順德區|北滘新城
如果我沒有記錯，這一篇文章算是老鄺第一次分析佛山限購區的房子。之前寫買房故事時，提到幫某客戶選擇了獅山的一手樓。這次的踩盤報告，其實是老鄺自己的選房經歷，因此除了版塊以及產品力分析，我會加入更多主觀性判斷。
先說結論，合景天鑾屬於好板塊+好產品，我也曾經推薦過給幾個陪同交易客戶，但這個樓盤不適合老鄺。不動產投資講究的是case by case，同樣的貨沒有好與壞，只有適合與否，我希望各位小夥伴通過這篇文章理解這種動態思維。
1、版塊分析
提到北滘新城，就不得不提順德區，作為順德大力打造的新城區，老鄺對北滘新城的前景是比較看好的，而且其潛力大於順德區府所在地——大良新城。北滘最讓人自豪的是誕生了碧桂園、美的、順豐快遞等知名企業，可支柱產業家電業仍屬於製造業，即使現在美的提出人工智能轉型，但製造業佔比過大，轉型難度高，產業競爭力不算太強。
老鄺對於北滘新城的看好，更多來自地鐵利好，廣州地鐵七號線西延段預期將於2020年通車。修地鐵靠的還是政府財政實力，有別於佛山市目前N條在建線路的不斷延期，七號線西延段有廣州市政府的推進，時間期限上更有保證。因此2020年底，該線路將成為全國第二條跨市地鐵，沒錯，第一條就是廣佛一號線，老鄺不會管將來有多少人搭乘這條線路通勤，我投資要的是預期，往深一點說是預期兌現的確定性。
從實際開車通勤角度出發，老鄺從珠城開車約50分鐘抵達樓盤（中間為了避開擁堵我繞路了），實際開車距離約35公里。我知道目前很多廣州人無法接受1小時的開車通勤，老鄺曾特意諮詢在北京生活多年的老同學，他們的日常通勤為開車55-60分鐘，33公里左右。我堅信隨著房價高企、城市化進程加速，未來的廣州人心理層面會接受這種接近1小時的通勤。
目前整個佛山限購區實施一年社保or稅單的限購政策，老鄺身邊也有不少人在買佛山的社保或稅單。而整個一手市場的玩法則是“先上車後補票”，也就是讓買家先付首付，等一年後再網籤，中間這一年由買家自行解決房票問題。因此其實佛山限購區對外地人的限制不算太嚴格。同時佛山限購區對於第二套房貸實施4成首付，這一點比起廣州第二套房貸7成首付競爭力強太多。
2、產品力分析
單合同、單合同、單合同，重要的事情說三遍。這幾天大家都被廣州市政府取消限價的政策刺激到了，我相信大家對於雙合同與單合同的吸引力都有了較為直觀的體驗。佛山目前沒有取消雙合同的動靜或者吹風，就說目前北滘新城在售的一手樓盤，美的三個樓盤君蘭江山、壹號公館、領賢公館都是雙合同，待售的美的鳳起蘭庭目前還不清楚。因此合景天鑾作為版塊內唯一的單合同產品，老鄺自然非常推崇。
順便吐槽一句，北滘新城是否可以更名為“美的新城”？
合景天鑾，一聽名字就知道高大上，廣州的天鑾雖然是公寓產品，但地段太優質，位於珠城核心區，是老婆心目中的Dream House。老鄺自然不會買公寓產品，但有幸去過一次土豪家作客，大平層+一線江景確實讓人心動。以至於我和老婆對於合景的品牌很喜歡，一進入售樓部都是W酒店那種香水味，女人真的會很喜歡這些感官的東西。
戶型上，老鄺看的是141㎡橫廳四房三衛 V.S 128㎡豎廳四房兩衛 V.S 116㎡四邊形四房兩衛。我最喜歡的是141㎡這種戶型設計，畢竟我是廣州客過來佛山買房，屬於降級投資，當然會考慮最高端的戶型。橫廳能夠最大化利用空間，雖然三個衛生間有點浪費，但141㎡這種豪宅線“頂格買”戰術我是很喜歡的，可惜的是該戶型只剩4樓以下，如果有5樓以上樓層其實我會下定，總價在338w左右，畢竟我的人生目標就是存下儘可能多的143.9㎡四房房源。
