西安零售物業新增供應井噴式增長
仲量聯行2018年西安房地產市場全年回顧
2018年，西安甲級辦公樓全年市場需求活躍，推動市場空置率有所降低。西安零售物業市場新增供應呈井噴式增長，國際品牌、網紅餐飲需求高漲。住宅方面，受需求強勁影響，市場整體銷量在政策未放鬆的情況下實現較大增幅。優質物流（非保稅）倉儲市場新增供應斷崖式增長，新項目預租情況一般，導致空置率大幅上升。
仲量聯行華西區暨西安董事總經理，喬裕生表示：“隨著人口的不斷流入及產業結構的升級，西安城市活力得到了持續的提升。房地產市場也迸發出新的活力。靈活辦公類品牌的急速擴張致使辦公樓市場的需求結構發生變化。隨著新零售之城的打造，大量新零售品牌的落地為零售市場注入了新鮮的血液，同時也為西安零售市場的升級奠定基礎。”
甲級辦公樓市場
2018年全年共有4個新項目交付使用，新增體量超過20萬平方米。高新唐延路片區為本年度供應較為集中的區域，此片區的西安國壽金融中心和禾盛京廣中心B座兩棟甲級辦公樓均於今年內交付使用。此外，位於城北片區的藍海風中心及位於曲江片區的萬眾國際A座也已入市。截至2018年底，西安甲級辦公樓市場總存量超過156萬平方米。本年度，新增供應較上年度下降了31.4%。由於新增供應增速放緩，同時受市場需求強勁影響，甲級辦公樓市場的存量在2018年得到去化，至2018年底，甲級辦公樓市場空置率降至32.9%，較2017年年底降低3.8個百分點。
甲級辦公樓市場全年淨吸納量達到近19萬平方米，相比2017年增加19.6%。本年度，西安甲級辦公樓市場的主要需求來自金融行業、專業服務行業及高科技行業。受益於西安自身的高校資源優勢及招商引資力度加大等因素的影響，如雲睿科技，航天十二院等高科技類公司對甲級辦公樓的需求有所增加。此外，受P2P平臺頻繁雷暴影響，業主謹慎選擇此類租戶，致使該類金融公司的成交需求有所降低，但如華泰保險、華夏人壽等國內較大金融公司仍積極佈局西安市場。就成交類型來說，整體市場仍以新成立及升級需求為主要需求來源。同時隨著大量高科技互聯網公司的進入及創立，以靈活辦公為首的專業服務行業的需求開始引領整體市場需求。如WePlus、Regus等靈活辦公品牌在本年度仍積極擴展西安市場，分別在綠地中心B座及經開萬科中心租下較大面積。同時如ATLAS寰圖、夢想加等新進入西安市場的靈活辦公品牌也在大力擴展西安市場，如ATLAS寰圖在邁科中心及長安國際E座均租下近萬方的較大面積，夢想加則在中鐵西安中心租下超過一萬平方米的面積登陸西安市場。另外，專業服務類中的教育類公司在甲級辦公樓市場上同樣顯示出較強的租賃需求，如嗨學網及一起做作業等網絡教育類品牌對甲級辦公樓的需求有所增加
。項目間租金分化加劇，更多項目傾向以價換量。雖市場需求仍較為活躍，但受品質更高的新增項目持續入市的影響，搬遷需求有所增加，部分老舊項目的空置率高企不下，致使大量散售業權項目因物業管理欠佳和不斷增加的空置面積導致部分小業主紛紛降低租金預期，致使甲級辦公樓各項目間租金差距加大。同時，由於市場存量壓力巨大，部分散售新項目也採取以較低價格吸引租戶以快速去化空置面積。受此影響，2018年底，甲級辦公樓市場租金同比下降0.2%，至人民幣103元/平方米/月。
展望2019年，甲級辦公樓新增供應仍將持續放量，約57萬平方米的新增面積將投放市場。新增供應的集中放量將使市場空置率面臨巨大的上升壓力，屆時，甲級辦公樓業主為提升項目入駐率，或將持續降低租金以吸引租戶，使得市場平均租金持續面臨下行壓力。同時隨著西安人才引進政策的進行及招商引資成效顯現，金融類及高科技類公司仍將為市場需求主力。然而，隨著本年度靈活辦公類品牌的大量擴張，預計明年靈活辦公類運營商將以去化空置面積為重心，靈活辦公類品牌的擴張或將有所停滯。
零售地產
新增供應呈井噴式增長，空置率連續兩年呈下降趨勢。本年度，西安零售物業市場迎來十三個優質項目開業，共計約130萬平方米，這也是西安優質零售市場首次實現一年內新增超100萬平方米的供應，同比增長了約130%。集中的新增供應將西安零售物業市場總體量推至近626萬平方米。其中，銀泰城-B館、金輝環球廣場、大融城、MOMOPARK、蘭島廣場等項目均以超95%的入駐率開業，備受關注的新地標型項目SKP和大悅城則均實現了滿租入市。
