越南政府在2014年對2006年出臺過的《房地產經營法》進行了修改修正。規定外國人有權在越南購買和擁有住房。據此，外國組織、個人；外資企業；外企駐越分支、代辦處；外國投資基金和外國銀行駐越分行；獲准入境越南的外國人等有權購買、租購、接受贈送、接受繼承和擁有一棟公寓中住房數量的三成以下。這是房地產政策的亮點，有助於促進經濟體的發展。
2015年這個政策出臺之後，越南房地產外資的進入情況比較樂觀，直接有效地帶動了越南房地產市場發展，包括對整個越南的經濟都起到了積極的推動作用。來自於房地產方面的投資效應也開始顯現出來。這就是目前房越南房地產的大環境。
我們再來了解一下越南房地產市場的基本情況。
首先，越南有九千四百萬的在冊登記人口，以中青年為多，平均年齡二十多歲，非常有活力。代表性城市胡志明，常駐人口有一千四百萬，戶籍登記人口近九百萬。第二大人口城市河內，常住人口有近一千萬，持戶籍人口也有七百萬左右，從這兩個城市人口數量來看，房地產的發展是勢在必行。很多房屋低矮陳舊，設施也亟待改善。
從世界格局看，首先，越南是一個社會主義國家，憲法規定所有資源都是歸國家所有，包括土地、礦產，乃至每個人的一切。那麼越南之所以在房地產的建設上取得重大成就，是深入了研究中國的原因。越南的一些行政主政機關認為，中國的房地產發展有利於國家建設，所以越南也應毫不猶豫地堅定地推動房地產建設。
在投資越南房產的過程中，我們要理性地看待整個宏觀環境。在政府政策大利好的前提下，我們看準了這個趨勢，有效地投入資金，合情合理合規合法地獲得資產增值。
下面我再來講一下外國人在越南投資的大體情況。工業方面，有一個很著名的三星企業，三星電子在北寧省投資，是海外的一個重大投資項目，整個北寧省基本上有60%的人口在為三星和周邊配套的服務。三星整個產業鏈，也都是圍繞這個周邊產生的，不僅是北寧，河內周邊包括太原省，都被帶動著快速發展。
在工業投資，越南北部有一些重要的工業區，海防是重要港口，一些對外海運物流主要集中在海防；南部是以胡志明為首的一個大城市群，胡志明作為龍頭城市，拉動了整個南部的經濟增長和發展，因此被喻為“越南的經濟發動機”。這裡的金融貿易交易比較活躍，項目中相關的工業製造比較成熟，發展較快。胡志明周邊的工業區主要集中在同賴、平陽和隆安三個省。近幾年這三個省拉動了當地房地產市場價格的上漲。
在越南，土地私有化一直以來是根深蒂固的觀念。土地的使用權資源，應該是領先於中國的。包括農田、林地、工業用地、商業用地等等，越南對土地使用權的保護程度，也比中國好一些。要注意一點，越南所有的商業地產，像寫字樓、商場這一類，不管是外國人還是越南人，使用期限都是50年。
再來看一下外國人在越南購買房產和土地的區別。按照越南現行法律規定，外國投資者不能在越南購買土地，但是可租賃土地並獲得土地使用權，土地的所有權還是屬於國家和原來的開發商。而越南人購買的這個房或者土地，規定是永久的使用權。目前在越南投資的中國人成功拿到房產證的人數並不是太多，但這完全不影響大家對越南的投資熱情。通過我們這兩年的運作，一些樓盤30%都是外國人的，需求基本上都不夠。但是越南本地的消費需求還沒有到達這個層面。
▲ 胡志明地圖
上圖是胡志明地圖，大家可以看到，處在整個市區核心區的是第一郡，這裡集中了大量的高端的外資公司，很多高淨值的外國人或當地人在此居住。它對面是第二郡，目前處於開發階段。第二郡的右邊是第九郡，這一帶原來大多是沼澤，空地相對較多，發展相對容易。
以胡志明為例，第一郡是原來的行政中心，也是南越首都的中心——總統府，靠著河邊的碼頭。第三郡就是當時的外國管理者——法國人居住的富人區。第五郡在河邊商業貿易，這裡是華人聚集區，做生意的比較多。越南有這樣一個說法，在胡志明，玩在第一郡，吃在第三郡，做生意的在第五郡，混的人在第四郡。
