原創： 贏商網 山東站 華東商業地產匯
目前來說，步行5分鐘可到的便利店，10分鐘可到的超市、餐飲店，騎車15分鐘可到的購物中心，均可歸為社區商業的範疇。也因此，社區商業的核心就是便民。調查數據顯示，在發達國家，社區商業佔據了社會整個商業總支出的60-70%。相較於這樣的高比例，中國整體水平目前還不足30%。不過，隨著城市中心型商業趨向飽和，社區商業開始走到前臺，成為一片投資新藍海。
據贏商網瞭解，目前國內幾大頂尖住宅開發商多數都在研究自身的社區商業配套，業態方面一般都是以餐飲為主打，休閒娛樂配位，特業為重要補充，再輔之以超市為代表的零售品類，最後是線上服務的植入。例如，萬科打造“五菜一湯”模式、協信創建星光鄰里等等。
青島市山東商業地產行業起步最早的城市，並在2014年前後進行了第一次大規模商業升級。因此，青島的社區商業是整個山東最為發達的城市之一。青島的社區商業有著數量多、形式多樣的特點。不過隨著大量的城市綜合體的落地，一些社區商業也在衝擊中漸漸沒落。
本期山東年終商業項目盤點，將帶來青島的幾個有特色的社區商業項目。
01
金茂灣購物中心
青島首個家庭型購物中心
青島金茂灣購物中心是金茂商業在青島的首發項目，也是其旗下首個社區型商業項目。
金茂灣購物中心總商業體量6.1萬方，是青島首個集購物、餐飲、娛樂、休閒、體驗為一體的家庭型、一站式購物中心。作為較為典型的社區商業，金茂灣購物中心緊鄰社區，依託天獨厚的海景資源，設計大量的觀海平臺、濱海廣場、濱海木棧道、2300㎡超大屋頂觀海花園等特色主題空間，為社區居民的聚會、餐飲、健身、休閒、遛狗等活動提供了大量的便利。
✦ 品牌方面 金茂灣購物中心引進家家悅超市第二代形象店、風味小食、生活服務、精品服飾、時尚配飾、化妝品、休閒餐飲、特色餐飲、兒童零售、兒童體驗、健身運動等貼合日常生活品牌。尤其是餐飲業態，進駐的品牌包括金春禧、獨門烎火鍋、海巖小鎮、漢堡王、姜太御壽司、Mr.Pizza、泰芒了、馬有布拉面、東御皇茶等近四十家品牌。
除此之外，青島金茂灣還引進了醫藥零售連鎖品牌醫保城和山東國際旅行社、書咖休閒餐廳、盤子女人坊、萌寵王國、莫莉幻想兒童樂園、BURBERRY、CALVIN KLEIN、CHANEL、COACH、CLINIQUE、GIORGIO ARMANI、ESTEE LAUDER、絲域養髮館、婷芝秀養生館、HER CUTE 赫蔻美甲、得吉利等。
02
青島悅薈廣場
市北唯一地鐵上蓋商業項目
青島悅薈廣場是原四方樂購超市退出後重新裝修開業的社區商業項目，位於青島市市北區人民路商圈。
✦ 業態方面 悅薈廣場是青島目前運營的較為成熟的社區商業項目之一，總面積為7.3萬平方米，整個營業區域分為五層，包括潮流商品、摩登時代、親子樂園、美食健身、光影美食等多元業態。
✦ 品牌方面 悅薈廣場開業之初已經引進有知名快時尚潮流品牌MJStyle、金逸影城、健身會所D House（帝豪斯）等品牌。值得一提的是，青島悅薈廣場大量引進家庭親子客群品牌，除Bless Dog、酷奇樂、水孩子、星樂園、巧樂思等品牌外，更有Molly Fantasy（莫莉幻想）青島最大的親子娛樂城，及首次入駐青島的YuYuTo（悠遊堂）。
而項目三週年升級，悅薈也引進不少新業態。目前已經多次引入線上線下結合的新零售體驗店，比如孩子王最新一代的升級門店、華為數碼旗艦店、小米全新體驗店、金寶貝市北區首店、傳奇街舞市北區首店、NIKE和Adidas的全新折扣店等品牌，未來還將有海底撈四方區域首店、李寧最新升級的潮流旗艦店，以及周大福、九田家、利郎新商務、INSHOP等眾多重量級品牌入駐。
03
協信星光裡
特色主體性體驗式商業街區