得益於大部分新項目較高的入駐率及各大國際國內品牌對西安市場的積極擴張，截至2018年底，在新增供應放量的情況下，整體市場空置率僅為3.7%，較2017年降低了0.1個百分點，強勁需求推動整體市場淨吸納量超過119萬平方米，較去年增加了65%。
國際知名品牌集中亮相西安市場。市場需求傾向年輕化。自2017年3月實行戶籍新政以來，西安新落戶人口已經突破百萬，戶籍人口突破千萬。隨著大量的新遷人口的進入，人口結構持續優化，城市活力不斷提升，加之優質項目的集中供應吸引了大量國際知名品牌積極在西安零售市場開出首店。例如：SKP的開業帶來了如Hermes、Céline等一眾國際奢侈及輕奢品牌在西安的首店；Victoria's Secret、lululemon等國際名品也伴隨著大悅城的開業登陸西安市場。此外，如Gucci、Prada、Valentino等品牌則選擇謹慎拓店，在SKP開出新店的同時，陸續關閉了部分已存在店鋪，以使其在市場上的店鋪數量保持不變。
隨著千禧一代逐漸成為消費主力，各大潮牌及國際輕奢品牌開始積極佈局西安市場。其中，西安首家Off-White進駐中大國際。Champion分別在賽格國際購物中心和大悅城新增兩個店面；Superdry在悅薈廣場、MOMOPARK以及大悅城新增店面。此外，備受年輕人追捧的網紅餐飲成為各零售項目的首選。喜茶陸續在西安市場開出3家店面；鹿角巷則連續開出4家新店；網紅西餐廳藍蛙則在大悅城開出首店的同時，在中大國際高新店再拓一店。與此同時，主要客群為80，90後的新零售品牌也受到零售項目的青睞。例如，自今年4月進入西安市場以來，已有7個零售項目引入盒馬先生，蘇鮮生及7Fresh也已陸續被引入。
激烈競爭加快市場洗牌，部分百貨項目積極應對市場壓力。大量業態豐富的優質項目的入市，對於物業老舊及業態單一的老百貨項目造成一定的衝擊。如民生百貨西大街店及民生百貨曲江店等傳統百貨因其單一的購物體驗已不能滿足消費者日益增長的多樣化消費需求而急流勇退，在本年度相繼關店。此外，時代百盛則因與業主方矛盾升級而選擇退市。然而，更多的傳統百貨則選擇變壓力為動力，積極優化業態配比，提升娛樂以及社交功能或提升顧客購物體驗以吸引更多客流。例如，以百貨形式為主的中大國際，銀泰鐘樓店及民生百貨-騾馬市店均通過整改高區，引入更多餐飲類及體驗類品牌以增加自身消費粘度。開元購物中心及王府井百貨南門店則通過優化動線設計或增加場景設置及休息區域來提升顧客購物體驗以延長顧客停留時間，從而增加提袋率。
優質項目帶動租金大幅上漲，投資市場開始活躍。租金方面，現有優質項目租金的增長及新項目以較高租金的入市拉動了全市首層平均租金的增長。截至2018年底，全市優質零售市場首層平均淨有效租金較去年同期增長5.2%，達到人民幣231.3元/平方米/月。同時，西安零售市場投資情緒在2018年開始變得活躍，投資者開始對位置流量，經營狀況良好的商場或未來具有發展和調整空間的項目表現出較高的興趣。
階段性業態及定位調整或將成為新的需求增長點。隨著西安零售市場新增供應與日俱增，以及國內外零售商的持續進入，西安零售市場的格局逐漸明晰。大量優質項目的進入將使本地開發商開發的項目面臨愈加激烈的市場競爭。未來市場或將見到更多項目進行更加頻繁的階段性業態或定位調整。隨著商業格局的逐漸穩定，該類項目或將成為零售市場的主要需求來源。此外，激烈的市場競爭或使部分項目選擇降低租金預期以去化空置面積，致使未來整體市場平均租金的漲幅將有所收窄。
高端住宅
活躍市場需求帶動開發商積極推盤。2018年高端住宅新增供應為4,511套，較2017年增加了7.3%。2018年，政府調控政策雖未緩和，但市場需求依舊較為活躍。活躍的市場需求促使更多國內開發商進入西安市場，同時市場已有開發商紛紛推出高端項目。本年度供應高峰出現在第三及第四季度，共新增2,734套高端住宅，佔全年供應的60%。此外，土地市場方面，隨著國內知名開發商的持續進駐，西安土地市場成交有所增加，2018年共錄得163塊住宅用地成交，同比增加35%。同時土地成交價格也有所上漲。土拍溢價率逐漸走高。
受限價格與充足供應促使高端住宅市場銷量持續增長。2018年穩定的市場供應為高端住宅的銷量提供了增長的土壤，同時，由於限價等政策影響，高端住宅及中端住宅的一手房價格差距有所減小，釋放了部分改善型需求。此外，持續上漲的價格進一步刺激了部分觀望者，潛在購買力得以釋放。因此，2018年西安高端住宅市場的整體銷量在政策並未鬆動的情況下仍增加了5.1%至近6,900套。
