綠城中國董事會主席 張亞東
樂居財經 展浩博 發自杭州
張亞東再次拋出了他的投資、銷售雙目標，這一次是2020年雙雙實現2500億。
3月23日，綠城中國（3900.HK）舉行了2019年線上業績會。期內合同銷售2018億元，同比增29%；全年營收615.93億元，同比增2.1%；股東應占淨利潤24.8億元，同比增147.3%。
去年8月，綠城2019中期業績會上，張亞東給綠城設定的全年投資銷售雙目標是2000億。內房企中，把投拓目標看得跟銷售目標同等重要的為數不多，綠城是其中一家。
投資營銷並駕齊驅 特長優等生漸養成
張亞東曾說過，綠城是特長生，未來要爭取做有特長的優等生。
眾所周知，以品質見長的綠城曾受制於規模和利潤的平衡之痛。問題根源之一，用2019年一季度張亞東的話說就是：“很痛苦，簡單講就是沒貨，沒貨賣就沒銷售，沒回款”。
事實上，多番強調投資營銷並重，張亞東帶領綠城補短板的決心顯而易見。而目前來看，補短板的成效頗為顯著。
除去2019年2000億的投資銷售目標雙雙達成，張亞東也一改綠城此前慢節奏的運營週期，實現了全面提速。
年報顯示，得益於年內高效的運營管理，綠城旗下項目運營週期明顯加快，從拿地到開工、開盤、歸還股東投入及交付的週期，分別提速10%、12%、2%及7%。
2019年，是張亞東真正意義上執掌綠城的第一年。可以說，張亞東交出了一張靚麗的年報成績單。
“2020年新增貨值要超2500億元，權益投資金額不低於600億元，投資是重中之重，去年投資工作完成了2000億元”，業績會上，張亞東這樣描述他新一年的投資願景。
對於2500億的銷售目標，他同樣頗有自信，“疫情之下，可能會有變數，綠城會按照這個目標去努力。目前綠城有近3600億的可售貨值，按照去年65%多的去化率，大概率會完成。”。
立足長三角 深耕一、二線
根據綠城年報，截至2019年末，綠城142個土儲項目中，樓面地價平均成本為6119元/平，一、二線城市土儲可售貨值佔比高達73%。而2020年，一、二線城市土儲可售貨值還將進一步提升，佔到全年投資項目可售貨值的79%。
張亞東表示，“綠城重資產板塊，將依然以長三角為大本營，聚焦五大重點城市群，繼續深耕核心城市，提升單城市佔有率”。
深耕一、二線，給綠城帶來的直觀影響是：銷售單價增高。年報顯示，綠城2019年物業收入結轉面積為297.05萬平，同比降低12.5%，不過物業銷售收入僅微降1.5%，為544.33億元。銷售單價為1.83萬元/平，同比漲12.5%。
對此，年報解釋稱，主要是因為本年度結轉收入的項目中銷售佔比較高的北京西山燕廬、杭州金麟府等位於一、二線城市，在一定程度上拉高了銷售均價。
從綠城2019年度銷售收入居前的項目列表中，也可看出，一、二線城市高端住宅項目佔比頗高。得益於此，2019年綠城物業銷售部分的毛利率也有了一定提升，從2018年的21.3%升至24.8%。
綠城表示，主要是物業銷售佔比居於前列的杭州金麟府、杭州桃源小鎮等產品適配性受到市場充分認可，品牌溢價得以體現，使得銷售毛利率較高。
綠城現在處在健身期
“2025年，綠城要實現銷售規模5000億元”，張亞東不僅侷限於2020年2500億的短期目標。
五年五千億，按照張亞東的規劃，目標將分解為兩部分：傳統的房地產開發重資產部分實現3500億，這部分通過鞏固全國佈局、提升盈利水平、優化業務結構等措施實現。
而輕資產部分則實現1500億，通過梳理代建品牌、發展資本代建、完善管理機制等措施實現。另外，豐富“綠城+”內涵，加長產業鏈、加粗產業束，賦能增值能力。
代建業務將成為綠城輕資產板塊的戰略重點。根據年報，綠城已成為中國房地產市場最大的代建公司。
2019年，綠城代建業務規模加速擴展，全年新增項目72個，截至2019年末，綠城代建管理項目共計260個，總建築面積約6754萬平，預計總可售金額高達3689億元。
此外，2020年，綠城代建項目預計可售貨源約651萬平方米，可售金額約人民幣909億元。代建業務已成為綠城業績增長中的重要一翼。
投資營銷並重，提速運營週期，深耕核心城市，發力輕資產，五年五千億。張亞東正通過對綠城的逐步改造，來實現整個公司的高質量運營。
戰術把握方面，張亞東再次提到他的“六品七絃”理論：即 “品相、品質、品味、品牌、品行、品格”六品協同為支撐，“本體、產品、服務、投資、運營、財務、產業”七絃管理為抓手。
發佈臨近尾聲，張亞東說道，“如果說綠城前幾年是康復期，那現在還處在健身期，過幾年就是快速起跑期。”
綠城業績會問答：
2020年，綠城的銷售目標是多少？
張亞東：合同銷售金額目標2500億，疫情之下，可能會有變數，綠城會按照這個目標去努力。在沒有黑天鵝、灰犀牛之類的情形下，按照目前3600億的貨值，去年65%以上的去化率，大概率會完成。當下我們最擔心的是在限價政策下的利潤問題。
今年下半年綠城會有兩筆美元債到期，公司對此有什麼安排？
周連營（執行董事、執行總裁）：下半年兩筆美元債，分別是9.5億美元及6億美元，公司已充分參考了目前的資金情況，制定了合理的資金還款計劃，並將考慮境外銀團、內保外貸、境外發債、境內資金出境等多種組合方式，目前各渠道均有初步的安排和部署，公司有足夠的能力按時還款。
綠城今年的派息是0.3元，比去年的0.23增加了不少，是出於什麼考慮？
周連營：今年的派息比例是25%，公司控制的範圍是在20%到30%之間，按規定程序，確認了今年擬分配的股利總額是6.42億元，折算下來每股派息是0.3元。
綠城管理目前上市進展如何？
郭佳峰（執行董事、執行總裁）：綠城管理的上市申請已於2月28日提交港交所，接下來的推進是要根據港交所的規定和資本市場對的認知度來做安排的，暫還沒有具體的時間表。
管理公司上市一方面可以確立其市場佔有率和品牌影響力。另一方面，上市後，受到資本的加持，它的融資渠道以及資本代建的業務會更大地拓展，為綠城中國帶來更大的貢獻。總體而言，上市對綠城中國的市場影響力、品牌拓展力以及以後的規模淨利潤的表現，都會是有利影響。
今年綠城在收併購方面有什麼規劃？
張亞東：確實機會比較多，今年希望加大這方面工作，但鑑於綠城對產品的要求，還需要找到合適的收併購主體。
郭佳峰：我們接觸了不少項目，但不是什麼都能接。比如說規劃很難改變的產品，不符合我們產品調性的，會對我們品牌產生影響不能接。總的來說綠城面會鋪得廣，但會好中選優，小心的往前走。
疫情下各行各業都在復甦，您個人感覺如何？綠城情況如何？
張亞東：從個人感覺來看，還沒完全恢復正常；但從企業來看，綠城已復甦了80-90%，其中自投的項目恢復90%多，代建項目80%多。
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