本文转自：沈视楼市
上半年，“抢人”成为城市间的热门话题，以二线城市为主导的抢人阵营，不同程度地降低了落户门槛，变着花样给予高学历人才相应的落户优惠政策，谁也没有想到，过去以每年5万人口增速的西安竟在这轮抢人攻坚战中脱颖而出。
今年以来，多次简化落户流程，落户政策持续放宽，截止2018年11月20日，西安本年落户人数已超过70万人，尽管吸纳人口饱受非议，但从指标上来看还是给出了完美的答案，也让不少人开始聚焦西安。
大家应该记得今年上半年关于落户新闻接连不断，一边是房荒，一边是不断刷新的新西安人数字，能不叫购房者恐慌吗？而近期，官方发布截止11月4日，西安迁入人口共计66.5万人，户籍人口达到981万人；截止11月20日12点，迁入共701343人。
根据公开数据推算，11月4日-11月20日，西安新增户籍人口35792人，日均落户人数超过2300人。
2300人！虽不及上半年落户的速度，但比7-11月落户提速不少。这难免引发大家对后期楼市走向的担忧，会不会“历史重演”，再次由于快速上涨的落户数导致房源紧缺的市场现象呢？
壹丨全年落户高低速换挡
在简化了落户流程、出台了大学生凭“两证”即刻落户的新举措后，3月23日，西安当天落户人口达到创历史纪录的8050人；4月1日，西安发布统计数据：一季度落户西安人数达24万余人，已接近去年25.7万人的落户数据，仅仅过了半个月后，新落户西安人数已超过30万。
5月14日，落户人口达到40万；6月20日，2018年西安落户人口突破50万；9月4日，2018年西安落户人口达到60万；11月4日，迁入人口66.5万；11月20日，迎来年度第70万个“新西安人”。
从今年公开的数据能够看出，上半年是落户人数激增的时期，6个月的时间完成了50万的落户人口指标，日增近3000个新西安人 ；进入下半年，落户速度明显放缓，时隔四个半月仅新增了16.5万人，落户速度下降到了平均日增1230人，而近期，西安利用“落户定制方案”等手段让落户速度重回快车道，半个月的时间，落户近3.6万人。
贰丨快速落户冲击西安楼市
根据监测数据，2017年四季度，西安全域共有106个项目开盘，29230套房源售出18186套，平均去化率仅为62%，尤其是在2017年11月、12月，仅有万科金域未央、万达one两盘取得100%的去化。而商品住宅的去化周期也由去年6月份的4个月上升到了12月份的8个月，可以说按市场发展的正常趋势西安楼市已逐步趋稳，购房者也相对理性置业。
可进入2018年，在持续放宽的户籍政策下，限购政策变得形同虚设，西安楼市在年后又迎来了一个“春天”，2018年3月-6月，四个月时间共有33601套房源入市销售，开盘时售出31101套，去化率达到92.5%！
新房市场的供不应求自然会传导到二手房市场，上半年新房市场相对混乱，通过首付比例筛选客户、只接受全款客户、摇号暗箱操作等违规行为，折腾得购房者心力交瘁，不少人不得将眼光转向二手房市场，但由于二手房不受限价管控，房价在这个阶段隔夜涨价、房东违约的案例屡屡发生。
而这段楼市癫狂的时期正好与“新西安人”高速涌入的时间点重合！虽没办法去判定每个人落户的原因，但得承认落户人数激增无论从需求量还是购房心里上都给楼市带来了一定的冲击。
大家都知道上半年楼市疯狂是“房荒”所致，而引起“房荒”的主因便是“人多房少”，除了大量涌入的人口，2017年冬季的封土期也影响了商品房的供应量，4个月的封土期间仅有61万方商品住宅取得预售证（而在刚刚过去的2018年10月，取证的商品住宅预售面积达到了125万方），也就是每月供应大约15万方，而今年商品住宅的周度平均供应量都达到27万方。所以今年上半年需求大增，供应缩水，是饥饿营销的套路。
叁丨西安“房荒”还会重演吗？
如今西安楼市渐冷，高价楼盘去化吃力，非限购区域遇上客难题，难道西安落户此时提速是在救市？再次增加需求？
可能性不大！落户人数虽有所增加，但仍难与上半年的落户速度“媲美”，况且控制房价上涨的大基调未曾改变，购房者对市场预期的转变也难以在短期内反转，除此以外，供应端也和去年明显不同：
① 今年的“禁土令”仍未出台。去年早在10月国庆收假后，陕西省住建厅便公示了西安11月15日将开展为期4个月的封土期，除地铁项目、市政抢修抢险工程之外的建设工地禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业。而今年，暂无封土期的消息，目前只针对部分工地进行检查，也能看出不希望因为封土而重蹈房荒覆辙。
②后期可入市房源充足。根据西安市统计局公布的数据来看，2018年1-9月，西安市房地产开发投资1857.97万平，同比增长11.6%；全市房屋本年新开工面积达1946.79万方，较去年同期增长3.6%；房管局2月公布了2018年全年房源入市计划，计划供应面积高达2697万方，而今年1-10月实际供应仅为906万方，大量积压的房源将在年末及明年陆续入市，如果供应能够如期而至，那么后期流入市场中的房源数量还是较充足的。
③放松预售申请条件。上周西安市政办公厅下发了放宽预售申请的条件的通知，住宅建面低于3万方的楼栋，在申请预售证时，向房管部门说明有关情况后即可办理。
④商品住宅库存回暖。截止2018年10月末西安市商品住宅库存量为541.49万㎡，较9月增加了23.21万㎡。西安商品住宅已连续两月出现供大于求的情况，库存量在8月份达最低点后，已连续两月回升上涨，只是增幅有限，去化周期仍保持在4个月的较低水平，还需保持高供应节奏。
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