1、物業管理區域怎樣劃分？
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▌ 新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。
建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向區（縣）房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求。區（縣）房地產管理部門應當按照第一段的規定劃分物業管理區域，並在地籍圖和房地產登記冊上註記。
尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區（縣）房地產管理部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府），按照第一款的規定，結合當地居（村）民委員會的佈局劃分物業管理區域，並在地籍圖和房地產登記冊上註記。（《上海市住宅物業管理規定》第五條）
建設單位向區（縣）房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求時，應當提交建設項目規劃設計方案。房地產管理部門應當徵求物業所在地街道辦事處（鄉鎮政府）意見，出具劃分物業管理區域核定單，並告知規劃管理部門、房地產登記機構和建設單位。
物業管理區域需作調整的，區（縣）房地產管理部門應當會同街道辦事處（鄉鎮政府）聽取業主意見。作出調整物業管理區域決定，應當在相關物業管理區域內公告。（滬府發〔2004〕38號）▌
2、業主在物業管理活動中享有哪些權利？ 履行哪些義務？
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▌ 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
業主在物業管理中，除享有以上權利外，還有權提議召開首次業主大會會議，有權推選業主代表，並享有被推選權。
業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
業主在物業管理中，應當履行以上義務，還應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯繫地址、通訊方式。（《物業管理條例》國務院令第379號第六條、《上海市住宅物業管理規定》第六條） ▌
3、成立業主大會必須具備什麼條件？
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▌ 一個物業管理區域內，房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售並交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。（《上海市住宅物業管理規定》第七條）▌
4、業主大會履行哪些職責？
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▌業主大會履行下列職責：
（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業管理企業；
（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；
（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。（《物業管理條例》國務院令第379號第十一條、《上海市住宅物業管理規定》第十條）▌
5、分期開發項目的物業小區成立業主大會和業主委員會，有何具體規定？
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▌劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業管理招投標應當以該物業管理區域為範圍。先行開發區域內銷售並交付使用的物業符合《規定》條件的，應當成立業主大會，業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定。業主大會決定聘用物業管理企業的，物業服務合同期限不得超過2年。業主大會成立後接受交付使用物業的業主，成為該業主大會的成員，依法行使權利、履行義務。
業主大會成立後，業主委員會應當將業主大會決定的事項告知建設單位；建設單位銷售該物業管理區域內的物業，應在房屋銷售合同中明示業主大會的決定事項。（滬府發〔2004〕38號）
劃分為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，先行開發區域內出售並交付使用的物業符合《規定》條件的，應當成立業主大會，選舉產生業主委員會。就業主委員會組成人數應當按照分期開發建設的物業建築面積比例，在《業主大會議事規則》中予以約定。業主大會成立後接受交付使用物業的業主，即成立該業主大會的成員。業主委員會應當按照《業主大會議事規則》的約定，增補業主委員會委員。▌
6、小區車輛被盜為什麼物業不賠償？
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▌首先《前期物業服務協議》第三章第十條明確規定物業服務企業不承擔人身、財產的保險、保管責任，只是維護公共秩序保證本物業區域內車輛停放有序、交通順暢；物業服務企業只要按規定進行巡邏，盡到了相應的義務就沒有賠償責任。業主本身也要具有防範意識，保管好自己的車輛儘量放在車庫或地下室。只有在物業服務企業向業主收取車輛管理費或停車費的情況下，物業服務企業才會承擔一定賠償責任。▌
7、家中財產被盜物業是否承擔賠償責任？
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▌屬於盜竊案件的應有警方進行備案處理。如果物業嚴格按照規定時間進行巡邏服務，履行了合同義務是不應當承擔賠償責任的。▌
8、業主在裝修之前未對衛生間、廚房做閉水試驗，在入住後發生漏水事故，物業是否承擔維修責任？
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▌不承擔，因為業主在辦理裝修手續時，物業服務人員已告知其裝修注意事項，且簽訂了裝修服務協議，在裝修過程中或在後期使用中造成漏水，由業主自行承擔。▌
9、租戶欠交的物業費是否應由業主承擔？
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▌是。業主按照租賃合同的規定要求租戶繳納物業管理費用是業主與租戶之間協商的事情，與物業公司無關，物業服務的主體就是業主。▌
10、房屋質量有問題，業主可以拒交物業管理費嗎？
