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今日內容：現階段樓盤的品質差異，如何區分？買房的時候需要注意哪些因素？
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今年乃至未來的1-2年，是常熟買房人可以挑挑揀揀的時間，然而，也正是因為房子多了，無形中增加了選擇的難度。
前兩天，跟一位在常熟紮根多年的地產人搞了個直播，和大家探討目前常熟的新房市場，主題是：討論現階段樓盤的品質差異，如何區分品質？買房的時候需要注意哪些因素？反響很不錯。
今天，想把直播的內容用文字的形式記錄下來，將從以下幾個部分跟大家講解，本文的篇幅較長，耐心看完，應該會有所收穫。
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第一部分：新樓盤所在版塊區域的大環境差異。
很多網友在挑選房子的時候，往往會忽略品質因素，被各種開發商宣傳的低價商品房所吸引。而我們選房真正需要選擇的並不是便宜廉價的房子，而是性價比高的房子。而樓盤的品質由各種各樣的因素組成，今天就來給各位網友盤點一下。
首先，講買房最關鍵的一個因素，地段！不要覺得這是老生常談，地段體現了區域的整體品質，也基本定型了你未來至少5-10年的生活狀態。
就常熟而言，目前的地段資源非常集中，幾乎最好的學校，最好的醫院，最大的商業，各交通樞紐匯聚之地，就是常熟的市區，也是一般買房最最優先考慮的區域。在地段資源優勢集中的大環境下，市區的房價也會超出很多人的承受範圍，這是在享受資源的同時要付出的代價。
常熟屬於蘇南城市，是中國發展的先驅版塊，區別於內陸城市，除了市區集中的資源以外，各大鄉鎮同樣也有自己的發展。不少鄉鎮通了高架，蓋了新的鄰里中心、大潤發，又造了新的學校，新的醫院，不論是人口規模還是未來前景，也得到了不少人的認可，不少網友都在自己所看好的鄉鎮都買了房，安了家，這也是一種對地段資源的認可。
什麼樣的地段，對應什麼樣的區域價格， 你對這個區域能接受的價格區間，其實都是自身在對小區周邊的大環境進行估價，這是做買房決策的基礎。
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第二部分：樓盤自身的小區品質把控。
除了地段會產生樓盤價格差異以外，影響樓盤房價的因素還有很多很多，比如開發的產品種類，房企資質，綠化水平，物業服務等等。
先說產品類別，現在的產品線非常豐富，從高端到低端，簡單的分為別墅，洋房，小高層，高層，超高層。在其它因素相同的前提下，別墅理所應當最貴，洋房理所應當貴於高層和小高層，同理，超高層是最便宜的。這些想必無須多說，大家都懂。
再說房企資質，很多人買房看開發商。並不是因為這堆鋼筋混凝土打上這個招牌，所以它才好，而是因為大房企集中了豐富的開發經驗，能打造出更好的產品。而且資金雄厚，在期房市場買入大房企的產品更有保障。
大房企開發的商品好在哪裡？比如綠化，大房企通過經驗，對樓棟的布控，地面車位調配，能達到更高的綠化率，實力較弱的小房企開發的商品房、安置房，一般都是以種樹，種草坪為主，目的僅僅是達標綠化率，而好的小區的綠化講究分層，講究堆坡造景，使用植被能在一年四季中，產生不同的景觀。
為了能讓大家更直觀一點的感受，我特地走訪了幾個小區，拍瞭如下一些照片。
常熟某項目
蘇州某項目
常熟某項目
除了綠化，物業也是非常重要的一個因素。
比如今年年初的雪災，應對車上、小區的積雪；比如上個月的常熟颱風暴雨天，好的物業竭盡全力徹夜奮戰，確保地下車庫與小區道路的安全。可以這麼說，物業的好壞，直接影響到居住的舒適度。
再說一些諷刺一點的，剛剛發的那些綠化的圖片，現在看來很差，但可能他當初種下去的時候，並不是你所看見的這般模樣，只是物業不打理而已。這都是小區物業品質不夠導致的。
