融創願以如此之高的財務槓桿展開聲勢浩大的併購,隱藏著極富深意的戰略圖謀,那就是在稀缺的土地資源變得越來越貴及競拍成本會越來越高的趨勢下,通過併購能以相對較低的成本曲線拿地。隨著“租購同權”新住宅模式逐步推開,融創的商業模式還能延續嗎?
距離動用631.7億元鉅額資本買下萬達集團13個文旅項目和76個酒店項目僅月餘,孫宏斌掛帥的融創中國日前又大口吃進廣東廣弘房地產有限公司50%股權,有關融創參與天津國有房地產企業天津房地產集團混改的消息也傳得沸沸揚揚。雖然天房集團已回應稱相關傳聞不實,但卻難以沖淡融創中國在市場上大舉“買買買”的生猛形象。
自從與綠地和佳兆業兩家公司股權失之交臂後,融創中國頻繁在二級市場掃貨。前年,融創先後在上海、武漢等地發起了4起併購,投入資金規模共計50多億元。去年又針對聯想融科智地、金科地產等16家企業的股權展開程度不同的收購交易,耗資達595億。今年以來,除斥資150億元入股樂視這一非核心資產外,還先後吃進北京鏈家、金科股份、天津博聯等企業的股份,加上收購萬達標的所用資金,前7個月融創運作股權併購業務的耗資規模至少達1200億,分別為前年的24倍與去年的2倍。
與此同時,融創還在土地招拍掛市場下重注,僅去年就成功參與了30次土地交易競拍,耗資567億元。而照孫宏斌的說法,去年10月融創就停止了土地競拍業務,即便如此,兩年多來融創通過併購與競拍所投入的資金突破了2000億元。值得注意的是,除了作為上市公司的融創中國親自出馬主持和參與各項資本與資產運作項目外,其旗下的融創房地產集團及子公司也紛紛參與併購與競拍業務,可謂大兵團作戰,規模出擊。
在完成入股樂視後,孫宏斌曾對外宣稱融創賬面自有資金為600億元,而在與萬達簽約前夕,也許是基於上半年不錯的銷售進賬,孫宏斌又強調融創自有資金增至900億元。不過,由於包括銀行貸款的擔保資金及預售物業所得的部分資金在性質上為受限資金,規模約200億元左右,因此融創實際可靈活支配的自有資金約700億元。對比上半年1200億元的併購資金支出,存在約500億元的資金缺口。這也就是說,在使用自有資金的同時,融創必須要從外部融資。
觀察發現,除了目前從銀行獲得了300多億元的授信外,融創還通過港交所、上交所及深交所多次發行公司債直接融資,同時依靠大業信託、平安信託等渠道取得借款。另外,融創中國不久前還將所持有的樂視網全部股權抵押融資。至去年底,融創中國總負債達2577億元,淨負債率從前一年度的75.9%升至121.5%。若將100億元永續債歸至債務欄目,則融創淨負債率高達208%。結合今年以來在併購市場上巨量的資金投放,這種負債狀況不會有沉降性改善,相反,負債敞口還可能進一步加大。
為什麼融創情願以如此之高的財務槓桿展開聲勢浩大的併購?在取得企業股權的背後隱藏著極富深意的戰略圖謀,那就是在稀缺的土地資源變得越來越貴、競拍成本越來越高的趨勢下,通過併購能以相對較低的成本曲線拿地。簡單梳理便可發現,入股直至控制樂視,融創穫得了2.5萬畝土地;買下萬達文旅項目,融創將面積為4.34萬畝的土地收入囊中。統計表明,僅今年以來的8起收購,融創就獲得了7萬餘畝的土地增量。去年底,融創的土地儲備規模才10.93萬畝,但到了今年7月底就放量遞增到17.93萬畝,其中新增的土地中只有1185.74畝從招拍掛市場所取得,其餘均是通過併購所獲,佔比超過98%。
厚實的土地儲備,無疑為融創的項目輸出提供了堅實的後盾。初步估計,光今年通過併購獲得的土地就相當於6708萬平方米的項目總建築面積,其中可售面積達5515萬平方米,如果加上截至去年底的存貨,融創存貨總量接近1.4億平方米。融創的銷售也格外強勁,繼去年突破千億銷售大關後,今年前7個月銷售總量達到1338.3億元,同比增長98%。這也就說明,融創具有較強的存貨變現能力,如果這種情形能持續,今年就能較大概率地實現孫宏斌預定的2100億元銷售目標。
長遠看,我國房地產行業的集中度將越來越高,在目前約10萬億的銷售規模中,前100名佔比為40%多。而據專家預測,未來5至10年前100名房企市場份額會提至70%至80%。由此可以斷定,未來我國房地產行業將會在併購力量驅動下產生鮮明的資產聚集效應,收購與兼併將成行業主流。而融創持續的併購已支撐其壘成了超過2000億元的資產規模,10年擴身30倍。孫宏斌的目標是,未來5至10年將融創規模做到8000億。由此,融創在併購市場全面出擊的基本動力已經很清晰了。
當然,鑑於14年前孫宏斌曾因急躁冒進倒在了“順馳悲劇”下,公眾也就難免不為融創今日的大尺度併購多了一份擔憂。對融創來說,必要的風險管理這根神經一刻也不容鬆懈。畢竟,流動性格外寬鬆的時代已一去不返,市場融資成本會越來越高,“去槓桿”可能成為較長時期的金融政策取向。基於財務存量槓桿已較高,融創未來的融資行為是否會受到來自監管層的約束,這從不久前融創百億規模的公司債被終止發行也多少能管窺一斑。更為重要的是,融創眼下推行的總資產週轉率、存貨週轉率及淨資產週轉率這一商業模式,與順馳時代的快速拿地、火速開工、全速銷售與閃電回款的基本打法在性質並無太大區別,而兩者的成敗最終都由需求端來決定。在限售、限購及提高首付款等房地產調控政策不斷升級加碼的大趨勢下,伴隨著“租購同權”新住宅模式的逐步推開,融創的銷售會受到怎樣的影響,以及由此是否會影響到其商業模式的延續,只有時間才能作答了。
(作者系中國市場學會理事、經濟學教授)
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