128㎡的戶型設計上沒有太多亮點，我直接pass掉，感興趣的小夥伴可以去安X客看看其戶型圖，目前該戶型有一套五樓單合同特價房源，總價283w。
另一個讓我眼前一亮的戶型是116㎡四邊形四房兩房，大家看下面的戶型圖就知道，四個房間被安排在四個角，不浪費空間且對稱，適合處女座買家。雖然該戶型全部北向，但樓層可選擇範圍較多，目前116㎡戶型有一套22樓單合同特價房源，總價267w。
在這裡，老鄺要提示一點：雖然合景天鑾目前有單合同房源，但是不管是2.2w還是2.3w的單合同特價房源，都無法通過網籤。目前的備案價大約在1.9w，如果你不在乎這幾千元的裝修合同，現在可以辦理網籤，但網簽過後就要開始供樓了（雙合同單價約2.1-2.2w/㎡）。項目交樓時間為2019.12，萬一那時候2.2w還是無法通過房管局網籤，那你要面臨的選擇就是要麼繼續等待（沒網籤不用供樓，但能否先入住不好說？）、要麼接受雙合同求個心安理得早日住進去。
3、購買行為分析
北滘新城是老鄺從2017年底就開始關注的版塊，除了當地的一手樓盤、各二手樓盤我也看得比較多，我有客戶在2017年12月最後幾天促銷期以單合同2.4w/㎡入貨合景天鑾，她用的就是“先上車後補票”戰術。今年5月我去踩盤時，單合同價格為2.4w-2.5w，雙合同稍微低1000元。
毫無疑問，目前整個房地產市場趨勢已經逆轉，佛山限購區作為依靠廣州外溢購買力的區域，其資產流動性比較差，北滘新城因為有交通利好、產業支撐，且合景天鑾的產品力確實較強，價格回調幅度不大。老鄺之所以排除掉合景天鑾，其實也表明我這次買房不會挑選佛山限購區的一手樓盤，因為“先上車後補票”可以讓很多此時不具備佛山房票的人進場，我沒必要跟他們競爭。
遊戲都是挑選難度低的模式去打通關，老鄺會選擇二手市場，去跟那些佛山本地人或者已經交滿一年社保的廣州客競爭，可這種人從買房認知上大概率是不如我的。我有信心在佛山限購區的二手市場挑中帶血的籌碼，從而把老婆的佛山戶籍優勢發揮到最大化。
老鄺的投資風格已經徹底切換為左側交易，北滘新城現在有太多人看好它，大家對它的預期比較高，版塊內二手房成交價一直在漲。我不喜歡追漲，我更喜歡逆人性挑不被人看好的低估品，比如千燈湖版塊價格回撤較大的樓盤、或者金沙洲未開挖（廣州12號線）地段的樓盤，而在時機上，我給自己的時限是2019年春節前確定下來。
另外還有一個讓老鄺放棄合景天鑾的原因是2019.12月才交樓，由於首付要求7日內付清（當然通過談判可以延長到2-3個月），但任何事情都要把風險考慮上，萬一等到交樓時還無法網籤，那我何必急於現在投入上百萬的資金？這一年多的機會成本挺高的，更何況我是堅定看好2019-2020證券市場會有超額回報，最起碼是大於房地產市場的。
總結
老鄺對於合景天鑾的分析就是好地段+好產品，非常適合二套房貸買家，因為廣州客儘量把三成首付處女貸留給廣州限購區，至於佛山限購區V.S增城區的對比則需要根據你自身的情況抉擇。
有一次線下交流，有學員提問環節說老鄺的回答比較中庸，其實我的三觀是小朋友才分對錯、成年人看利弊，任何房子都有優缺點。能不能買不是簡單一句話就能概括的，必須結合客戶的資產狀況、負債、現金流才能給予建議，產品再好不適合你也是徒勞。
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