一曲涼涼獻給廈門房價

一曲涼涼獻給廈門房價

2018年7月2日，廈門的土拍真的很涼，如下表：

然後，我們對比一下2016年8月26日的土拍結果，如下表：

短短的兩年時間，廈門島外的地價已經腰斬。

同樣的，2016年8月26日土拍之後，大家財富俱樂部也對廈門的房價進行了分析，我們回顧一下我們當時的看法，如下（兩個橫線之內的部分是我們當年的看法）：

（一）脫離了平均趨勢的前車之鑑：海口和三亞

圖 海口、三亞和全國平均的二手住宅價格同比

但是，後來三亞和海口的住宅價格跌成了狗，如下圖：

圖 海口和三亞的樣本住宅價格（元/平米）

（二）貨幣如何走才是最關鍵

貨幣在影響投資情緒

貨幣大概率寬鬆。我們看到的結果是這樣的：“3月份的政府工作報告中，居然把M2的增速目標調高至13%。這分明是貨幣寬鬆的信號！要知道，自2010年GDP增速下行以來，M2增速目標一直是往下調的，如2011年下調至16%，2012年下調至14%，2013年下調至13%，2014-2015年再下調至12%。2013年GDP增速目標是7.5%，今年的目標是6.5%-7%，顯然，今年GDP對應的M2增速應該是11%才合理，或至多12%，故確定為13%是超預期的。結果，1季度的新增貸款達到4.61萬億，比2009年推出四萬億投資計劃時的貸款規模還多。”（李迅雷 《寧可慢增長，不可負增長——近期政策讓你費解了嗎？》）

（三）流行的匯率崩潰論不靠譜

匯率僅與可貿易部門的通脹相關，與不可貿易部門的價格毫無關係（房地產就是重要的不可貿易部門）。具體詳見筆者之前的文章《匯率與房價真的是蹺蹺板？》和《究竟是什麼在決定匯率變動？》。

（四）貨幣供給=企業主動信用擴張+央行主動貨幣擴張

1、企業主動加槓桿通過存款準備金率擴張M2，這是從1990年開始~2015年的中國25年期信貸擴張週期，M2增速經常達到兩位數增速，大部分的原因是企業主動的。

2、從2015年開始，企業玩不下去了，企業在降低槓桿，投資萎縮，導致的貨幣主動性的擴張變成了央行主動擴張，所以看到M1增速比M2快很多。

3、M2的增速究竟多大，決定權在央行，即便是企業不通過存準擴張M2，央行也會使勁發M1。

4、硬拉昇M2的結果就是可貿易部門的價格上漲，匯率下行。但是我們的外儲可以保證匯率三年無憂，央行且戰且退，一邊發貨幣一邊緩慢調整匯率，使得匯率貶值。

（五）綜上，房價有可能會在3年內繼續在貨幣的泡沫中上行

但是，是泡沫一定會破，那什麼時間破，筆者不清楚，筆者想通過編制投資情緒指數來預測一下，可是我大力推廣問卷，也沒人給我做問卷（有效回收問卷數44份，多麼吉利的數字啊！）。

當前，我們對廈門的房價判斷是未來的房價仍然取決於貨幣走向，17年的下半年以來管理層堅決的表態貨幣不會放水，但是我們看18年的做法卻是放水了，7月5號下調存準0.5%。中國的貨幣政策與標準的貨幣政策有非常大的差別，標準的貨幣政策是遵循泰勒規則的，比如美國，美國的貨幣政策主要是調整其聯邦基金利率，這個利率的參數主要有兩個，一個是通脹率、一個是失業率。當失業率走低，通脹預期走高時，美聯儲就會收緊貨幣，提高利率。而中國的貨幣政策完全取決於經濟增長速度，當房價預期走低，賣地收入降低，經濟乏力時，就會放鬆貨幣政策，這是一貫做法，接下來我們拭目以待吧。

本文主要參考材料是《中國的房地產業向何處去》一書，本書是國內第一本放眼全球房地產業，通過研究美國、日本和德國長達百年的房地產歷史，總結房價運行規律，最後落腳到中國房價的書。本書邏輯嚴謹、數據詳實，是難得的講透房價的好書。作者是查理·芒格的忠實信徒，經濟學功底紮實，通過社會學、歷史學、經濟學和心理學各個跨學科的角度去審視房價，全書透過160餘張圖表，為讀者揭示了一個客觀的房地產世界。

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關鍵字: 一曲 匯率 投資