協信星光裡是重慶協信集團在青島打造的特色商業街區，也是社區商業的一種延申。其按照業態佈局，將整個商街劃分為三大功能區域，分別冠以“漫·時光”、“味·時光”和“閒·時光”三大主題，提供餐飲美食、時尚零售、親子互動、運動養生等多業態。
✦ 業態方面 和其他社區商業類似，協信星光裡的餐飲業態佔比70%以上，休閒娛樂佔比11%左右，其他包括服飾零售、生活配套共佔19%。
✦ 品牌方面 餐飲品牌包括麥當勞、唐小唐火鍋料理、一帆爐端燒、拾平方小廚、見漲火鍋、晉小二面對面、德莊火鍋、好一家牛肉粉、遇飯相伴時尚簡餐、小公牛潮汕火鍋等在內中檔餐飲品牌46家，休閒娛樂品牌包括帆親子游泳俱樂部、NCNC KIDS 、瑜含足療、全時健身、同仁養生會所、Carpan Tger龍寶生活館、詩婷光電護膚中心、瑜伽盒子、V-star美髮等在內9家，其他服飾零售和生活配套17家品牌。
不難看出，無論是業態配比還是品牌檔次選擇，協信星光裡都屬於小而精的體驗式街區商業。這也和以往奢侈化、大牌化的傳統商業綜合體無法滿足越來越豐富、多樣、細緻的消費需求，而更加精緻、精細、潮流化的商業綜合體則越來越受青睞的社會潮流有關。
04
萬科生活廣場
萬科打造的商業配套產品線
2015年，萬科新都心生活廣場落地，引進教育、文化、餐飲、休閒娛樂、商務辦公等商業業態， 以開放式街區及全新的沉浸式商業的目標打造了青島首個全客群體驗式商業街區。成為新都心商圈首批商業項目。
目前來看，萬科西新都心生活廣場以餐飲、教育、健身為主要業態，入駐品牌也主要歸於這些，全聚德、新東方、SC運動概念健身等等，除此之外，和剛開業的單純的商業街區不同，三週年的萬科生活廣場還不時舉辦的社交活動，力求用社交活動吸引人氣。目前來看，有一定效果。
萬科生活廣場的特色活動目前在青島各大社區商業中都屬於佼佼者，美食、健身、讀書、咖啡、休閒娛樂、花藝、茶道等類型多樣，業態豐富，也十分貼合了萬科生活廣場周邊的社區消費群體。
05
安泰廣場
露天開放式商業街區
安泰廣場開業於2018年3月份，原名民建大廈，地處連雲港路58號，位於青島CBD。廣場融合零餐飲、娛樂、休閒、零售、兒童和文創等多種業態。
安泰廣場包含住宅樓、寫字樓和商業區，屬於街區式商業項目，商業總面積約2萬平，負一到三層是商鋪，負二負三是地下停車場。商場業態主要以餐飲為主，消費人群也是周邊的居民和寫字樓工作人員 。預計進駐商業品牌有海底撈、三寶粥店、元祖等餐飲連鎖品牌，早教中心、私人影院、美味學院、健身廣場等品牌也被引進。
不過，和其他項目相比，安泰廣場的人氣顯然並不出色。不僅建築形態受到天氣制約，在消費者留存度上也存在缺陷。
據贏商網瞭解，作為露天的街區商業的安泰廣場，不可避免會受到天氣、季節和環境等自然因素的影響。加之青島室外冬季氣溫較低、夏季炎熱酷曬，這些季節性原因造成了安泰廣場這種街區式商業用戶體驗不佳。除此之外，安泰廣場也並沒有在公共區域設置較多的滯客點，譬如舞臺活動、裝置藝術、互動場景、創意集市等，單一的街區無法有效的提升顧客滯留時間。
不過，街區商業仍舊有著極高的提升空間，如果能將空間利用最優化，融合自然、環境適做出自己的特色，而也將是一個出色的項目。
編者按：隨著山東新舊動能轉換力度的加強，商業消費升級帶動消費模式升級，在商業地產方面，新的商業項目形式開始進駐山東，在這方面，定位於“最後一公里”的社區商業，因為擁有著天然的地理優勢從而強勢的進駐山東消費者的日常生活中。有業內專家表示，社區商業得天獨厚的地理位置、靈活的業態以及貼合消費者日常必須的品牌選擇，使得社區商業項目逐漸成為日後消費者主要的消費場所。
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