第七郡自發展以來，地價從當時的幾十塊美元一平方，一直漲到現在的七千塊錢一平方。越南人炒地價漲的非常快，但是房價並沒有漲太多，整個房地產外資經營的不是特別多。所以房產的升值是可控的。為什麼這麼說呢，因為都是一個房地產公司在開發，跟著這個節奏走，沒有什麼暴漲暴跌。大家一直都是在投資新房子，二手房的交易市場並不活躍。越南二手房的交易主要集中在帶土地的宅子上，公寓的交易並不是特別火爆。
目前在越南居住的外國人大多是從第七郡向第二郡轉移，或在向回機場附近的一些高檔小區轉移，這是一個趨勢。第九郡也在發展，因為地盤很大，當地的投資者投機者購買了大量的土地，導致土地價格也在上漲。越南人投資土地的漲速非常快，而且土地價格遠遠高於中國的土地價格。在第一郡最核心區域的步行街，土地價格高達每平方米5000美元。
那第一郡的房子價格是什麼情況呢？目前在售的Good River、VINCOM PLAZA商場的樓盤都是在每平方米5000美元以上。緊挨著第一郡的平盛郡，VINGROUP下面的CENTRE PARK樓盤已經售完，價格都在2200美金左右。第二郡現在房價被追漲，每平方米也在2000~3500美金之間。
第三郡和第一郡的價格相差不是很大，樓盤基本上都是在3500~4000美元左右。第五郡的樓盤基本都是在3000美元左右。第十郡也是在2500~3000美金，十一郡也類似。相對便宜的就是第六郡，然後八郡四郡的價格呢，現在漲得比較高一點，第七郡的價格相對還是可控的，目前也在兩千到三千美元不等。
越南的土地和房子的價格有天壤之別，大家在投資的時候一定要了解清楚，不要把土地帶房子的價格和外國人投資的公寓混淆。
下面再來講一下外國人居住的情況。目前在越南居住的外國人，韓國人排第一名，第二名是日本，第三名是新加坡，第四名才是中國人。我們中國人過去的，主要是為了參考和了解，還處於關注的階段，不像韓國人那樣投入。前幾年的出租回報率比較高，像臺灣人和新加坡人，他們在2014年之前沒有開放之前就開始投資越南房產，因為他們有不少人長期在越工作，具備優越的條件。
再來談一下租金回報。第一郡的房價比較高，但是租金回報率相對比較低，在5%左右。周邊的新平郡，就是剛才說的房價不到2000美金的地方出租率相對來說比較高，回報率在7%~8%，甚至有些靠近工業區的外國人多一點的地區租金回報率能達到10%左右。
胡志明的租金目前還是很可觀的，從2014年到現在，局部地區的房價已經漲到50%~60%。也有極少部分地區的沒怎麼漲價，因為胡志明從七五年解放之後，有些地方的基礎設施目前還沒有改善。就是要看整個政府的規劃了。
下面介紹一下整個投資房產的交易流程。首先，大家要進入越南，提供護照和有效簽證，最少要去1次。如果沒有有效簽證，開發商合約是無效的。所以說選房可以授權、預交定金授權、籤合同可以授權。籤正式買賣合同一定是要進入越南、有效簽證。這一點是越南國家法律明文規定的。第二，付款方式，目前現房的話可以付全款，期房可以分期付款，只要在交樓之前付完就可以。
另外在購買的時候要注意合同樣式。購房合同基本上是統一格式，報價一般分含稅和不含稅兩種，不含稅的話，房產新房增值稅為10%。另外，交完房還有一個2%的房屋維修基金。合同都是提供越南文或者越南文加英文版的，沒有中文版。計價單位必須是越南盾，所有其他的計價單位都是不合法的。
以前外國人可以直接用黃金、美元購買房屋，現在越南已經不實行這樣的購買方式了，在這裡跟大家明確一下，避免後期交易出現問題。在交易或者購買的過程中，要儘量選擇比較知名的開發商和品牌，最好是外資的，相對來說比較規範。最後還是呼籲大家要理性投資，不能盲目地跟風。今天我就講到這裡，謝謝大家！
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