中國建設報
在克而瑞銷售排行榜上，浙系房企綠城中國控股有限公司(03900.HK，以下簡稱"綠城中國")由2017年的第11名跌落至第17名。而2016年，綠城中國曾位列第9，銷售金額突破千億元大關。
2018年8月，綠城中國發布公告稱，時任執行董事、行政總裁曹舟南主動請辭，由中交集團派入張亞東接替。彼時，張亞東以新一任掌門人的身份承諾，2018年綠城中國的規模預計將超過1600億元，2019年增至2000億元，2020年達到2600億元。
新舊交替的週期裡，張亞東對綠城中國的組織架構和內部管理機制進行了調整。張亞東能否兌現此前目標、歷史遺留問題如何解決以及未來戰略方向，成為各方關注焦點。
增速回落，股東利潤遭"腰斬"
3月22日，綠城中國在香港召開2018年全年業績發佈會。年報顯示，2018年，綠城實現銷售1564億元，與上一年相比僅上升6.9%，未完成1600億元的全年目標，較2016年、2017年58.4%、28.4%的銷售額增速出現明顯回落。
2018年，中國百強房企的銷售總額、銷售面積分別同比增長33.2%和32.0%，增長率分別高於全國同期增幅21.0%和30.7%。房企銷售額增長率均值方面，前10強為23.1%；11強至30強為57.9%；31強至50強房企為40.8%。綠城中國的這一數據在20強房企中墊底。
過去一年，綠城中國取得收入603.03億元，較2017年的419.53億元增長43.7%；稅前利潤79.04億元，較2017年的63.91億元增長23.7%；股東應占利潤10.03億元，較2017年的21.9億元下降54.2%。
綠城中國表示，股東應占利潤下降原因包括：受出售附屬公司影響減少7.7億元；受計提的減值虧損撥備影響增加6.51億元；受因人民幣貶值對若干外幣借款計提未實現匯兌淨虧損4.88億元。
首席財務官馮徵表示，2018年在西安、瀋陽、溫州和青島等項目計提虧損共17.35億元。其中，西安項目原銷售虧損，撥備2.7億元；溫州項目暫有資金困難，但後期有很大機會；青島項目地價較高，已按最新成本和未來售價撥備。"實際撥備今後會根據情況適時調整。"他說。
面對市場質疑，執行總裁李青岸表示，綠城中國對歷史項目的潛虧撥備屬財務安排，是在完成股東設定的利潤指標的前提下進行的。"2019年歸母利潤會比2018年有一定提升。"李青岸透露，"撥備情況同時與國家政策有關。"
業內人士分析稱，綠城中國撥備的歷史項目主要受政策影響，所處城市目前均面臨較大的調控壓力，疊加自身的週轉模式以致於被動。
"綠城中國的產品質量較好，成本相應提高，一旦限價就會造成利潤受損。其在二線城市佈局較多，去年剛好趕上調控加碼，壓力很大。"業內人士認為。
綠城中國表示，其對瀋陽全運村建設有限公司計提減值虧損4.05億元，主要受政府限購影響，瀋陽市場觀望情緒上升導致去化較慢；對前合作伙伴家景房地產開發集團有限公司應收款項收回具有較大不確定性，計提撥備5.49億元。
繼2009年濟南、2013年瀋陽和2017年天津之後，西安全運村是綠城中國接手的第四個全運村項目。多年前，瀋陽全運村為提升整體形象，綠城中國斥巨資配建了酒店、全民健身中心、商業設施等，曾因此一度陷入虧損，甚至出現"銷售一平方米虧千元以上"的情況。
項目撥備資金也充分反映在負債率方面。數據顯示，截至2018年年底，綠城中國有息負債814億元，較2017年增加41.2%；淨資產負債率為55.3%，較去年同期有所上升。綠城中國稱，淨資產負債率上漲是因為公司規模擴大所造成。為滿足輕重業務發展需要，實際融資需求增加，因而帶息負債總額上升。