一環扣一環，最終這些品質的差異，都將體現在穩定時期的房價上面。
我們回到一開始聊的切入點，產品。我們買房最終買入的，最重要的部分，就是套內部分，也許外在的一切屬性，你都可以不在乎，但是我們花錢買入的那幾個房間，確是每天安放身心的重要場所。根據各種房企的開發經驗，打造出的產品，也是有很大差距的。
我們首先來看一下常熟早期某2個盤的戶型，這兩個盤在當年都佔據了絕對的體量，選的業都是銷售的主力戶型。
戶型1
戶型2
我們可以看到，第一個戶型是一個三房兩廳兩衛的設計，是一個高層裡面的戶型，各位能夠猜猜是多少面積嗎？143平方！
143平，僅僅做到三房2廳2衛，內衛無窗戶，只有2個朝南開間，陽臺晾衣服需要穿過主臥，入戶有很長的走廊空間面積完全沒法利用，槽點諸多。
第二個戶型也是高層的產品，同樣的面積段，同樣的沒經驗小房企操刀，同樣的3房2廳2衛。
這些戶型都是一些區域剛開始發展時引進的一些小房企，其作用是為區域積攢最早的人氣。這些盤都是一些體量龐大，人群眾多，又雜亂，物業管理困難的樓盤。往往後期周邊蓋起來的新盤，或者新二手房，價格都超過了這些小區。
也許沒有對比就沒有傷害，現在的市場，是大房企之間互相角逐的市場，就是精品之間的比美。今天的三房兩廳兩衛是什麼樣子的？我們隨手找了一張。
常熟某盤115㎡戶型
我們再回過頭來看一下這個戶型，戶型方正，南北通透，獨立電梯入戶 ，入戶私密，雙景觀陽臺，客餐一體，U型明廚設計。
同樣的三房兩廳兩衛，甚至房間大小都一樣，但是戶型利用率是天差地別，你買了143平，但是卻賣了你一個10平方的大走廊。他買了115平，但是房企利用自身的開發經驗，設計了一個雙開間大陽臺，一個主臥飄窗，一個北房間設備平臺，為你偷了10個平方回來。
如果在市場上，那個143平和115平的挨著競爭，前者宣傳8千一平，後者卻喊著1萬一平，千萬別被8000那個樓盤宣傳的低單價吸引了過去，也別去笑那些1萬買房的人。
現在140平在大房企手裡能做到什麼程度？我們可以一起欣賞一下。
常熟某盤140㎡4房2廳3衛戶型
如今的140平，早已經在大房企手中，玩出了花，真正成為了普通民眾所需要的終極住宅級別的房子。
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第三部分：千金買房，萬金擇鄰。
進入最後一個話題，千金買房，萬金擇鄰。很多網友對買房，還純粹停留在一個買幾間房子用來住，用來上個學的觀念。
記住：對於大部分人來說，買個房，花費的是畢生的心血。選擇樓盤的過程，也是一個選擇鄰居的過程，在力所能及的範圍內，我們應當爭上游，擠進更好的環境當中。
這個環境也許你整天忙於工作已經不在乎了，也沒有過多的時間和鄰里交流。但是當你小孩在教育的最佳時期奔跑在小區，嬉笑著玩耍著交著朋友的時候，你就知道鄰居們素質的高低，有多重要了。
如果這個小區是一個好的圈層，那麼在小區中，你能認識老師，認識醫生，認識官員，你的人脈將短時間急速擴充。也許無形中，一個好的圈層給你帶來的，是社會上一輩子也無法奮鬥出來的東西。
小區會所內的泳池
小零君看過很多好產品，理念都非常的好，圈層概念已經不單單是臆想出來的東西，很多開發商主動斥巨資建造會所，會客大廳，專門用於業主的會客與圈層活動。物以類聚人以群分，如果有更好的圈層，為何不使一把勁擠進去？
小區業主圈層整體的品質高低，在第一批業主買入的時候，就定了形，整體素質不會因為早期低價買入，後期房價上漲而迅速提高。
以擇優考慮的圈層思想來看，你買入的小區，在你能承擔的水平上，選擇的樓盤要儘可能的高端，大概就是你的買房預算恰巧是這個樓盤中你能接受的、最便宜的那一套。這樣更有利於你在優質圈層內收穫更多。
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