【按】作為你家城平臺創始人、全國知名房產專家，拆哥對於京城地產發展歷程、全國各地區域規劃十分熟悉。就很多北京海淀區粉絲關注的中國地質大學老房原地拆除回遷，進行解讀。
中國地質大學棚改項目已於日前拿到“選址意見書”，意味著在有效期內，土地規劃方案原則性獲批。該項目位於海淀區學院路，西臨展春園西路，北臨成府路，總用地約12.1公頃，其中包括海淀區政府用地約904平方米。現狀為中國地質大學生活區住宅樓、平房及海淀區直屬公房紅樓，地上總建築規模為19.8萬平方米。
中國地質大學提出對該地區進行棚戶區改造，擬拆除生活區現狀危舊房屋約4.4萬平方米、海淀區直屬公房紅樓約2836平方米，同時拆除教學區範圍內約1.6萬平方米的筒子樓，總拆除規模約6.3萬平方米。擬新建住宅及配套設施，新建地上建築面積約16.2萬平方米，建築高度84米，綠地率30%，配建一處地區級文活動中心不小於2500平方米，加快實施已規劃的六班幼兒園。
2016年4月28日至5月27日，北京規劃委對相關意見進行反饋。：
一、各方沒有重大分歧的意見
1、安全疏散問題
居民意見：建築高度84米屬於高層住宅，是否滿足8級以上抗震要求，遇到火災消防部門是否有能力救助，居民安全疏散是否符合要求。
建設單位意見：本項目按照抗震設防烈度8度進行設計，滿足《建築抗震設計規範》（GB50001-2010(2016局部修訂版)）和《建築設計防火規範》(GB50016-2014)相關要求，撲救場地及疏散均滿足規範要求，本項目施工前，施工圖紙須經消防部門審核，竣工時，還要經過消防部門驗收，從設計、施工、驗收各環節均需滿足消防相關要求。建設單位也承諾在項目建成後的使用過程中也將按消防要求進行嚴格管理，保障居民安全。
規劃委意見：該項目均按照國家相關現行規範和要求進行設計、施工和驗收，抗震、消防等各環節均符合現行要求，且建設單位承諾進行嚴格管理，保障居民安全。雙方意見沒有重大分歧，均予採信。
2、改造範圍調整問題
居民意見：中國國土資源航空物探遙感中心和北京地質印刷廠提出，眷16、17、18、19號樓建於70年代末，將這四棟樓統一納入改造範圍。
建設單位意見：經我校與航遙中心及北京地質印刷廠進行溝通協商，達成一致意見：同意將北京地質印刷廠的眷17、18兩棟樓和航遙中心的眷16、19兩棟樓納入棚戶區改造範圍，但由於地質大學、航遙中心及北京地質印刷廠為三個實施主體，目前工作進展情況不一，故我校在推進生活區改造的同時將參照改造政策為四棟樓回遷安置預留足夠的建築規模，在規劃佈局、配套設施及交通組織上進行統籌設計，確保滿足該四棟樓的改造需求。
規劃委意見：三方已協商一致，同意眷16、17、18、19號樓納入棚戶區改造範圍。各方意見沒有重大分歧，均予採信。
3、電梯問題
居民意見：高層電梯最好進深2米，以方便搶救病人的擔架進入
建設單位意見：按照《住宅設計規範》（GB50096-2011）的相關要求，本次新建住宅均設置兩部電梯，且有一部為可容納擔架的電梯，可以滿足搶救病人的擔架進入。
規劃委意見：本次新建每棟住宅均設置兩部電梯且有一部為可容納擔架的電梯，符合《住宅設計規範》（GB50096-2011）第6.4.2條的相關要求。各方意見沒有重大分歧，均予採信。
二、屬於我委職責範圍的各方不同意見
1、人口疏解政策問題
居民意見：擴大居住人口，現有1500戶擴大至3000戶，不符合當前控制人口政策。