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▌首先要讓業主分清責任人，物業公司與開發商是單純的兩個民事主體，他們之間是相互獨立的，互相之間不應為對方承擔民事責任，業主不能要求物業服務公司為開發商前期的建設質量等問題負責，因此不能因為房屋質量問題拒交物業費。至於在質保期存在的質量問題，物業公司可以協助業主與開發商協調處理，保修期之外的業主可以委託物業或其他維修人員進行維修，但都屬於有償服務。▌
11、籌備組如何認定核實業主身份？
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▌ 房屋的所有權人為業主。
業主身份的認定以房地產權證記載的權利人為準。房屋已出售並交付使用但尚未領取房地產權證的，房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業主。房地產權證記載的權利人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過一人的，應當推選一人參加業主大會會議。（滬房地資物〔2005〕60號）
首次業主大會由籌備組對業主進行身份確認，業主委員會成立後召開業主大會時由業主委員會確認，業主委員會換屆由換屆改選小組進行業主身份確認。
業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯繫地址、通訊方式。業主委員會日常運作中就應該要求業主履行業主義務及時提供相關聯繫地址和通訊方式，以確保業主清冊的完整、準確。（《上海市住宅物業管理規定》第六條）▌
12、業主代表怎樣產生？業主代表如何履行職責？
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▌業主大會以集體討論形式召開會議的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表產生的方式、人數等由業主大會籌備組確定並組織業主推薦產生業主代表。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選業主代表參加。
業主推選代表參加業主大會會議的，業主代表應於參加業主大會會議的3日前，就大會擬討論的事項書面徵求所代表的業主意見，業主大會會議凡需投票表決的事項，業主贊同、反對及棄權的表決票經本人簽字後，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。（滬房地資物〔2005〕60號）▌
13、業主小組的組成方式怎樣？業主小組履行什麼職責？業主小組會議形式包括哪幾種？
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▌ 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。
業主小組履行下列職責：
（一）討論業主大會擬討論的事項；
（二）推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意願。
業主小組會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。（《上海市住宅物業管理規定》第十五條）▌
14、業主投票權有哪些具體規定？單個業主投票權超過30%時，業主投票權怎樣計算？
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▌業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數計算，每套計一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的物業建築面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產權證書的，可與其他業主合併計票，每滿一百平方米計一票。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。（《上海市住宅物業管理規定》第九條）
單個業主在首次業主大會會議上的投票權超過全部投票權30%的部分，應分攤給其他業主。停車場（庫）以及依法歸全體業主所有的物業，不計投票權。（滬府發〔2004〕38號）
單個業主在首次業主大會會議上的投票權超過全部投票權30%的，業主投票權可按下列方式之一計算：
計算方法一：1、單個業主的投票權為30%；2、其他業主投票權=原投票權+原投票權×分攤係數
分攤係數=單個業主超過30%的投票權÷其他業主投票權（若需要限定投票權的業主為兩個及以上，分攤係數=單個業主超過30%的投票權之和÷其他業主投票權）
計算方法二：單個業主投票權按下列公式計算（N為超過30%投票權的單個業主個數，單個業主實際投票權取計算值的自然數部分）：
單個業主實際投票權/單個業主實際投票權×N+其他業主投票權≤30%
即：
單個業主投票權≤ 其他業主投票權×30%/（1-30%×N）
不足100平方米有單獨房地產權證的非住宅物業的業主，在首次業主大會會議行使投票權時，可以在物業管理區域內與其他業主合併計票；在業主小組會議行使投票權時，可以與業主小組內的其他業主合併計票。（滬房地資物〔2005〕60號）▌
15、 業主大會議事規則應對哪些內容作出具體規定？業主公約應對哪些內容作出具體約定？
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▌ 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。（國務院《條例》第十八條）
首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主小組的設立、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。（《上海市住宅物業管理規定》第九條）
業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。（國務院《條例》第十七條）
首次業主大會籌備組應該參照市房地資源局制訂的示範文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案），經業主大會通過後實施。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。（滬房地資物〔2005〕60號、《上海市住宅物業管理規定》第十一條）▌
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