濱江集團的2018年過得有些不太如意。
2月27日，濱江集團發佈2018年業績快報，單純從營業收入的數據來看，其過去一年的表現相比上一年有所進步，實現營業收入210.50億元，較上年同期增長52.83%，實現營業利潤41.53億元，較上年同期增長41.03%。
但因為計提資產減值，濱江集團歸屬於母公司所有者的淨利潤為12.21億元，較上年同期下降28.62%，基本每股收益從0.55元下降至0.39元，同比下降29.09%。
深圳舊改“踩雷”
深圳舊改項目的虧損是導致其淨利潤大幅下滑的主要原因之一。就在發佈業績快報的同日，濱江集團發佈了一份《關於單項計提資產減值準備的公告》，由於深圳龍華區安豐工業區地塊城市更新改造項目未能推進，濱江集團已退出該項目，合作方安遠控股本應償還11.6億元融資款，如今卻存在無法全額收回的風險。
因此，濱江集團對這筆應收款單項計提資產減值準備，金額為7.23億元。此次計提將減少其2018年度歸屬於上市公司股東的淨利潤約5.43億元，相應減少2018年度歸屬於上市公司股東所有者權益約5.43億元。
安豐工業區舊改項目位於深圳龍華區羊台山山麓，布龍路的西側，規劃的龍觀快速路北側，佔地面積約10萬平方米。濱江集團在2016年8月與安遠控股達成合作意向，決定共同開發該項目。為此，雙方投資成立了一家名為“深圳濱安”的項目開發公司，註冊資本 2000 萬元，持股比例為濱江集團持有70%，安遠控股持有30%。
同年11月，濱江集團與安遠控股、深圳濱安公司、深圳新潤先科有限公司共同簽訂《關於深圳龍華區安豐工業區項目之投資合作框架協議》。這份協議寫明， 整個項目的開發工作由安遠控股和深圳新潤先科有限公司主導，項目的土地使用權證的辦理、項目更新改造開發手續的辦理、項目開發主體及開發安排等事宜都將由它們來操作。
無法在自己的強項上進行發揮，濱江集團成為深圳舊改項目中的“輸血者”。就在幾方簽訂合作框架協議的同時，濱江集團就以8.6億元收購《光大信託-安遠集團單一資金信託》項下信託受益權，並另行向安遠控股提供一筆3億元的資金支持。
然而，天不遂人願，在完成了一系列的準備動作之後不久，深圳舊改政策出現調整，明令規定嚴禁商業研發用房改公寓。而按照政府的規劃要求，濱江集團與安遠控股合作開發的這個舊改項目中帶有30%的商務公寓指標。
政策的限制之下，該項目無限擱淺。但債務並不會隨著項目的停滯而抵消，去年3月，《光大信託-安遠集團單一資金信託》到期，濱江集團發佈公告要求安遠控股履行回購義務並立即支付回購款，同時要求收回經由四川信託有限公司發放給安遠控股的3億元信託貸款。
因為債務違約，深圳舊改項目收到深圳證券交易所問詢函，要求濱江集團對安遠控股的財務狀況、債務情況等細節作出補充說明。在後來的回覆中，濱江集團表達了對安遠控股的信心，表示這次債務違約對其財務狀況影響不大，相應的債權無需計提資產減值損失。
令濱江集團沒有想到的是，現實的局面比其想象中更差。去年4月20日，濱江集團將安遠控股訴諸法庭，稱其未能提供令人信服的還款計劃，要求立即歸還融資款本金、截止 2018年3月21日的未付融資/借款利息和訴訟費用合計 13.07億元。
最終，經由浙江省高級人民法院主持調解，雙方達成調解，以濱江集團計提7.24億元的壞賬準備作為結局。
高負債衝刺仍錯失“千億”
深圳舊改項目的“踩雷”並非濱江集團去年淨利潤大幅下滑的唯一原因，公告中提到，除了上述項目的虧損之外，年度有息負債的增加帶來財務費用的較大增長也對其淨利潤的表現造成一定影響。
根據濱江集團發佈的第三季度財報顯示，截至2018年9月30日，公司負債總額670.01億元，負債率為79.5%，比2017年同期上升6.76%；同時，有息負債為250.19億元，淨負債率由上年年末的-4%上升至118%。
負債的大幅攀升背後是濱江集團積極的擴張動作。在浙系房企中，濱江集團的發展腳步不算冒進，過去很多年，它都紮根在以杭州為中心的浙江地區。直到2016年，濱江集團開始對外展露野心，先後參與到信達杭州奧體中心及南星兩個地王項目之中。
2017年到2018年這兩年時間裡，濱江集團董事長戚金興多次對外表示對“規模”的看重。按照具體的計劃，濱江集團將以2018年起飛、2019年騰飛、2020年平飛的速度來擴張規模。
於是，在2017年和2018年，濱江集團積極拿地。據統計，2017年其獲得20宗土地，2018年，這一數字增加至26宗，貨值約2300億元，其中有20宗土地是在上半年獲得，且新佈局了6個城市。
