現在，武漢人的買房觀念，無非兩種：
1.再等等看；
2.要買就買升值潛力大的，除此之外，不太想考慮。
這時候要想打破這種僵局該怎麼辦？唯有讓市場回到“全民買房”時代才能喚醒民眾對房價的信心。
於是我們就會經常看到這些言論：
今年不買房，明年又白乾！
你說市場不行？那是你不瞭解市場！
房價永遠是波段式上漲，任何的調控都是為下一波的上漲積蓄力量！
2月一線城市同比上漲4.1%，二線城市同比上漲12%，三線城市同比上漲11.1%，家裡有礦者，請繼續觀望！
......
個別板塊的個別項目的火爆在趨冷的樓市被放大，最典型代表，光谷花山的聯投某郡。似乎各方市場也想極力營造出“金三銀四”的氛圍，但樓市真相到底怎樣呢？
裹挾在其中的你，是不是看到了事物的一面，沒有看到事物的另一面？
01.
這是CRIC房產數據統計到的武漢新房成交數據。
從去年第38周（9月17日-9月23日）至今年第10周（3月4日-3月10日）這段時間的新房成交情況來看，去年12月底市場供應和成交達到高峰後成交一落千丈。過年前後的第五和六週成交不管是市場供應還是成交都十分慘淡，當然過年對樓市有影響這每年都會存在，可以理解。
年後第七週開始，成交稍微開始有起色，雖整體不如年前水平但在第八週，周成交達48.6萬方套，算是到了今年的成交小高潮！這好像是紅燈信號。
實際情況如何呢？我們來看一下這段“回暖”曲線的具體成交情況。
這是今年1月來每週新房的銷售榜單（當日去化前三排名），有個別幾周開盤數量不足3盤。我們可以看到：
①1.28-2.10的成交面積是22.6萬方，這是過年前後兩週的總成交，也就是說過年期間的周成交僅在11萬方上下。位於江漢區的毛坯盤均價1.6萬的福星惠譽福星華府峰境當日去化榮登第一。
②第八九十週成交面積還算可以，主要像聯投花山郡、紅星天鉑、盤龍理想城、華髮金茂逸墅等剛需盤有供貨，去化成交都還很不錯。
大家都知道，武漢這輪行情的掉頭，首先是從改善項目開始的，比如洋房或大平層。
基本上，武漢一直都是高價盤去化一般，尤其是從2018年下半年，接近2萬甚至2萬+的項目，普遍就有點不好賣。但剛需項目，向來都賣得比較暢快。
現在，如多僅僅是用某幾個1萬出頭的剛需項目的暢銷，來證明樓市回暖，顯然不太合適。最起碼，得證明武漢樓市中高端市場的消費力重新入場吧？比如手裡存有四五套房的那批人，他們還在買入嗎？
那麼，他們入場了嗎？這就要提到樓市最關鍵的一點：二手房交易是否在持續活躍。
02.
之前，我在文中說過，年後的二手房交易比較活躍。今天我也向武漢各個片區的二手房經紀人求證最近的市場情況，反饋說最近成交是比年前好不少。
但，短期的二手房成交變多尤其是年後，能代表市場回暖了嗎？
業內人士認為，二手房價格有春節前後季節性異動，每年春節後都有市場情緒的好轉，特別是在前期量價跌幅大、調整時間長的城市，疊加部分人為炒作，很多人對政策放鬆開始出現預期，過去成交量低迷下積蓄的購房者怕踏空。
但是部分城市二手房價格的反彈並不意味著市場回暖了，反彈能否持續還要再觀察幾個月。
之前，我們總是在強調：二手房市場區別於新房市場，不受限價影響限價，成交價的高低完全是由買賣雙方來決定，也就是說二手房的價格才是反映這個地方真正的樓市價格。因而二手房市場的活躍度高與否，也是樓市行情的風向標。
所以現在說樓市回暖，恐怕為時尚早，還要再觀察幾個月。
03.
縱觀當下武漢的二手房市場，總體不算樂觀。
雖然有觀點說市場開始復甦，其實更多是節後的正常需求釋放，有需求的客戶重新開始看房，類似於上班族從假期進入工作日的正常狀態恢復，談不上回暖。
因為二手房市場，不管是去化週期、價格變化幅度、帶看量，均沒有出現明顯改觀。
武漢的二手房市場，從去年9月份開始迅速降溫，除極少數中心城區的熱門地段外，多數區域的二手房成交量都在大幅下滑，有的甚至遭遇斷崖式下滑。
對比武漢去年9月，二手房整體的掛牌價下降趨勢並沒有止住。
據中介朋友透露，現在武漢一套二手房從掛出到交易成功，大概在2個月左右，還是比較快的，如果業主掛牌價比同小區的房源價格低的話，賣出就比較容易。
經過大半年的市場冷遇，好像一些心高氣傲的業主，內心也開始鬆動了，在年尾年初降價套現，重新佈局。而二手房的買主，看了大半年之後，終於感受到價格的迴歸，選擇出手。
04.
至於武漢樓市接下來該是什麼動向，說下我的看法：
1.房貸利率下半年多半會降低，但不會是普降。
2.目前武漢樓市的存銷比是9個月，武漢新房供應不算太緊張，房價大漲沒有可能。（一般情況下，存銷比的合理區間為12-16個月，高於該區間說明庫存規模偏大，低於該區間則說明庫存規模偏小。如果存銷少於6個月，說明供不應求，房價看漲預期會得到強化）
3.眼看傳統的“金三”過半，從目前的預售證獲取數量來看，市場供貨量很少，不排除後面預售證會集中下發帶來的成交高峰。
4.新房市場仍會繼續分化，剛需對於性價比高的項目依然面臨很大競爭。
5.在政策不鬆綁的情況下，2019年武漢樓市的購買力可能會下降。
至於接下來的買房與否，答案根本不復雜，只需要問自己兩個問題：
第一，我能不能不買房？
第二，如果我手上有一筆錢，比如100萬，除了買房，我還有沒有其它選擇？
閉上眼睛、捫心自問後，答案是相當清楚的，接下來再去談論樓市的是與非，也就找到了正確的姿勢。
END
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