撰文=徐三刀
—壹—
八月份，樂居地產座談會，大家一起回顧“新政滿月”，在樂居會議室，刀哥當時提出了一個疑問，市場地價無法控制、房價只能抑制，為什麼戶型設計不做調整?
下半年低密度土地供應多，洋房類、平層類產品扎堆供應，市場是否會消化不良。在限購之後，投資客戶退潮已成為定局，投資轉向自住，市場接盤無力，一定會造成大批供應與市場需求錯位。
備註：樂居地產數據統計，直指低密度物業供給
關於這一點，市場房源供應已經充分驗證了這一預判，大量高端產品、低密度產品進駐，向市場擠壓，市場一片叫好，卻又顯現高端客戶量不足。
—貳—
近期，市場變化不大，只是溫度越來越低，雖然不至於下跌，但局部價格放鬆也是事實，一些樓盤已經出現了週年慶、到訪送禮、分期等。
對於市場的走勢，我們一直認為“橫盤”概率最大，暴跌暴漲都缺乏邏輯條件，至少在外部因素沒有充分消解的情況之下，根本不存在鉅變的可能性。
但市場終究是高度分裂的，既然有樓盤一片冰冷，就有樓盤如火如荼。為了方便分析，簡單將中高端產品劃分為兩類：高層產品、洋房產品、大平層產品。
其一，洋房產品：如旭輝江山閱、南湖七號、中南青樾、綠城全運村、福星惠譽美術城、康橋悅榕園、上悅城、常寧府、陽光100阿爾勒、碧桂園·閱江府、中建錦繡天地、里程柳岸十里、萬科悅灣（部分產品包含別墅、小高等產品）。
其二，大平層產品：如長安金茂府、華潤置地·悅府、保億·公元印、龍湖景粼天序、中海長安府、恆大悅龍臺、翼中心（還有萬科·翡翠國賓、保利天悅，屬於三季度之前）。
其三，中堅產品：華潤九里、華潤未來城、當代嘉寶公園悅、碧桂園錦堂、遠洋·落子棲、萬科如園、君合天璽、萬科公園大道、紫薇·萬科大都會、匯悅城、中南菩悅東望城、綠地新裡格林公館。
以上分類還不包括老盤新推，中南•樾府、世茂璀璨傾城、保利心語花園、金地中心風華、恆大·養生谷、金輝高新雲璟、融創宸院等，這些項目都有洋房類產品。為了統計方便，還沒有加上秦漢新城、臨潼新區、國際度假區（東曲江）近十個別墅、洋房項目。
可以說，近十年來，西安從沒有沒有如此密集的洋房、別墅類產品供應，更不要說讓自住型客戶接收！
—叄—
如果以價格為劃分標準，可以將西安高端樓盤劃分為三個檔次：
15000元/㎡上下的盤有：萬科公園大道、中海太華府、紫薇西棠、金輝世界城C地塊、保億公元印、南湖七號、民.時代廣場、世茂璀璨傾城（洋房）、旭輝·國悅府、保利心語花園（洋房）。
17000元/㎡上下的盤有：保利天悅、中海長安府、就掌燈二期、碧桂園·高新時代、碧桂園·鳳凰城、金地中心風華（洋房）、金輝高新雲璟（洋房） 、金輝·世界城（洋房）。
20000元/㎡上下的盤有：融創壹號院、萬科翡翠國賓、長安金茂、華潤置地悅府、香榭御澄、翼中心、西安萬達ONE、龍湖景粼天序（備註:備案價格沒有出來，預期價格要高出龍湖紫宸兩個檔次）。
因此，當市場供應量大增，大平層產品與洋房類產品（社區）齊舞之時，市場供給與市場錯配，二者鴻溝在進一步拉大，最受傷害的就是剛需（細分一下：價格剛需）！
我們就會發現一個現象，一則，儘管市場上供應量極為充足，但剛需、剛改想要購買適合自己的產品，還是十分困難。二則，儘管市場對於房產渴求一直存在，但無論是價格、戶型，都導致對位客群稀缺。
—肆—
在“70/90政策”結束之後，房企產品線偏重於改善型物業，雖然呼應了市場消費升級需求，但也印證了任總“商品房就是給有錢人蓋的”。
西安市場好不容易迎來了發展良機，雖然短暫，但也說明了西安市場潛力。目前，市場上高端產品如金茂、融創、中海、保億、萬科、萬達等項目都引發了市場極大關注，這對於西安市場產品迭代有著助推之用。
對於當下的西安市場，我們也應該有冷峻的思考，在搶人大戰之中，西安能夠
“西安戶籍人口即將破千萬，有史以來最大規模”，憑藉的絕對不僅是文化和涼皮，最重要的還是西安開放的態度。如果，西安房價無法滿足“居者有其屋”的置業需求，那一定要在戶型設計上考慮，限制一定數量房企設計中小戶型，滿足市場中低端需求。如果二者都不能滿足，那就要快速考慮“共享產權房”，還有“公租房”。
備註：“十一五”時期強制要求70/90政策
即便是沒有“70/90政策”限制，西安樓市也應該多一些，例如30-50平米小戶型（1室、1室1廳）、60-70平米產品（60㎡兩室、70平米三室）設計，市場過度偏重改善，無異於提高了西安准入門檻。
城市的階層是多層次的，城市的消費也是多層次，不一定要全部高端，也不一定要全部大戶型，提高居住品質的含義，不能只是好地段、大品牌、低密度、高標裝，應該在戶型尺度上給“新西安”人多一些選擇！
西安想要發展成為國際化大城，必須能夠包羅萬象，一味追求大戶型、大樓距、大開間、大陽臺固然是“品質高端”，但卻也少了一份溫暖、包容、大度。
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