在緊縮政策影響下高端住宅市場一手房價格漲幅回落。截至2018年底，西安高端住宅一手市場平均資本值為人民幣15,240元/平方米，較2017年上漲了8.7%。受政府限價政策影響，本年度一手房價格同比增長幅度較2017年有較大幅度的降低。對二手房市場來說，受整體市場價格上漲影響，2018年二手住宅市場平均價格為人民幣11,516元/平方米，同比上漲8.5%。但由於下半年開始，部分項目的二手房價格出現小幅波動，購房者紛紛開始理性觀望二手房住宅市場。受觀望情緒影響，二手房價格在第四季度開始有所回落。
預期樓市將持續迴歸理性，高端住宅售價漲幅將繼續放緩。在樓市政策不鬆綁的情況下，我們預計改善型買家仍將主導高端住宅市場購買需求。同時，隨著市場逐漸迴歸理性及觀望情緒的增加，短期內一手成交量或將持續低迷。此外，由於土地價格的上漲，以高於市場平均價格入市的項目或將增多，進而推動高端住宅市場價格的持續上漲。但在限價政策影響下，高端住宅市場平均售價的漲幅將有所放緩。
優質物流倉儲市場
新增供應斷崖式突增，市場空置率大幅上升。2018年全年，西安優質物流（非保稅）倉儲市場迎來9個項目交付使用，新增供應在本年度出現斷崖式增長，同比增長15倍，歷年來首次達到60萬平方米。新增供應的放量推動西安優質物流（非保稅）倉儲市場總存量超過152萬平方米。九個新入市項目分別為位於空港新城的普洛斯西安空港新城南二期B1、B2和豐樹空港物流園，位於大西安文化運動功能區的萬科西北中輕國際商貿物流城，民熙西安咸陽現代金融物流園和咸陽寶灣國際物流園，位於經濟開發區寶灣利亨項目B1、B2庫，位於西安國際港務區的百利威物流園一期，位於灃東新城的普洛斯灃東物流園一期，以及位於灃西新城的宇培倉儲物流中心。由於供應太過集中加之新入市項目的預租面積較少，大量空置面積的入市將空置率拉昇至14.9%的高點，同比上升了12.2個百分點。
零售業需求突顯，淨吸納量超去年兩倍。依託優越地理位置以及西安零售市場的快速發展，零售業對於西安優質物流（非保稅）倉儲租賃需求持續升溫。如：海爾在豐樹灃東（西安）物流園租下約25,000平方米倉儲面積；匯潔股份在寶灣利亨項目租用較大面積；小米在普洛斯西安高新物流園租用較大面積；每一天便利在宇培倉儲物流中心-灃西新城租下15,600萬平方米。與此同時，電商及第三方物流的租賃需求仍保持穩定增長。如京東租賃萬科西北中輕國際商貿物流城約75,000平方米；中通快遞在宇培倉儲物流中心租下4,500平方米。活躍的市場需求推動全年淨吸納量達到近40萬平方米，較2017年增長140%，為去年總值兩倍之多。
西安優質物流（非保稅）倉儲市場租金達人民幣25.2元/平方米/月，同比微幅上漲約0.8%。由於新竣工的項目由優質開發商打造，倉庫品質相對較高，使其均以高於市場平均水平的租金入市；此外，如部分空港新城的項目由於其距離機場近，且交通配套設施較完善的成熟項目持續吸引承租能力較強的租戶，錄得租金上漲。受此影響，市場平均租金較2017年底錄得0.8%的上漲。
展望2019年，優質物流（非保稅）倉儲市場仍將持續供應放量，空置率或將保持上升趨勢。2019年，市場將迎來近70萬平方米的新增供應且均位於新興片區，連續的供應放量將帶來激烈的招租競爭，且新興區域由於交通配套發展尚不成熟，短期內將面臨較大招租壓力，整體市場空置率受其影響或將持續上升。同時，為減少空置，新入市項目或將降租吸引面積需求量較大的租戶，或使平均租金面臨較大下行壓力。
關於仲量聯行
仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）是全球領先的房地產專業服務和投資管理公司。我們始終致力於房地產領域的持續創新；不斷創造機遇，打造理想空間，實現價值回報以成就商業及個人願景。從而，為我們的客戶、員工和社會創建一個更美好的明天。仲量聯行是《財富》500強企業，截至2018年9月30日，仲量聯行業務遍及全球80多個國家，員工總數超過88,000人。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及註冊商標。更多信息請瀏覽www.jll.com
閱讀更多 仲量聯行JLL 的文章
