當全國各城市都開始進入回調,市場越來越冷：各城市土拍涼涼、各項目祭出“降價促銷”的大招、房源敞開賣不捂盤不惜售只求快速回款，各房企開始收縮戰線，清業態、清項目、清員工...
有一個城市竟然逆勢上漲，而且勢頭不小，那便是——蘇州。
蘇州
18,498/㎡ 較上月+1.26%
Part.1
蘇州的火熱，和長三角其他城市的萎靡不振相比，真是兩極分化，冰火兩重天。
現在的蘇州，市場熱情被點燃，城市中走出了一個獨立行情，由核心區蘇州工業園區帶起，奇葩地在行情末端又來了一次小小的翹尾。
現在的上海，下半年郊區新房供應量大但去化率慘淡，主城區二手房一直在降價、成交週期長的漩渦中掙扎。
現在的南京，因為在上一輪行情中漲得太多，現在新房二手房基本都有相應的回調，只有南京的網紅板塊河西因為“名校+改善”的定位，所以價格比較紮實。
現在的杭州，雖然與蘇州基本面很類似，但杭州是屬於新房為主的供應結構，之前一二手房倒掛嚴重，所以是二手房價格跌下來。目前最大的機會就是去搶限價新房的紅利，杭州的限價的原則就是：綜合計算限價=地價+周邊新地價，那麼就是當年哪個項目的拿地價低，價差空間就越大，目前杭州城市購買力強，新房市場依然比較堅挺。雖然杭州未來的紅利很多，但杭州目前的房價已經釋放了這些城市化紅利應有的房價溢價，沒有多少被低估導致的價差。
現在的嘉興，在房價輪動中熱炒了一波“環滬”概念後，因為本身城市基礎差、供需不健康，土拍涼涼，行情迅速熄火，連當地開發商都認為嘉興未來兩年可能會陷入“滯漲”行情，本地人少，消化不了這麼大的庫存量。與上海僅有高鐵通達，交通通達性較差，城建落後，目前完全無法滿足“上海工作、嘉興居住”，非常尷尬。而且環滬板塊已經有相對成熟的崑山板塊可選，所以已經被市場上普遍的購房者拋棄。
現在的南通，典型的小市場，因為政策寬鬆，被炒菜者熱炒了一波，而且短期內棚改貨幣化安置購房得需求爆發，價格已被炒到高位。雖然經濟強，但一直都雞血高額，提前透支了未來3年的房價預期，市場疲態初現，市場觀望情緒極其嚴重，需要等供需結構改善，才能為下一波行情積蓄能量。
在涼涼的長三角，蘇州為什麼能上演逆勢上漲？現在的蘇州值不值得去追一波行情？
我們今天就來談談這個話題。
通過種種的市場表現，我們有理由相信，現在的蘇州，正在醞釀一個全國樓市下跌，唯蘇州上漲的特立獨行結構性行情，而且蘇州今天特立獨行的逆勢上漲，早在2年前就埋下了根。
蘇州工業園區▼
Part.2
首先我們來分析為什麼蘇州在本輪行情中又翹了一次尾巴呢？
因為蘇州被壓抑得實在是太久太久了！
1.房價被限價壓抑太久了！
其實，蘇州一直都是長三角限價最嚴格的城市。
蘇州金雞湖▼
在2017年下半年，蘇州優質項目價格基本是2.2萬/㎡，精裝交付，而城市土拍樓面價全面突破2萬，而這個城市的經濟、民富、城建都決定了這個城市會有極強的補漲需要，未來的空間至少是均價3.5萬/㎡。如果是有改善升級的需要，一定是買這個城市最核心、城市規劃和配套最好的板塊、限價最嚴格、與新加坡合作建設的——金雞湖園區。
這個城市有強烈補漲的需要，而作為最優質的板塊在大盤上漲時一定是上漲得最多的。
因為蘇州的限價是按照地價+建築成本+開發商利潤去制定的，這就導致了同一條路，同一片區，僅僅是一路之隔，可能是因為地價不同，定位差不多的的兩個項目，一個賣2.8萬/㎡，一個賣3萬/㎡。其中，顯然有極大套利空間。
限價規定：一個項目1年內漲價不得超過12%。所以蘇州可以說是本輪房價上漲之下，長三角乃至中國唯一一個被限價壓制，而房價上漲紅利尚未完全釋放的城市。