突然的加速很快讓濱江集團的現金流響起警鐘，半年報顯示，2018年上半年，其經營活動產生的現金流量淨額為-114.2億元，在A股上市房企中排名倒數第一，同比下滑幅度為386.5%。
在這樣的情況下，原本計劃在2018年實現“跨越千億、佈局後千億時代”目標的濱江集團踩下急剎車。去年11月，濱江集團決定將13個具備開盤條件的新項目推延至2019年一季度開盤，同時下調年度銷售目標至850億元。
十拿九穩的“千億”終究還是落空了。據澎湃新聞報道，2018年，濱江集團實現銷售額869.5億元。也就是說，去年濱江集團銷售目標的完成度不足87%。
對此，戚金興指出，相比規模，安全更重要。與此同時，濱江集團表示一定要在2019年進入千億房企俱樂部，並爭取保持在房企排行榜的前三十名左右。目前，濱江集團在克而瑞發佈的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中排名第37位。
2019中國第九屆城市更新模式創新與項目實操高端總裁峰會
【會議時間】：2019年4月12-14日
【會議地點】：中國·廣州
【聯繫電話】：韋經理：17688842421
【適合對象】：政府機關、項目業主、開發商、建設單位、運營商、規劃設計機構、投融資企業及相關產業董事長、總經理等核心高管參加（大會200人規模）
【峰會特色】：實操專家講解+案例分析+模塊總結+實地考察+項目推介（業主面對面）
主辦單位
廣東興廣城科技有限公司
作為中國城市更新、土地運營領域全產業鏈一站式服務平臺，我們致力沿政策解讀、精準項目獲取、項目評估可研、政府審查審批、拆遷談判、合作方案設計、融資策略、資產運作、項目管理、產業運營為一體的全流程一站式產業服務資訊平臺！
指導單位
廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造協會
本次峰會主要解決問題
如何抓住城市更新、三舊改造的政策機遇、實現企業轉型升級?
如何結合區域特點來做項目定位與功能提升，實現可持續運營?
如何精準選取融資渠道，ABS、CMBS、REITS在不同更新項目中可能性?
如何組建和培育更新項目的核心運營團隊?
如何識別和規避更新項目中的關健風險點？
如何解決拆遷談判、報批報審等問題，使項目快速落地?
面對產權、股權關係複雜的更新項目，有哪些合作方面的機制創新?
......
會議議程安排
第一版塊：土地管理法修訂背景下，城市更新最新政策解讀與精準項目獲取路徑解析（《土地管理法修正案》下城市更新土地獲取途徑深度解讀；城市更新政策法規綜述看2019城市更新新特點、新趨勢；從舊村、舊城、產業融城、合作併購看更新項目拓展新路徑）
第二版塊：城市更新拆遷談判、合作方案設計及拆遷實施要點難點解析（拆遷談判、合作方案設計及拆遷實施（房屋徵收、補償安置、拆遷回遷實務操作）解析-項目案例；城市更新項目全過程風險識別與防範（規劃、審批、拆賠、其它等；土地一二級聯動開發實操-項目案例；工改商業模式構建-房企轉型之路；圓桌對話：當前城市更新問題答疑）
第三版塊：歡迎晚宴+城市更新項目資源鏈接會
第四版塊：城市更新有效融資策略與資產管理成功運作模式精析（城市更新稅務籌劃與經濟測算解析；城市更新金融政策解讀；城市更新的資產管理成功運作模式-項目案例）
第五版塊：城市更新中政府審查要點、審批流程、難點問題突破與新政應對策略（政府審查要點、審批流程、難點問題突破及最新解讀和應用；城市更新改造項目趨勢-以北上廣深城市更新改造為例；整村改造如何落地-項目案例；城市更新項目管理全流程實操-項目案例)
第六版塊：城市更新、棚改舊改圓桌對話(圓桌對話：當前城市更新問題答疑）
貴賓席專享
4月11日晚上：城市更新土地政策與精準項目獲取專題（《土地管理法修正案》下土地政策和精準項目獲取路徑解析）；城市更新金融專題工改工專題（城市更新融資工改工商業模式構建研討）；城市
4月13日晚上：更新項目路演、專家團問診及項目推介會（需要提前提報審核）（城市更新項目路演、資源連接、專家點評及問診）
4月14日：城市更新標杆項目實地考察+研討（1、廣州市聯合交易園改造項目；2、廣州市黃埔古村保護性改造項目。模式：實地考察、研討）
峰會嘉賓
主辦方電話：韋經理 17688842421（手機即微信號，微信諮詢請編輯“ 諮詢峰會”，否則不予通過）
短信報名：編輯短信“諮詢峰會+姓名+企業+職位”發送到17688842421
備註：本峰會針對參會學員有審核標準，會收取一定費用，請知悉。
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