思考|板塊V.S產品
上兩期的線下培訓，都有學員向老鄺提問某個版塊的發展潛力。由於那個版塊我一直不太關注，所以回答不上太多有用的信息，事後我專門去查閱了相關資料，一方面讓自己加深了對該板塊的瞭解，但另一方面也引發了我的思考：到底版塊的分析對房價有多少作用？
買賣房屋，不管是自住還是投資，都要落到最微觀的這一套房源，只要這套房源具備足夠稀缺性，在老鄺看來就是好產品，因此房源自身的產品力到底對房價起到多少作用？今天的文章老鄺希望從版塊V.S產品力兩方面闡述影響房價的因素。
1、版塊分析
對於版塊的分析，老鄺始終堅持人、財、物三個方面。人口是基礎包括小學生數量、人口淨流入、年齡結構等，這一點的研判我覺得各位小夥伴一定要多去現場踩盤，你到了樓盤附近看看社區底下開的教育機構多？還是棋牌養老活動中心多？用雙腳去感受居民最真實的用戶畫像，我相信大家都能做到，因此這一點我不多說。
財代表的是產業，包括產業結構、引入產業、產業效率等宏觀政策，這一點其實代表政府的宏觀意識。咱們小老百姓就是“跟莊”，政府大力發展哪邊我們跟投就好。但是老鄺對於規劃的東西卻天然持懷疑態度，因為這一點存在太大的政策不確定性，每年政府都要打造這個新城、那個新城，美其名曰“雨露均霑”，但到底哪個是重點你真的能分清？與其聽老鄺這種非城市規劃自媒體去分析版塊的預期，還不如去找幾個真正的體制內行家分析來得透徹。
物代表的基礎建設，高大上的寫字樓固然好，但公寓和辦公樓的過剩其實早已存在，真正對房價有大範圍拉動的其實說到底還是軌道交通，也就是說了一萬年的“地鐵一通，黃金萬兩”。老鄺給予地鐵預期的權重是比較高的，我信奉開弓沒有回頭箭，即使是被全廣州笑話的地鐵九號線，也經過8年完成了全線貫通，地鐵的兌現只要動工了就必然會通車，只不過是早一點或晚一點的卻別。
老鄺的思維格柵要的是“確定性 ”三個字，對於產業規劃的落地我覺得不確定性太大，因此很多時候我是選擇性忽略掉它，反而我會給予地鐵很高的權重。雖然這種分析法有所偏頗，但任何投資都是需要時間來驗證的，誰能確保產業規劃的效果一定大於地鐵預期？在我心中地鐵通車的確定性＞產業規劃的確定性，這就足夠了，至於漲幅的多與少交給時間來驗證。
2、產品力分析
有別於版塊分析，房源的產品力可以劃分為更多屬性，比如樓齡、戶型、交通、學位、環境、朝向、樓層等等。老鄺最看中的依然是樓齡，因為樓齡新舊直接限制了你在銀行系統的估值以及貸款的成數、年限，說的直白點就是決定了房屋的金融屬性。多跟幾家金融公司或者按揭公司聊聊，你就知道銀行喜歡那種房子，以及為何我踩盤從來不看步梯房。
交通是另一個重要的因素，房源的電梯口到最近地鐵站的步行距離多少？停車場到珠城的通勤距離大約多少分鐘？都是可以讓你去實操去落地的，而且早晚高峰期你都去體驗一次，自然會明白房源的真實交通便利度。
戶型本來是我從來不看的，但也是我這半年改變最多的地方：89㎡三房兩衛的兩衛為何重要？小戶型loft為何是屌絲產品？雖然中國人依然是價格敏感型，但在總價範圍內，選擇更舒適的戶型，確實越來越重要，甚至老鄺預測143.9㎡的四房兩衛將是未來最具流動性的黃金戶型。
學位也就是學票價值，這一點我也是完全性忽視，因為我不看好學票的升值，甚至覺得未來的公立教育就是“大鍋飯”，真正的精英教育將從私立化、國際化學校中誕生。至於朝向、樓層、景觀啥的純屬一千個人心中有一千個哈姆雷特，不確定的東西老鄺就會忽略掉它們。
因此老鄺在幫客戶挑選房源的時候，依然會聚焦於樓齡、交通、戶型三個因素，因為這三者對於好房子的描述是很確定的 ，而且你是能通過實地踩盤感受到產品力的優劣。與其紙上談兵分析來分析去，不如換個自住的心態去感受一下接盤俠真正住進去的心理變化。
3、思維格柵
版塊也好、產品力也好，共同決定了這套房源的估值，老鄺希望各位小夥伴儘快形成自己的估值模型，通過版塊V.S產品兩方面確定它們的權重。至於兩個方面的具體權重，你當然可以有自己的想法，沒必要模仿別人，你就是你。
只不過老鄺覺得在投資世界，確定性＞潛力，我寧願投一個80%確定性的產品，也不願意投一個50%確定性的產品。還是那句話，投資界是無法辯真偽的，N年後到底哪套漲得多隻能靠時間去驗證。這就好比一場考試，我喜歡80%選擇題+20%問答題的考卷，因為選擇題代表的是客觀，問答題代表的是主觀。
最後，附上老鄺目前的思維格柵，這是我從事自媒體一週年後，不斷修正後的狀態，不敢說這套選房模型一定能幫你選中漲幅最大的房源，但是戰勝80%市場同期購買力還是比較靠譜的。
總結
投資講究模糊的正確，什麼意思？就是迎面走過來一個人，你能判斷出他是胖子還是瘦子，但是他具體的體重多少斤你是判斷不出的。版塊V.S產品，就是你去判斷這套房源升值潛力的兩個屬性，把握住確定性大的細節，排除掉看不懂的風險，是你在這個時節應該做的選擇。
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