"中交化"後戰略轉向
對張亞東而言，剛剛交出的"成績單"大體仍是綠城中國前兩年的表現。在業內人士看來，在中交集團強勢掌控下，綠城中國近年來內部大幅調整頗有看點。
2018年7月，綠城中國的組織架構從"一體五翼"調整為"輕重並舉"。2019年1月，綠城中國將原本16家子公司整合縮減為11家，由"11+5"調整為"8+3"；內部架構調整為"7+4"，即在集團7大中心外，新成立特色房產等4個事業部。
近期綠城中國的拿地動作方可見張亞東之部署。數據顯示，2018年，綠城中國新增37宗地塊，主要分佈於京津冀、長三角、珠三角等區域城市，總建築面積約719萬平方米，總土地款約517億元，其中歸屬於綠城支付的金額約339億元，平均樓面價11398元/平方米；預計新增可售貨源1276億元，權益金額751億元。
在總土地儲備上，綠城中國的增長主要集中在一二線城市，與同體量房企相比增速緩慢。面對2018年下半年市場較為冷淡，這位一把手並沒有顯示出快速擴張的野心。
截至2018年年末，綠城共有土地儲備項目117個，總建築面積3247萬平方米（2017年為3032萬平方米）。其中，權益面積2032萬平方米（2017年為1902萬平方米）；總可售面積2238萬平方米（2017年為2112萬平方米），對應貨值約5300億元。
執行董事李駿稱，從拿地到銷售，綠城中國此前速度較慢。在新的大運營體系管控下，各項週轉指標會大幅提升。受制於部分城市限價調控，綠城中國在整體財務成本較低的情況下，沒有斬倉出貨。
深圳市房地產研究中心高級研究員、中山大學銀行研究中心研究員李宇嘉認為，綠城中國的拿地成本一直較高，吞噬了部分利潤。雖然毛利率上升，但綠城中國的淨利率和歸母淨利率已連續兩年下滑——淨利率從2016年的7.67%降至2018年的3.94%；歸母淨利率從2016年的6.62%大幅降至2018年的1.66%。
李宇嘉表示，結轉慢是綠城中國淨利率不高的原因，"一方面是去年交付的項目沒趕上樓市火爆期；另一方面因其建設週期長、成本上升導致"。
截至2018年年底，綠城中國銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為482.19億元，比2017年有所增加，為一年內到期借款餘額的2.76倍。受益於央企資信支持，綠城中國2018年總借貸加權平均利息成本為5.4%，與2017年持平。
據透露，綠城中國計劃今年將新增土地貨值1500億元，權益投資金額450億元，宣稱今年上半年進行大舉投資，近八成新獲項目集中在一二線城市。
一直以來，綠城中國被業界公認為品質房企的代表，去年7月開始探索"高週轉之路"。彼時，其內部流傳出一份備忘錄，要求員工加快銷售，堅決執行"早銷、多銷、快銷"的策略。
儘管外界質疑其將全面"中交化"，規模將取代品質成為首要追求，卻遭到當事方否認，"綠城中國從未追求規模。提高週轉效率對任何企業都正常，只是管理舉措，並非綠城中國的目標。"
雖然2018年銷售增速較低，但張亞東仍佈局了2019年至2021年發展規劃：銷售額將分別達到2000億元、2500億元和3000億元，即形成未來三年28%、25%、20%的增速要求。綠城中國表示："對於既定的銷售目標很有信心。"
中交集團進入管理層後，綠城中國的投資與管理方式發生變化，現在正手握資金等待項目。業界專家綜合近年來狀況，認為綠城中國兩年之內實現3000億元銷售額存在很大挑戰，"3000億元以上銷售規模的企業擴張能力更強，他們不但不會將市場拱手相讓，反而可能向下吞併"。
閱讀更多 中國建設報中國房地產 的文章
