訊2019年4月17日，杭州濱江房產集團股份有限公司(以下簡稱“濱江集團（002244）”)發佈公司2018年年度報告，公司營業收入211.15億元，同比增長53.3%，但歸母淨利潤卻大幅下滑28.89%至12.17億元。由於公司其他應收項目繁雜，相應壞賬減值高達7.23億元，且淨利潤多數歸屬少數股東，使得公司的括攤薄和加權ROE，雙雙創上市以來最低值。
房地產市場降溫之際，公司卻逆勢狂奔，全年繼續加大舉債、拿地力度，使得公司的總資產、存貨、長期股權投資均出現大幅上漲，槓桿率明顯提高，現金淨流出高達139.4億元，創下上市以來最大流出紀錄。
其他應收亂成一鍋粥ROE創歷史最低
2018年，濱江集團實現營業收入211.15億元，同比增長53.3%，主要來自於杭州及周邊的房地產銷售的結轉收入。公司多年來深耕浙江，尤其是杭州及嘉興地區，佔比多年來超過80%，根據克而瑞數據顯示，濱江集團2018年位列杭州市場銷售第一。
與公司營收快速增長形成鮮明對比的是，濱江集團全年實現淨利潤31.52億元，同比增僅增12.17%，而公司歸屬母公司股東淨利潤更是僅有12.17億元，較2017年的17.11億元大幅下滑28.89%。主要原因有二：其他應收款的壞賬損失、淨利潤中多數是歸屬小股東的收益。
2018年，濱江集團其他應收款達154.3億元，佔總資產的17.62%，佔淨資產的80%，且連續多年快速增長，而母公司的其他應收款更是達到280.78億元。這其中拆借款的佔比為94%，較為糟糕的是，其他應收的前五名金額合計佔42.02%，存在較大的減值風險敞口。這其中就包括2018年計提壞賬損失7.22億元的安遠控股公司的拆借款，如下所示。
不過，或將另股東失望的是，公司高達157.46億元的拆借款，並沒有帶來可觀的利息收入，由於公司沒有披露具體的出借收益率，而全年濱江集團的利息收入僅1.46億元，若簡單除以年末拆借金額，濱江集團的拆借款年化收益率僅為0.93%。如此低效率的資金使用情況，實在是對股東利益的損害。
淨利潤中多數是歸屬小股東的收益，也是公司規模淨利潤大幅下滑的主因之一。濱江集團近年來銷售拿地的權益比例均較低，根據克而瑞數據，公司2018年銷售的權益比例為44%，較2017年的78%繼續大幅下降，這或將在未來繼續影響公司的利潤分配情況及母公司股東收益。
由於以上兩點原因，使得濱江集團在銷售毛利率高達35.74%、較2017年有所提高。但公司淨利潤率卻有所下滑，最終導致盈利能力明顯滑坡，公司全年加權和攤薄ROE分別僅為8.26%、7.79%，較2017年分別下滑4.38、4.02個百分點，均創上市以來最低值。
濱江集團董事會審議通過的利潤分預案為每10股派發現金紅利0.6元(含稅)，股利支付率僅15.34%，公司多年來的股利支付率都徘徊在10%附近。這或許跟公司全年盈利下滑、經營現金流大幅為負有著密切關係。
銷售與回款金額差距較大逆勢加大拿地力度
2018年，濱江集團全年銷售額達850.1億元，創公司銷售新高，同比增長38.23%。在克而瑞銷售榜單中位列第37位，不過，濱江集團的銷售權益比例較低，權益銷售位列克而瑞榜單的第63位。值得注意的是，濱江集團儘管實現了850億元的銷售金額，但公司全年經營現金流入僅200億元左右，且連續三年變化都不大，這與公司的銷售快速增長形成鮮明的反差。且公司賬面的預收款項與營業收入之和也遠低於850億元，這個銷售額數據與財務報告出入較大。
濱江集團公司新增土地儲備項目26個，計容建築面積346.97萬方，土地款總額496.43億元，平均樓面價1.43萬元/平方米，合計拿地金額約485億元，拿地面積較2017年的220.45萬平方米大幅增加，金額大幅超出公司收到的銷售回款。這使得公司的存貨、長期股權投資大幅增加。
在銷售回款遠不及銷售額的情況下，拿地金額又高達485億元。公司的財務狀況有所趨緊，截止報告期末，公司整體融資成本為5.8%，較2017年的5.59%有所上升。截止報告期末，濱江集團的總資產合計875.52億元，較2017年的602.44億元大幅增長45.33%，在淨資產變化不大的情況下，公司槓桿率上升明顯。
眾所周知，地產公司近兩年都在做減法，而濱江集團近幾年資產負債率明顯反彈，2018年底，濱江集團的資產負債率為77.94%，較上年增加5個百分點。有息負債佔公司淨資產的比率為1.35，淨負債率為98.06%，較2017年的61%大幅上升。
其中，公司賬面資金71.9億元，短期有息負債35.8億元，有息流動負債佔有息負債的比例僅為20.59%，低於貨幣資金，短期償債壓力小。但公司長期借款129.49億元，較2017年的19.5億元上升6.6倍，應付債券77.86億元，合計超過200億元，這大幅提升了公司的淨負債率。逆勢加槓桿的濱江集團，全年經營現金流淨額為淨流出139.4億元，創下公司上市以來最差經營現金流表現。
公司預計2019年的銷售要突破千億大關，公司高達535億元的存貨需要巨量資金來建設開發，才能正常銷售，如果繼續保持2018年的銷售與回款狀況，濱江集團的財務將會進一步緊張。逆勢加槓桿，是福是禍，或未可知。
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