，較2017年21.9億元同比下降54.2%。股東應占利潤這一指標大幅下滑，在2018年千億級房企的年報中並不多見。對此，綠城中國解釋稱，主要是由於集團出售附屬公司而帶來的股東應占利潤較2017年減少7.7億元；基於市場環境變化，計提的減值虧損撥備對股東應占利潤的影響較2017年增加6.51億元；以及因人民幣貶值對集團若干外幣借款計提未實現匯兌淨虧損4.88億元。
就物業減值計提虧損，綠城首席財務官馮徵在業績發佈會上稱，2018年共撥備了17.35億元，其中有幾個比較大的，一個在西安買的老項目，原來項目銷售虧損，做了撥備；溫州項目有資金困難，但不代表沒有回收性，後面還有很大機會；青島項目是早期拿的，地價比較高，按照最新的成本和未來售價進行了撥備。他還強調，實際的撥備，會根據未來會的實際情況，在合理的時候進行調整。
李宇嘉稱，綠城的拿地成本一直較高，也吞噬了企業利潤。年報顯示，2018年綠城新增土地項目37個，主要分佈於京津冀、長三角、珠三角區域內的城市，平均樓面地價更是達到了約11398元/平方米。
雖然毛利率有所上升，但從近幾年的數據可以發現，綠城中國的淨利率、歸母淨利率已經連續兩年下滑。受股東應占利潤下滑影響，綠城中國淨利率從2016年的7.67%降至2018年的3.94%，歸母淨利率從2016年的6.62%大幅降至2018年的1.66%。
機構數據顯示，2018年中期行業平均加權淨利率和歸母淨利潤率分別為14.7%和11.6%。對於綠城中國而言，即使是扣除公允價值變動之後，其歸母核心淨利率也不過為約6.29%。
李宇嘉認為，結轉慢是綠城中國淨利率不高的原因之一，一方面可能是2018年交付的項目沒有趕上樓市最火爆時期賣出，另一方面是建設週期長，成本上升導致利潤下滑。
一些盈利指標雖不太好看，但資金上還算穩健。截至2018年年底，綠城中國銀行存款及現金(包括抵押銀行存款)為482.19億元，比2017年有所增加，為一年內到期借款餘額的2.76倍。同時，受益於央企資信支持，綠城中國2018年總借貸加權平均利息成本為5.4%，與2017年持平。不過，其淨資產負債率為55.3%，比2017年的46.4%有所上升。
3000億的目標能實現嗎？
儘管2018年銷售增速較低，但綠城中國還是制定了未來三年高速增長的目標。其中，2019年銷售額要達到2000億元，2020年要達到2500億元，2021年要達到3000億元。三年時間幾近翻番，要求今後每年的銷售增速都不得低於20%。李駿稱，今年考核版的目標是1800億元，爭取版是2000億元，有信心在2019年站到2000億元的平臺上。
在貨源上，2019年，綠城集團預計整體可售貨源約1495萬平方米，可售金額約2909億元。其中，2019綠城集團有117個投資項目在售，預計可售貨源約為812萬平方米，可售金額約2029億元。
綠城中國高層認為，2019年在因城施策的樓市調控原則下，原先表現不太好的項目會有些進步，銷售增幅可能會明顯體現出來。克而瑞研究中心認為，從綠城近兩年的去化率和代建項目發展來看，完成這一銷售目標問題不大。年報顯示，綠城2018年投資項目整體去化率為68%，代建項目收入佔整體銷售收入的35%，且增長穩定。
但李宇嘉分析，政策環境的影響因素不可小覷，綠城中國想在今年跨入2000億元的門檻，還是存在一些困難。至於2021年實現3000億元的目標，他稱，未來存在很多不確定性，這一目標難以評估。
不過，中交集團進入管理層後，綠城的投資與管理方式正在發生變化，綠城透露，現在他們是手握資金等待項目，“在員工原薪酬激勵體系的基礎上，新增項目跟投、股份激勵等中長期激勵舉措機制的落地，將提升綠城的拿地投資能力。”
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