在嚴厲調控和打壓之下，2017年-2018年兩年裡，蘇州的房價被長期摁在一個無比穩定和平衡的狹小空間之中，在這小小的空間中，蘇州這座城市本身強大的基本面和局部因素的扭曲導致市場在不斷為上漲積累動能和能量。
而現在隨著全國一盤棋，市場遇冷，政策對限價的打壓開始有所放鬆，而且隨著高價地塊入市，蘇州房價也隨著水漲船高，正式進入補漲行情。
這個城市有著最好地段、最好學區、最好景觀、最好配套的區域，整個城市最值得驕傲的區域——金雞湖園區，終於不負蘇州人民的房價預期，房價一口氣噌噌噌跑上4萬+。
2.供需被壓抑太久了！
來看看蘇州市場近期的驚喜表現：
9月19日晚，建發獨墅灣278套房源，客戶共約550組，去化347套
9月21日晚，路勁大湖世紀首開278套房源，客戶共約250組，去化210套
其中最火的要數，10月21日園區三盤唐寧府、蘇州中心9號（俗稱“大褲衩”）、白塘壹號齊領預售，蘇州土豪傾巢出動！買到就賺100萬？園區排隊認籌刷爆蘇州朋友圈！
10月21日，蘇州金雞湖東區，1號線鍾南街站地鐵房唐寧府排起長隊到地下車庫，208套房源，8秒搶光！
唐寧府排隊都排到了地下車庫▼
10月21日，蘇州園區核心地段的項目——蘇州中心9號（“大褲衩”），搖號預約金30萬元/套，在認籌刷卡的購房者排起長隊。
購房者排長隊交資料認籌▼
10月21日，蘇州園區坐擁白塘生態植物園稀缺景觀的頂豪項目——白塘壹號驗資。首套首貸，辦理150萬存單；首套有貸款記錄，已結清，辦理250萬元存單；第二套，辦理400萬元存單；第三套，辦理500萬元存單。開盤前幾天，到蘇州各大銀行拉徵信的購房者打徵信的人山人海。
2018年，瘋狂的杭州排長隊搖號驗資搶房歷歷在目，而這一幕，在全國樓市遇冷，連網紅炸子雞杭州都涼涼的情況下，竟然在金雞湖畔再次上演！
當全國其他城市都在回調；市場遇冷，剛需改善投資觀望；項目降價，拉橫幅維權打砸售樓部…蘇州老百姓的房價預期竟然是：蘇州要逆勢上漲！
因為限價導致的價差！因為蘇州園區沒有住宅供地了！買到就是賺到園區絕版豪宅！現在是4萬+，以後是5萬+、6萬+、7萬+、8萬+…
說來說去，還是因為蘇州供需緊張的大勢，連續8個月的住宅極低供應之後，蘇州終於進入集中推貨期，長期被壓抑的需求終於得到了釋放，房價逆勢上漲！
而且支撐蘇州人民最強大的預期除了供需大勢導致的結構性行情，最關鍵還是蘇州的經濟和房價之間存在著巨大的溢價空間。
Part.3
其實無論再怎麼冷的市場行情，總有城市會脫穎而出，製造短期的結構性行情。而在樓市下行之下，最關鍵還是得看城市的經濟，看房價預期。
長三角第一梯隊城市2017年的GDP全國排名：
上海30133億（No.1）
蘇州17000億（No.7）
杭州12556億（No.10）
南京11715億（No.11）
目前，
蘇州全市均價18498元/㎡
相比南京全市均價24629元/㎡
杭州全市均價27935元/㎡
上海全市均價60056元/㎡
蘇州的房價，配不上她的經濟！
例如現在蘇州頂豪項目——白塘一號，現在是以後是不是有可能上8萬+？縮小與上海、南京、杭州頂豪的價差！
蘇州經濟強勁，房價合理，整個城市都充滿活力，甚至可以說是中國城市內生性規劃發展的範本。
這一刻的蘇州，尚有餘熱，值不值得去追？我的建議是：蘇州確實好，但如果你以前沒買，這一刻，也沒有必要去追末端行情了。
除非你是蘇州本地人，做好了長期持有蘇州的準備，否則，4萬+，你完全可以有更好的城市選擇，加點預算，例如建倉深圳！
雲房優道
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