最近网上传了一张流传甚广的照片：
先说“降价”概念：
何为降价？表中的融侨府就不是降价，这个项目刚刚开始卖，价格上个月刚刚制定出来，那套14270元/㎡的房子是原始价格，只是尚未售出，何来降价之说？价格没有变动只是推售顺序不同的销售不叫降价。
降价最典型的手段就是“特价房”，这20套房子，上个月标价15000元/㎡，这个月拿出来说，搞特价，只卖13000元/㎡，搞毛线的特价，就是降价！没人敢叫喊：我降价了啊！那是真找事。所以，特价房是降价最好的手段。其次，降价这种东西看圈内声音，大家都在讨论那个楼盘降价了，那个区域降价了，那是真降价，毕竟老百姓的眼睛是“雪亮的”。
好，回到表格，我们发现，而且必须承认，白绿区域成为这波郑州房价下降的（特价房）的重灾区，白沙同样严重，只是此表格未统计。同时，不论是从数据表现还是从市场声音来看，以绿博为代表的白绿当之无愧成为这次降价风波的领头羊。
【1】
在地产术语里，有一个词叫“抗跌”，很多区域一直说自己是最抗跌的楼盘，很多楼盘也一直说自己是最抗跌的楼盘，事实上，很多标榜最“抗跌”的区域其实是最“坑爹”区域，很多声称自己是“抗跌神盘”的楼盘其实是“坑爹烂盘”。这次降价应该是郑州近20年房地产一次较为明显的降价，今天通过解读绿博看一看，真正的抗跌区域到底应该具备哪些条件！
绿博组团很热，但它有硬伤：
第一，离城市中心距离。
从紫荆山出发，到达绿博的距离是25公里，到达平原新区的距离是25公里，到达航空港北区的距离是25公里，在这3个距离几乎相同的区域里，绿博的房价高出平原新区40个百分点，高出北港20个百分点。如下图：
比它距离市区更近的荥阳东和南龙湖房价只有8000-10000元/㎡（以下没有特殊备注的情况下，所有房价均指区域的高层价格）。
其实，我们都知道，距离主城区的远近程度是一个区域价值的最基本的因素，它可以相对高于其他等距离的区域，但要有核心竞争力，所以，绿博在距离上，其价格是有一定的溢价，其有没有核心竞争力支撑，我们来看看。
第二，政治地位偏弱。
不论是在公务员，还是企业，在同样的能力的基础上，有背景的人会走得更远一些，而对于一个区域来说，它的政治地位是什么？很显然，属于管理它的行政级别。
管理港区的是正厅级的管委会，常西湖是正厅级郑州市的心头宝贝，连平原新区都是正厅级的新乡市的重点发展区域，绿博组团虽然身处郑汴一体化的核心位置，但截至今日，其目前的管理仍是正处级的中牟。通过建业春天里的业主因为房本到底是郑州还是中牟而维权不休惹得老胡亲自出马你就知道一个区域的“政治”属性有多重要了。
政治地位决定了可以投入区域的资源量。一个区域的发展只靠企业投资是有限的，企业投资都是以自身利益为主，私心100%，而政府投资才是为区域。我们天天挂在嘴边说东区多牛逼西区多烂，但看看常西湖的恒大融信和世贸吧，高层目测小2万，洋房铁定23000+，这些价格已经要干掉白沙，接近龙子湖了。而能够支撑这个房价的当然是郑州市政府在常西湖片区的重金投入了，这就是政治背景的重要性。
但我们还得认可绿博的强大投资新引力，对于绿博，其本质上的核心资源只有2个公园，其余的产业和配套，从方特到电影小镇到只有河南到什么什么水上世界，几乎都是政府招商引资的成绩，所以，对于绿博的政治地位其实是可期的，政区改革是早晚的事，而绿博肯定是第一批受益者，这需要时间。
第三，经济基础略差。
经济基础决定上层建筑！这是千古不变的道理。如果论郑州各大热点组团的经济实力，绿博应该是在后列几位，不服气的自己去搜一下。绿博的原官方名为文化创意产业园，其中影视和娱乐业也是重要支撑，从布局的电影小镇和只有河南可以看出，而最近崔纪委对娱乐圈的致命性打击也给这个行业蒙上阴影，绿博的经济在短期内不会有大的改变，没有经济，城市的未来走向也会受到不小的影响。
【2】
离城市中心距离、政治背景和经济基础其实是一个区域长足发展的三驾马车，而不是所谓一些和主城区有“空白区”之类的奇葩理由，同样，这3个条件也应该是房企地产投资应该重点关注的三要素。
当然，本文并非认可郑州的房价下降和绿博的重点下降，接下来的这段时期会是郑州各大组团价格的调整期，在整体上，郑州的房价再降也只是微调，不会影响郑州的房价大势。问题是，郑州现在持币观望的人群越来越多，如果这些人分时期平均消费，郑州房价依旧会健康发展，可惜的是这些人都在一步步往后挤，他们认为越挤越安全，到最后，挤垮的不是郑州的房价，而是他们的购买能力。
如果非说郑州有哪些抗跌区域，其实有很多：
第一、北龙湖。
不要认为北龙湖的价格高就有水分，有没有水分和价格高低真的没有关系，而是和其价格和价值的差距有关系，我一直认为北龙湖是一个售价40万的保时捷，而某些区域可能是售价20万的桑塔纳，你觉得谁更保值更抗跌呢？
第二、滨河新城。
距离主城区11公里，这个距离和常西湖、龙子湖是一个级别的；政治因素上处于双城郑州之间（主城区和航空港）；经开区的经济实力仅次于港区和金水区。在这3个关键性的指标上，都没有问题。
第三、常西湖。
这是郑州市政府的心肝宝贝，距离、背景和经济都没有问题，而且很显然，这里将是未来郑州西部的房价高地，西区的“北龙湖”。
第四、价格实在的区域。
比如平原新区，比如北港区，比如荥阳西，比如南龙湖……这些区域的水分本来就不大，跌也跌不到哪里，抗过这一阵，还是会继续健康上行。
第五、品质盘。
即使今天绿博出现了降价，也不是说绿博的盘今天就不能买了，再强的牛市也有跌停，再熊的弱市也有涨停，同样，每一个区域都有很多在降价中仍能保持坚挺的楼盘，绿博有，其他区域也有，昨天说过：住宅看品质，商业看人气，办公看租金。住宅这东西，只要品质好，价格在区域的100%-150%以内，都经得起区域的震动。
最后，我在想，绿博降价到底和崔永元手撕娱乐业有没有关系呢？
（全文完）
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