請問：租售比應該怎麼算？
（二狗子：“尼瑪，這麼菜的問題簡直侮辱我的智商！”）
答：租售比=月租金/房子總價
eg：一套房子目前價值500萬元，月租金5000元，
所以，租售比：5000/5000000=0.1%，也就是1000個月才能收回房款。
（“太坑爹了！500萬的房子要83年左右才能收回房款”）
謝謝二狗子童鞋，給大家做了一個錯誤的演算過程，
同樣是腰間盤，你總是那麼突出。
不單單是二狗子算錯了，基本來說，99%的人都在犯這個錯誤，包括某些磚家。
幾年前的租售比排行榜
你累得吭哧吭哧，費牛x勁，數據算了一大堆來支撐你的理論，公式背的滾瓜爛熟，租售比就是月租金除以。。。
但是，你邏輯起點錯了，雖然你邏輯關係是對的，依然不成立。
那麼，正確的算法該怎麼算？
我要問大家幾個問題：
第一：500萬的房子，你付了全款嗎？
第二：租售比的分母，為什麼要以500萬來算？
第三：租售比重要嗎？
好，接下來我們帶著這三個問題，來探討一下“實際的租售比”。
第一個問題，
總價500萬的房子，絕大多數人首房首貸都是隻付了3成首付，也就是150萬。
二套的話，在目前的限購環境下，首付一般是5-8成，也就是250萬-400萬左右。
第二個問題，
通過第一個問題，租售比的分母，這時候還按500萬來算嗎？
Obvious not！
所以，就得按3-5-8成來算實際的租售比。
月供速算表，每100萬等額本息貸款的月供額
街上題：
500萬的房子，首付三成，等額本息30年，月供20000左右，持有3年。
租金：
第一年年租金：5000x12=6w
第二年年租金：5500x12=6.6w
第三年年租金：6200x12=7.44w
已付總購房款：
第一年：150w+（24w-6w）=168w
第二年：168w+（24w-6.6w）=185.4w
第三年：185.4w+（24w-7.44w）=201.96w
每年的租售比：
第一年租售比：5000/168w=0.297%
第二年租售比：5500/185.4w=0.296%
第三年租售比：6200/201.96w=0.307%
真實租售比（0.297%、0.296%、0.307%）≥ 理論租售比（0.1%）
經過正確的計算後，我們看到，真實的租售比要比你想象的理論租售比高不少，
揭開真相最核心的一點：你沒有付全款，而租售比的計算，你卻按全款算了。
於是乎，你也就騙了自己，當然，絕大部分人也不知道自己騙了自己。
此外，由於月租金和已付購房款是不斷增加的，所以每年的租售比都會“浮動”。
第三個問題，租售比重要嗎？
或者說，對於戰略投資者來說，租售比重要嗎？
not at all！
對，一點都不重要。
事實上，對於戰略投資者，對於買純住宅的人來說，想都不會去想這個問題，房租？呵！這才幾個銀子？
真要在乎租售比，和樓下60歲老太一樣，去買商鋪、公寓，充分滿足你對租售比的幻想。
住宅是所有不動產中，投資回報率最高的。
當然，你要說我不care賺大錢，就想靜靜的當個包租婆，收個租金，那就買商住。
租售比是西方人提出的概念，是衡量房地產市場運行是否良好的指標之一，
按照理論租售比，如果1000個月才能收回購房成本，my lady gaga，這個bubble簡直要炸。
但是，同志們不好意思，這是中國，我們是特色社會主義經濟。
在中國，西方的一套理論大多不“兼容”，你把45號的鞋給40號的腳穿，合適嗎？
房地產，our gcd不給你泡沫破的機會，快要破的時候，來個政策放一點氣，氣不足時，再充一點，你去哪破？
（西方的經濟學、管理學等等，它的理論研究成立必須建立在“完全市場化”“契約精神”等基礎之上。
我們拿來用的時候，得換個40號的鞋，不然不合腳，走起路來很怪。）
tips：南京地區房地產專欄文章，下個星期推送。
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