摘要：京津、長三角、大灣區和重慶，獲得國家層面最大支持（歡迎關注槓桿遊戲）
近期樓市多空對戰激烈。
貨幣整體轉向相對寬鬆，已經非常明確。看上去這是極大的利好，結果央行一再表態“房住不炒”；
一會兒有些城市略微想放鬆一點調控，結果火速撤回；
一會高價出讓土地，製造單價地王，結果轉眼一看，自己城市的平臺公司，還是底價，根本就沒其他人參與……
不過天平，確實有了更多傾斜。
這兩天，有兩則消息非常值得關注，不僅利好大家關注的樓市，更是利好經濟發展，對於開局如此大大壓力的2020年來說，很有必要。槓桿遊戲按照時間倒著說。
1、各省建設用地自主權，極大拓展
3月12日下午，接近傍晚，我都準備洗手吃飯了。結果國發〔2020〕4號文件掛了出來，注意，文件是3月1日頒佈的。
文件的完整名稱如下：
看完這份文件，槓桿遊戲先簡單總結，各省級行政區建設用地的自主權，極大拓展。
我們都知道，從省一級到地市級，到縣區一級，建設用地指標都是有計劃、管控的。國家層面，以前的國土資源部，現在的自然資源部是要管這個事的。
省一級一個五年規劃，有多少建設用地指標，每一年具體有多少，大致都是規定好的。
接著，省一級再把這些指標分給各地市州、縣區。當然除了四個直轄市、計劃單列市，其他大一點的城市，用地相對還是靈活一點，多一點。
但省市層面，總的限制，始終在那裡。
而此次放開授權、審批後，各省的自由度大增。這樣，對於部分土地的徵用、調規，效率一下就提高了，對招商引資、快速落地項目，大大利好。
那麼，最利好哪些地方？
2、主要大城市都將利好
文件說，對國務院批准土地利用總體規劃的城市在建設用地規模範圍內，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的，授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。
上面這句話特別拗口，看不下去，建議不用看。如下圖看重點，槓桿遊戲做了下劃線。
哪些城市的土地利用總體規劃，需要中央來批准？那就是直轄市、包括計劃單列在內的副省級城市，以及少數其他較大的城市。
也就是說，都是些較大的城市。
未來，這些城市每年，永久基本農田以外的農用地要轉為建設用地，自己省（自治區、直轄市）說了就可以算。
當然文件說了，前提是要在城市建設用地規劃範圍內的。
這類城市的城市總規，都是中央層面批覆的。批覆的城市規劃範圍內，用地靈活度大大提升。
比如今年某個月，需要上馬一個大工業項目、高鐵，或者一個大型文旅項目，甚至房地產，要徵地。
以前要等上面的批覆，現在，只要不是永久基本農田那一類的農地，本省（自治區、直轄市）批覆就行。效率是不是一下子提高了。這對於經濟發展，可謂極大利好，時間就是金錢。
3、部分農村地區也將受益，城市發展靈活度大為提高
上面我們說的主要是大城市，那麼那些不是大城市，甚至不在城市村莊、集鎮建設用地規模範圍內的地方，咋整？
這個問題，槓桿遊戲知道，很多郊區、郊縣、鄉下的朋友一定很關注。
如上圖，文件也說，這一類只要不是永久基本農田，要轉為建設用地，也是省（自治區、直轄市）批准即可。
舉個例子，比如一個村的某一片地，本身也不是永久基本農田，挨著城市，但是按照之前任何一級的規劃，都不在城市規劃範圍內。
這樣的地方，想要被開發、想要招商引資，以前極為困難。
現在好了，只要有項目，只要符合地方和企業利益，地方就可以向本省（自治區、直轄市）申請調規，及時改為建設用地。
那麼，城市發展的靈活度，符合經濟客觀發展的一些需求，就可以更好得到滿足。
當然徵地時，也得保護好農民的利益，否則倒黴的還是農民。
4、北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶是最大贏家
上文，槓桿遊戲寫了較大的城市普遍受益，其他不是較大的城市，甚至鄉下一樣也受益。
但這些主要針對的，都是非永久基本農田，受益面其實還是有限。因為經濟發展、城市擴張，難免要佔用永久基本農田。這個時候怎麼辦？
一般的城市，要調控還是比較困難。那麼，到底哪些地方可以突破限制？
接著看文件：永久基本農田轉為建設用地的審批權，也要試點下放。
這裡，槓桿遊戲需要和部分杆友科普一下，永久基本農田在我國，是最高等級、最嚴厲保護的農田。
沒有國家層面的批准，任何人是不能拿來搞建設的。
而根據此次文件，搞試點，首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。
這些地方的城市，只要需要，按照程序辦事，哪怕是永久基本農田，也可以試點調規。
文件說，永久基本農田、永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的土地徵收審批，都由上述試點省市自己來整。
科普一下，土地管理法的第四十六條第一款規定：
永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的，審批權地方也說了不算。
當然，地方以前也有辦法，比如化整為零。但這畢竟名不正言不順，也效率沒那麼高。
