退休后的李嘉诚非常低调。
1月11日，作为长和系资深顾问的李嘉诚，在出席长江集团周年晚宴前对媒体说了几句话，句句信息量都很大。
李嘉诚称，2019世界经济还很复杂，大家要小心点，并送给大家四个字，量力而行。
对于香港楼市，李嘉诚也表示，如果分期付款能够负担，买了自己住没问题，应该买！但是炒房就千万不要，因为波动很大。
就这么短短的一段话，其实已经暴露出来，李嘉诚对于香港楼市的态度。
01
李嘉诚堪称中国炒房的祖宗级选手，如果他说自己是第二，应该没人敢认第一。
虽然李嘉诚在财富上，现在不如马云了，但是李嘉诚似乎更有信服力。
因为这是一个穿越过经济周期的人，他能30年如一日始终保持在亚洲首富榜前列，时不时的还冲个顶，可见其对于经济周期，世界大势把握的精准。
对于我们来说，首富是个遥不可及的目标，但对于他们这个级别的选手来讲，当首富也许并不难，难的是不论经济怎么样，你都一直有争夺首富的实力。
有人说任志强看的准，但他只是一直看多，刚好碰上了房地产一直涨而已。
即便是马云也只是赶上了互联网电商的热潮，而李嘉诚这样的老狐狸可就厉害了：
最早倒腾塑胶花，等人家都冲进来了，他开始当房东；
人家都炒楼花，他不为所动，等别人撑不下去了，他去逆势收购；
等股市火爆了，人家都去抢股票，他去搞上市，把长江实业高位派发；
等别人逃港了，他又抄底楼市，和记黄埔没人要，他开始蛇吞大象；
97回归，人家都往外跑，他却反向来内地抄底，几乎白菜价囤积了大量土地，等别人终于意识到房地产能发大财了，他2013年开始就不断的卖楼向欧洲转移。
这人一辈子拧巴，跟一般人的想法确实不一样。
就目前这个建议来说，李嘉诚给的格外中肯，自己住，能够负担分期，就可以买。
如果炒房投资，就千万不要，自己住就早买，投资的就算了。
02
李嘉诚公开表态房不可炒，几乎可以认为是对当下楼市的警告预言。
连香港行政长官林郑月娥都表示，土地问题是她上任以来最大挑战，香港经济发展也都受制于此。
香港房价有多高？
麦教授这里有一份最新的香港房价数据：
城区平均房价2.88万美元/平方米，郊区平均房价1.85万美元/平方米，房价收入比47.8倍，租售比高达53倍！
如此高的房价使得香港人均居住面积仅为16平米。
不论是绝对房价、房价收入比还是租售比，均居全球主要城市前列，远超同属于亚太地区的新加坡、东京和中国内地北上广深等一线城市。
由此，香港连续八年稳坐全球房价最难负担城市榜首。
重大转折发生在2018年下半年，香港楼市进入了“真加息”周期，也迎来了楼市拐点。
渣打、汇丰、中银香港等主要银行的最优惠贷款利率在2018年8月份出现了10年来首次上调，香港房价开始掉头向下。
在土地供应有望明显增加、大陆入港资金减少、香港市场利率上升等关键因素影响下，同时叠加前期调控政策的滞后效应，未来较长一段时间内，香港楼市将进入低迷期，房价也将呈现持续阴跌走势。
03
在当前的大环境下，麦教授非常赞同李嘉诚对于不要炒房的警告，结合用户平时在后台的留言，有以下几点建议给到大家：
1、买房自住的刚需族，该下手时就下手。
你的目的是获得房子居住，而不是通过购房来投机获利。
这部分刚需族对应的情景，应该是没房就落不了户，或者没房子女就没法上学，或者结不了婚的那种。
大家也可以自测一下，能等5年以上不买房的，就不是刚需。
相反，5年以内必须要有房的，这种就算刚需了。
你根本等不起，万一这几年楼价就是不跌，还涨了，你岂不是全都毁了，心态会完全坏掉，到时候不得不在更高点接盘。
2、刚需也要量力而行。
这个时点这个价格，千万别想着一步到位，先解决刚性需求问题最重要，比如可以考虑共有产权房，限竞房甚至保障性廉租房，都可以。
如果非要买商品房，也是面积别太大，别让自己背负太多的负担，能解决落户和子女教育就可以了，其他的事情可以以后再说。
有了个小房子，你就不再刚需了，可以等的起了。
3、刚需赔了怎么办？
刚需其实还好，因为你是自己住，基本一直不卖，房价即使波动，甚至下跌，你也只是账面亏损，但其实生活没啥影响，该还多少钱还是多少钱，该怎么住还是怎么住，只是心里不舒服。
但房价这东西，短期波动也许会较大，但长期一定上涨。
也就是说你可能买来之后4-5年，赔掉了30%-40%，但如果你住上15-20年，发现那时的房价，可能还是会比现在要高。
世界各国皆是如此，只有日本是个例外。
所以刚需短期承担波动风险，长期来看，现在买也不亏。
有人说，那我等他跌30%再买不好吗？
可以前提是你等得起！忍得住！但我们定义的刚需恰恰是等不起，也忍不住的。
4、炒房的要适可而止。
投资客的目的不再是住房，而是收回更多的现金，如果你投进去大笔的钱，但收不回来了，光有市值没有流动性，那么这个投资就是相当不划算的，甚至风险极大。
因为房子这种投资，很少有人全部用自有资金，大多数都是贷款加杠杆。
届时如果房价下跌，短期无法变现，但月供还要还，很可能会遭遇资金断流，如果无以为继，那么可能会最终钱房两空。
5、多套房的，也没有贷款，更不差钱，我就是不卖，行不行，理论上可行，但效率低。
只要你忍受的了房价下跌和以后的房产税，继续拿10几年，还是那个理由，从长期看，经济会发展，货币还会膨胀，所以房价也一定是长期向上的。
但从投资的效率来讲，可能是一个较差的选择。
从各国历史看，房地产的年化回报仅仅跑赢通胀，也就是5-7%的回报率。
那么我们在前15年涨了20倍，年化回报达到22%，那么在后15年，可能回报率会极具萎缩，比如可能年化只有1-2%。
虽然一直拿住了不赔钱，但是这么一大笔资产，十几年不再上涨，不知道你是否有这个心理准备。
也就是说你卖掉它，拿这笔钱随便做点什么理财，也会远远跑赢一直持有房产的收益。
“ 李嘉诚告诫大家不要炒房，你怎么看呢？”
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