建設單位意見：本次改造範圍共涉及現狀住戶2766戶，其中現狀保留1490戶，拆遷1276戶，拆遷包括三部分即生活區823戶、教學區366戶，西北角紅樓87戶。本次規劃的新建戶數1436戶，其中用於安置原拆遷居民1276戶，新增戶數160戶。新增戶數作為我校自的持公租房，用於解決我校引進學術帶頭人、高層次人才及骨幹教師的臨時居住問題，保證學校教師隊伍的穩定，緩解學校人才持續流失的壓力。以上均為北京戶籍人口，未新增人口，與當前中心城人口疏解無矛盾。
規劃委意見：本項目改造後新增的160戶全部為自持的公租房，未新增人口，與中心城人口疏解政策無矛盾。建設單位意見符合事實，予以採信。
2、規劃實施問題
居民意見：規劃一期工程中幼兒園、綠地、地下停車、道路等配套設施未建設完成，進行再次規劃是否妥當，應先完成一期後，再進行二期工程。
中國地質大學（北京）生活區改造項目於2002年取得了市規委核發的總體規劃審查意見，規劃新建地上建築面積247920平方米，已建設完成了46、47、48、49及1a樓共計71250平方米，後續工程由於拆遷、資金等問題擱置。2013年，生活區改造項目納入北京市棚戶區改造名錄，為了滿足新增的海淀區房管中心紅樓和地質大學教學區內混雜住戶的搬遷安置需求，申請對原總體規劃方案進行調整，規劃新建地上建築面積227565平方米，已實施約31.3%。我校將嚴格按照《北京市居住公共服務設施配置指標實施意見》（京政發【2015】7號）要求，確保居住公共服務設施與住宅建設同步實施，其中，社區綜合管理服務類、教育類、醫療衛生類公共服務設施在住宅總規模完成50%前，其他公共服務設施在住宅總規模完成80%前完成建設，並同步驗收、同步交付使用，按照規劃統一實施，完成所有規劃內容，包括住戶關心的幼兒園、綠地、地下停車、道路等配套設施。
規劃委意見：為了解決新增的海淀區房管中心紅樓和地質大學教學區內混雜住戶的安置問題，按照集約節約用地的原則，適當增加住宅規模，對原已批覆的總體規劃方案進行調整優化。建設單位將按照調整後的規劃方案繼續實施，建設完成所有規劃配套設施。我委將嚴格按照《北京市居住公共服務設施配置指標實施意見》（京政發【2015】7號）要求辦理相關規劃手續。建設單位意見符合事實，予以採信。
3、日照和通風問題
居民意見：幼兒園選址影響周邊現狀建築的採光，規劃R3號住宅樓影響北側規劃住宅的採光和通風。
建設單位意見：結合居民意見，進一步優化了設計方案，擬建方案對周邊現狀和規劃建築的日照符合《城市居住區規劃設計規範》GB50180-93(2002年版)的要求，滿足國家相關日照標準的要求。通風問題在國家和北京市相關標準和規範中沒有具體明確。
規劃委意見：根據中國中元國際工程有限公司關於擬建項目的日照說明，該項目建成後對現狀和規劃居住建築的日照影響符合《城市居住區規劃設計規範》GB50180-93(2002年版)的要求；符合建設部第146號令第四十三條的規定。通風問題無相關法律法規規定。建設單位的意見符合法律規定，予以採信。
4、其它相關意見
居民意見：建議蓋板樓，浴室和廁所設計各為一室，方便人口多的家庭使用；希望新樓採光窗多些，新蓋家屬樓1-3層儘量作為住宅使用，方便老人出行。
建設單位意見：本項目設計充分考慮宜居性，結合回遷需求統籌設計單體戶型，戶型設計和採光窗設置等均滿足《住宅設計規範》（GB50096-2011）相關要求，本項目的新建住宅均按規範要求配有電梯，滿足老年人群上下樓的需求。
規劃委意見：設計方案滿足《住宅設計規範》（GB50096-2011）相關要求。建設單位意見予以採信。
關注更多北京房地產市場資訊，可關注房產專家拆哥系列房產討論群，添加作者團隊安安 vx:【mmdou2735】!
閱讀更多 北京拆哥 的文章