現在好了，試點省市自己也可以說了算。
注意，35公頃，就是35萬平米，70公頃就是70萬平米。一般的項目用地，都不會有這麼大的，地方自主權可以說非常大了。
如此，經濟發展需要的基建、產業、房地產開發，都可以更加便利獲得土地。
5、京津、長三角、大灣區和重慶，獲得國家層面最大支持
上文，槓桿遊戲雖然把北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶列出來了，但大家注意規律沒有。
其實就是京津、長三角、大灣區和重慶。
這分別對應的，也就是中國的四大經濟極、四大城市群。
有朋友會說，不是京津冀協同發展，河北呢？道理很簡單，這不是一般層面的試點，是要動基本農田，以及較大規模的農地審批。
河北太大了，農業農村佔比還是很高，城市發展對土地的迫切度，放在全國看不算很高。所以這個試點暫時只給京津。
2個直轄市，主要產業本不是農業。
就算天津經濟遇到壓力，依舊是一個高度城市化、工業化的地方，發展經濟、提升產業，是天津的主要工作。不需要天津去考慮太多保護耕地，搞農業的事。
江浙滬包郵區，也不用說了。安徽雖然農業經濟佔比還是不低，但也列入了長三角一體化發展規劃，特別是合肥以及安徽沿江地區發展勢頭很不錯。拿到土地審批試點，不奇怪。
這也是中央對安徽，對合肥的器重、偏愛啊！
安徽可以說是，地緣優勢、自己爭氣、運氣很好、國家支持。
廣東也不用說了，粵港澳大灣區還有啥說。
需要說的是，成渝地區有重慶為何沒有四川，沒有成都？
道理很簡單，土地審批這麼大的事，核心權力一直在中央，試點最開始起碼也得穩重，只能先給省一級。如果給市一級，第一是全省的協調工作難做，第二是容易失控。
而四川是農業大省，對國家農業穩定意義很大。只有成都相對不錯，整體是個欠發達省份，如果看城鎮化率、人均GDP實際是在全國排名靠後。
工商業發展也好、城市體量做更大也好，四川省整體對土地的需求，和發達地區比，也就沒那麼緊迫。
重慶雖然也還有不少農民，但是本身山地佔比非常高，農業利用價值不那麼突出。
而重慶的城鎮化率，和其他大城市比不高，但在省級行政區中又屬於排名靠前。作為市重慶很大，作為省級行政區，重慶其實又很小。
重慶的經濟結構，和發達城市比，顯得轉型升級還是進行時，但決心很大、勢頭很好。同時，放到全國省級行政區中去比較，重慶的經濟結構又是很不錯的。
也就是說，重慶的土地搞農業，對國家來說不是那麼要緊。
相反，持續做大重慶工商業、城市體量、做優經濟結構，放到長江經濟帶、新時期的西部大開、成渝地區雙城經濟圈建設中去看，意義就非常大了。
此外，重慶本身就是我國城鄉統籌發展的試驗區，積累了地票、公租房、農業人口快速工業化和城市化等的許多經驗。
綜上分析，可以理解，這個試點有重慶沒四川。
其實川渝地緣相親、人員來往密集，重慶的試點，本身受益的也是整個四川盆地1億多人口。包括黔北、鄂西、陝南，和重慶往來也非同一般，城市做更大，受益人群遠不止重慶本地。
選擇重慶做試點，在內陸地區，從市域面積、城市體量，到經濟結構，都是最合適的。
6、錢也來了
土地給了，錢也來了。
今年以來，貨幣相對寬鬆，早已是事實。槓桿遊戲此前已經寫過多篇分析文章。
日前，央行發佈的《2020年2月金融統計數據報告》顯示，2月末，廣義貨幣（M2）餘額203.08萬億元，同比增長8.8%，增速分別比上月末和上年同期高0.4個和0.8個百分點；
狹義貨幣（M1）餘額55.27萬億元，同比增長4.8%，增速分別比上月末和上年同期高4.8個和2.8個百分點；
流通中貨幣（M0）餘額8.82萬億元，同比增長10.9%。
前兩個月，人民幣貸款增加4.24萬億元，同比多增1308億元。
但是，這些錢對於當下經濟承壓來說，還顯得不夠。所以，央行一方面通過LPR（貸款市場報價利率）機制，2月已經實現結構性、非對稱“降息”。
同時還有很多市場化操作。
3月10日的國常會再次提出：
抓緊出臺普惠金融定向降準措施，並額外加大對股份制銀行的降準力度，促進商業銀行加大對小微企業、個體工商戶貸款支持，幫助復工復產，推動降低融資成本。
可以預見降準即將到來，或許最快就是3月13日。
錢就要出來更多了，為的就是穩經濟，幫助實業、降低融資成本。
不管傳導機制如何，是否能起到期待的效果，這麼做，對當下經濟的穩定有意義。未來的事未來再說吧。
房地產融資似乎也迎來窗口期，新基建也好、老基建也罷，反正都需要錢。地方政府也需要錢。
其實上文寫了那多，槓桿遊戲總結就是一句話，給地不就是給錢。
有了更大土地自主權，不僅可以搞產業，也可以搞土地槓桿，弄來錢啊！
地方確實不容易。
萬億級別的減稅降費，房地產持續嚴厲調控致賣地收入承壓，地方債務和無數的建設、公共事務需要投入……
但是錢也不能亂給，不能亂投，給較大的城市，有前途的城市群、都市圈，才是最有效率的。
這便是上文槓桿遊戲所寫，京津、長三角、大灣區和重慶，獲得國家層面最大支持的根本考量。
本文小結一下：房子也好，經濟前景也好，最值得看重的，國家每次其實都說得很清楚。
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